[摘要] 楼市限购淡出虽是意料中事，却也将如何淡出置于尴尬境地，更将不能“一刀切”、“逞一时之快”的教训映射到当下调控实践中。以限购、限贷、限价为代表的刚性措施彰显了2003年以来楼市调控的强烈行政管控特点，在短期内发挥了遏制房价过快上涨、挤压投机投资泡沫的“猛药重典”功效，但副作用相当明显。
楼市限购淡出虽是意料中事 调控不能"逞一时之快"
（来源：中国证券报）楼市限购淡出虽是意料中事，却也将如何淡出置于尴尬境地，更将不能“一刀切”、“逞一时之快”的教训映射到当下调控实践中。
以限购、限贷、限价为代表的刚性措施彰显了2003年以来楼市调控的强烈行政管控特点，在短期内发挥了遏制房价过快上涨、挤压投机投资泡沫的“猛药重典”功效，但副作用相当明显。时至今日，楼市调控转轨迹象渐明，探索建立符合中国特色的住房供应体系，建立市场主导的房地产调控长效机制已提上日程。一方面，楼市调控长效机制被纳入全面改革范畴，从土地制度、财税制度、金融制度等多方面入手，而非简单的“头痛医头、脚痛医脚”；另一方面，政府与市场边界在逐步明晰，“有形之手”对市场的干预明显减少，转而侧重于保障房建设、棚户区改造等领域。
可以说，十多年来的楼市调控摸索是中国市场经济发展转型的一个缩影，也是宏观调控不断完善的一个写照。当前经济正处稳增长压力陡生、调结构迫在眉睫的特殊时期，宏观调控面临如何正确处理稳增长、调结构、促改革关系的艰巨挑战，既不能“逞一时之快”而埋下后患，又不能畏畏缩缩而错失良机。
从楼市调控经验教训看，当下宏观调控要把握好平衡点，可从三方面着力。
一是长短结合，即调控目标的短期指向与长期诉求相结合，勿短期化。就当前经济增速下行压力加大而言，从目前政策看，打赤字、发票子的大水漫灌式做法已遭摒弃，用好增量、盘活存量的调控逻辑则在强化。大规模刺激的“电击疗法”可能会在短期内推动经济发展，但留下的后遗症将增加未来经济调结构难度，而目前经济正处增速换挡期、转型升级期、前期刺激政策消化期叠加阶段，长期调结构诉求在一定程度上并不逊于短期稳增长压力。需要指出的是，舆论亦不能矫枉过正，将稳增长与调结构对立起来，将投资刺激政策妖魔化，简单地认为加大投资将继续推高杠杆率，降低经济效率，进一步恶化经济结构。实际上，中国经济不是要不要投资的问题，而是优化投资结构、提高投资效率的问题，以投资为杠杆完全可以实现短期托经济底与中长期调结构的融合。
二是总分结合，即调控手段的全局要求与局部差异相结合，勿一刀切。中国经济总量已居世界第二，但各地区经济发展程度不一，不少行业呈现明显的区域性特征，不宜采取整齐划一的调控手段，应根据各地资源禀赋、产业特色因地制宜，赋予地方政府调控的灵活性。这在楼市调控上体现得更为真切。今年以来，调控部门明确了分类调控思路，对一线城市采取从严从紧措施，继续抑制投机投资需求，增加市场供应，对部分库存量大的城市则默许了放松限购等做法。
三是新旧结合，即调控思路的稳定性与灵活性相结合，勿模板化。尽管在经济学家看来，今年中国经济形势与上世纪八九十年代的日本颇为相似，也与两年前有类同之处，但经济活动的复杂性使这种相似不能成为复制他国或彼时调控路径的理由，调控政策在保持稳定性、连续性的同时，内在地增添了针对性、灵活性的迫切要求，需及时地适时适度预调微调。
从根本上说，宏观调控的完善还要回到改革的老话题上。调控问题实则是政府“有形之手”与市场“无形之手”的边界问题，合理有效的调控就是要让市场在资源配置上起决定性作用，就是要充分地向市场、企业主体放权让利。这需要进一步深化政府行政职能改革，让政府从运动员向裁判员的本位回归。
延伸阅读：
房地产分类调控大幕开启业内:救市城市或将超30个
（来源：中国经济网）据中原地产研究部统计数据显示，近期楼市传闻救市的城市已 过10个，其中明确落地政策的城市也已达到了6个，加上2013年出台救市措施的城市，普遍救市的大幕已经开启。
从中央层面来看，自2013年“国五条”出台至今并无新的房地产调控政策，两会期间所提的“分类调控”成为2014年房地产市场的关键词，这一次，中央调控让位于地方主导，中国房地产市场又一次走到了调控与否的十字路口。
后续救市城市或超30个
2014年以来，多项数据显示楼市进入下行通道，以往火热的房地产企业也难逃销售下滑的态势，中小房企频频传出“资金链断裂”、“破产”等传闻。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，共有30家上市房企发布了前4个月的销售数据。30家房企前4个月累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期的3904.5亿元下滑3.8%。其中4月份签约金额为1000.5亿元。
统计局此前数据显示，1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7个百分点，其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降 5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点，其中，住宅销售额下降7.7%。
数据显示，4月百城住宅均价同环比涨幅均连续第四个月收窄，百城住宅均价环比涨0.1%，涨幅小于上月的0.38%;同比涨幅从上月的10.04%降至9.06%。
中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者，后续在房地产市场继续降温的情况下，预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这种情况多存在于库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高的城市、一季度土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出城市、有两个以上新区的城市中。
“后续包括房价接近停滞的城市，都有可能会出台地方的救市政策，地方政府将可能从除直接取消限购以外的所以措施调整房地产调控。”张大伟说。
中央“分类调控”渐显现
回顾2014年两会，政府工作报告中明确提出针对不同城市情况分类调控。李克强总理指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。同时，完善住房保障机制，年内基本建成保障房480万套。
当时，多位住建部副部长也对“分类调控”作出相关解释。住建部副部长齐骥表示，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
住建部副部长仇保兴认为，应该从现在开始，对收入比不合理的城市，采取微调的办法，逐步降低收入比，然后平衡过渡。仇保兴说，“能局部调控的就不要整体调，能用经济手段调的就不要用行政的，能由城市政府调的不要由中央政府调，应该体现分类调控。”
张大伟亦告诉中国经济网记者，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。
目前看来，中央所提的分类调控正逐渐占据着主导地位，地方政府根据市场情况进行局部调整，试探政策底线。
业内人士认为，未来会有更多城市“松绑”楼市，但一些高库存地区即便放开限购也不一定带来实际需求，地方政府在资金、银行贷款方面有心无力，可以说，救市政策的市场信号作大于实际效果。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
