[摘要] 专家认为，银行资金成本在不断加大，从自身盈利模式考量，需要采取有针对性的利率优惠措施。而从目前银行对房贷优质客户的界定标准来看，一方面考虑的是客户的还款能力、资质、产生违约风险的大小；另一方面还考虑，客户能否带动银行其他业务的发展，能否产生一些衍生的收入。
专家认为，银行资金成本在不断加大，从自身盈利模式考量，需要采取有针对性的利率优惠措施。而从目前银行对房贷优质客户的界定标准来看，一方面考虑的是客户的还款能力、资质、产生违约风险的大小；另一方面还考虑，客户能否带动银行其他业务的发展，能否产生一些衍生的收入。
“首套房贷款利率近期没有调整”，农行北京海淀某支行工作人员22日告诉记者。此时距离金融监管部门“合理确定首套房贷款利率水平”窗口指导发布时间整整过去十天。记者走访北京多家银行后发现，首套房贷款利率基本与此前保持一致。
值得一提的是，曾被广泛报道已经消失的八五折首套房贷款利率目前依然存在。建行北京某支行信贷部门负责人向记者证实，首套房八五折利率仍然可以申请到，但门槛较高，主要面向本行认定的优质客户。与此同时，记者了解到，对于大多数客户来讲，在建行可享受到的首套房贷款利率为基准利率上浮5%。
具体来说，以目前5年期以上贷款利率6.55%计算，如果打折，贷款年利率为5.5675%；如上浮5%，则为6.8775%。
首套房房贷“选择性”优惠也出现在其他银行机构。上述农行员工告诉记者，目前首套房放贷利率执行的是基准利率，但也有极少数客户可享受九五折优惠利率。
事实上，有首套房贷款利率优惠的不仅是建行和农行，记者了解到，中信银行(601998,股吧)、北京农商行都可以申请到九折优惠利率，而且面向的是普通客户群。链家房地产中介公司工作人员向记者透露，通过他们向北京农商行申请贷款，还可享受到八五折利率。
而对于首套房房贷的“选择性”优惠，中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示，银行资金成本在不断加大，从自身盈利模式考量，需要采取这种有针对性的利率优惠措施。而从目前银行对房贷优质客户的界定标准来看，一方面考虑的是客户的还款能力、资质、产生违约风险的大小；另一方面还要考虑客户能否带动银行其他业务的发展，能否产生一些衍生的收入。
在金融监管部门在进行“窗口指导”后，北京地区部分银行也采取了具体行动以回应。如兴业银行(601166,股吧)将首套房贷款利率由此前的基准利率上浮10%下降到上浮5%，民生银行也于近日重新启动个人房贷业务。
更多银行尚无明显行动——首套房贷执行基准利率，这其中就包括工行、中行、招商银行(600036,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、北京银行(601169,股吧)等多家银行。
此外，部分银行工作人员透露，首付比例不同，申请到的贷款利率也有所差异，如首付三成，利率可能要在基准利率的基础上上浮5%～10%；首付四成，贷款利率便执行基准利率。贷款利率不同，放款时间也有所差异。利率越高，放款时间越短；反之则越长。贷款门槛也有所差别。如建行要求，房龄+借款年限小于39年；花旗银行、汇丰银行要求贷款金额在100万元以上。
对于普通购房者来说，或许最关心的是不同贷款利率所负担的购房成本有何差异。某购房者告诉记者，如贷款100万元买首套房，贷款期限为20年，选择等额本息还款方式还款。考虑到5年期以上贷款的基准利率为6.55%，按照基准利率八五折来算，每月还款约6900元；执行基准利率，月还款需要7500元，每月多还500余元；上浮10%，月还款接近7900元。
放贷速度缓慢，放贷时间延长也是今年房地产市场比较明显的一个表现。金融监管部门也在此次“窗口指导”中明确提到“提高按揭发放效率”。某房地产中介人员告诉记者，首套房贷款审批时间往往较快，一般在2至7天内。而放款时间仍较长，与4月份没有变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则在45天左右。
实际上，金融监管部门对“首套房贷政策”予以重点表示并非次，早在2012年初，监管部门也曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求。但此后，银行机构在首套房房贷政策上多有或松或紧的、频次较高的反复调整。那么未来首套房贷款利率将是什么样的走向？
李佩珈认为，每次房地产市场出现大幅波动时，金融监管部门会出台稳定预期的政策。对此，银行机构特别是大型银行还是配合的，但是力度有多大？与过去相比，在银行资金成本高企的背景下，对首套贷利率下浮很大不太现实。
社科院财经与战略研究所博士高广春多次向记者表示，落实差别化信贷政策，特别是解决首套房利率波动问题，不仅是银行的责任，政府也要有所承担。必须形成一个长期有效的制度安排。建议政府可通过财政补贴的方式，提高银行对执行差别化信贷政策的积极性，从而稳定首套房信贷政策。
相对于银行机构在执行首套房房贷政策时频繁调整，二套房贷款政策则显稳定。目前多家银行采取的是首付七成，贷款利率上浮10%的政策。具体来说，对于第二套房房贷，工农中建等银行普遍采取“认房有认贷”的判定标准。如家庭已有一套住房，房贷只能贷三成；如无房但有过按揭贷款则房贷可贷到四成。深圳市民张先生告诉记者，他最近接到多家地方城商行询问是否需要房贷的电话，其中，北京某城商行给出的5年期以上房贷利率是7.2%,以张先生教师的身份可贷到200万元。宁波银行(002142,股吧)则表示，二套房房贷利率为7.9%。
李佩珈认为，无论是从风险还是的考量，二套房贷款都是银行业务的一个盈利点。这是因为，由于二套房要首付7成，因此，银行的贷款风险很小；同时上浮10%，盈利的空间又有保障。
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