[摘要] 2014年三四月以来,广州房贷市场再度收紧,波及范围从住宅逐步蔓延到商用物业。按国家规定,贷款购买写字楼和商铺通常在基准利率的基础上上浮10%,最高可贷款楼价的50%,贷款年限最长为10年,且不需要以购买其他理财产品或办理银行信用卡为前提条件。
2014年三四月以来,广州房贷市场再度收紧,波及范围从住宅逐步蔓延到商用物业。按国家规定,贷款购买写字楼和商铺通常在基准利率的基础上上浮10%,可贷款楼价的50%,贷款年限最长为10年,且不需要以购买其他理财产品或办理银行信用卡为前提条件。
但新快报记者调查了广州11家商业银行的18家支行发现,随着各银行信贷额度的持续紧张,部分银行已开始对商用物业贷款说不,更多银行提高了商业物业贷款利率,还有部分银行将商用物业贷款申请与办理本行的信用卡或购买理财产品捆绑。
民生光大部分支行叫停
记者了解到,目前房贷利率已开始上调,申请商用物业的利率更有不少上浮超过10%。
5月20-21日,记者分别以申请商用物业贷款的名义致电广州11家商业银行的18家支行信贷部,咨询目前商用物业一手、二手商铺、写字楼和商用公寓的贷款情况。18家支行信贷部的负责人大多表示可以办理,但民生银行越秀支行和光大银行东环支行则明确表示,目前已暂停商用物业的贷款申请,而光大银行东山支行则表示,只面向优质的二手商用物业贷款,一手项目和非优质的商用物业已停贷。
民生银行越秀支行信贷部的工作人员向记者解释道,因为信贷额度紧张,有不少2013年底积压的购房贷款到目前还没有放完,资金吃紧是2013年以来各银行都普遍面临的问题。面对紧张的放贷额度压力,出于对风险可控度的重视和对信贷安全性的考虑,暂停商用物业贷款也是无奈之举。该人士透露,虽然对商用物业贷款说不,但其实小部分信誉度高和经济实力强的优质客户,如果所购买的又是优质商用物业的话,仍有机会申请到商用贷款。
贷款利率上浮35%
对商用物业的贷款利率,各银行的政策也不一样。交通银行流花分行和广州银行鹭江支行都表示是在基准利率基础上上浮10%左右,部分优质客户可低于10%;华夏银行和中国银行也表示上浮额度为10%;兴业银行、中信银行等多家银行则表示利率需上浮10%-30%;建设银行上浮10%-20%,兴业银行上浮20%,招商银行上浮10%-30%,广州商业银行上浮20%-30%,中信银行、中国银行都需上浮30%,的是交通银行,利率上浮幅度达35%,远高于国家规定10%的标准。
优质客可贷评估价七成
记者了解到,在建行,交行,兴业,招商,华夏这几家银行贷款购买写字楼和商铺,可贷款额度都是五成,且基本不存在一二手的区别。值得一提的是,深圳发展银行东山支行对一二手优质商铺的贷款,可贷到评估净值的七成,而优质一二手写字楼的贷款甚至可以按评估净值的八成贷出,是目前可贷额度的银行。
已投资了多个商铺写字楼物业的陈先生告诉记者,即使深圳发展银行东山支行答应能贷七到八成的楼价,但也只是按评估价来决定贷款额,而银行的评估价通常会比实际成交价低,买家们实际上能贷到的额度往往只能有三四成左右。
部分银行要求办信用卡才放贷
记者调查上述银行发现,虽然有过半银行目前没有要求贷款人购买相关理财产品方能贷款,但是仍有部分银行已开始要求贷款人必须办理其银行的信用卡或投资一定的金融产品方可办理贷款。贷款申请审批与办理银行卡、购买理财产品或服务捆绑,已成为目前部分银行推广银行新业务的招数。
帮您支招
以公司名义 购买利率更低
据深圳发展银行东山支行信贷部相关人士介绍,以个人名义购买并申请商用物业贷款,利率会高一点,大概需上浮约10%-20%;但以公司的名义购买商铺、写字楼,如能拿一个物业出来作抵押,并以该物业作抵办理贷款,该方式的年利率约7.8%左右,相当于只是基准利率上浮不到10%,对买家来说更省利息。不过值得一提的是,公司购买商用物业,交易时的所得税率也会更高,投资者需先咨询业界人士多方权衡再作决定。
■业界分析
银根从紧观望抬头
投资市场后市从慎
针对近期贷款市场再度从紧,有部分银行甚至停止了商用物业贷款的问题,兴业地产项目总监苏晓彤指出,2014年以来银行的资金一直收得很紧,住宅特别是刚需购房因为有国家扶持,银行在贷款上会给予基本保障,而商用物业贷款不受限,银行资金吃紧时当然容易被叫停,或是以大幅度提高利率的方式来变相拒贷。
谈及贷款从紧对商用物业市场的影响,苏晓彤表示,如果只是因为贷款原因,从目前看对二手市场的影响仍不算非常大。因为商业贷款本身的可贷额度就不高,一手商用物业只能贷50%,10年期;二手很多银行只能批到5年、40%左右,对自有资金的要求比较高。所以能不能贷到款,对投资者来说,目前的影响仍不会太大。
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥则认为,对商用市场来说,虽然贷款收紧仍不致直接影响到市场成交,但银根整体收紧,对商用物业市场的影响已非常明显:一方面是经济大环境仍未出现整体改善,而近年来曾一度非常活跃的国营企业购买办公楼自用热潮,在国家新政策的影响下已大幅收敛,给写字楼市场带来打击;另一方面,社会资金的紧缩也大大制约了商用物业的投资,令市场承接力开始出现疲软;而受网购和巨量新增供应影响,零售物业业绩大幅下降,商铺投资市场也一定程度受挫,加上后市不明朗,市场观望抬头,预计下半年商用物业市场将难再出现涨价潮,市场从稳而且还有走低的苗头。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
