[摘要] 据了解，2013年，贵州省房地产开发投资增速持续高位运行，持续高于全国、高于西部。从全年情况看，全省房地产开发投资增速分别高出全国、西部地区平均水平12.6个和9.8个百分点。全省年末共有房地产开发企业2300家，比上年增加167家。
银行房贷收紧库存增 长贵州楼市压力凸现
（来源：中华工商时报）已在贵阳打拼多年专做房屋装修的小洗，最近毅然决定离开贵阳回到老家湛江。他告诉记者，因目前贵阳的房屋装修需求在减少，装修市场已越来越不好做，只好打道回府另谋发展了。
库存比增长
与之相对应的是，贵州省统计局4月1日所发布的年报显示，全省房屋待售面积达868.85万平方米，比上年增长90.0%，待售面积接近翻番，库存压力明显加大。
记者发现，随着国家房地产市场宏观调控，地方政府对房地产市场的重新定位，房产企业以及相关联如钢筋、水泥等建材等行业的资金链紧绷，加之消费者持观望态度，去年以来，贵州房市面临重重压力并有所持续。
据了解，2013年，贵州省房地产开发投资增速持续高位运行，持续高于、高于西部。从全年情况看，全省房地产开发投资增速分别高出、西部地区平均水平12.6个和9.8个百分点。全省年末共有房地产开发企业2300家，比上年增加167家。在房地产开发企业较快增长带动下，房地产开发项目和计划总投资快速增加，其中，房地产开发项目2126个，比上年增加318个;计划总投资9076.34亿元，比上年增长48.1%。随着越来越多的企业加入房地产开发，拉动土地购置开发成本快速增长，房地产开发企业土地购置面积1209.52万平方米，增速由上年下降19.9%转为增长71.0%。
与之形成鲜明对比的是今年楼市成交量与成交价格的下降。以省会贵阳为例，备受开发商和购房者关注的“红五月”频频遇冷。数据统计，5月的第二周，贵阳楼市成交面积为8.66万平方米，环比下跌27.17%;成交套数为827套，环比下跌20.56%，更是创下本年度“红五月”新低;成交均价为每平方米4882元，环比下跌7.06%。
大盘缩水
在人口规模只有400多万的贵阳市，千万平方米以上的超级大盘就有6个，百万平方米的大盘也有16个。仅其中的一个超级楼盘花果园，规划建筑面积就达到了1830万平方米，可以居住人口30万人。
“做大盘，就可以拿到相对便宜的地价，有些房屋就可以低价位销售吸引消费者。相对于小的房开企业来说，是没法竞争的了。”贵州顺兴投资股份有限公司董事长龙其凡告诉记者，几年前他们公司就已退出贵阳转战四线房开市场了，尽管如此，仍觉得“越来越不好做了”。
2014年开年，以超级大盘闻名的贵阳市迎来一场巨变。
贵阳市委、市政府出台的《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》《关于进一步优化规划工作职能的意见(试行)》《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见(试行)》已经正式开始实施。今后，贵阳市的住宅用地单宗将不能够超过20公顷，且5万平方米以上的项目将由贵阳市发改委核准。
记者了解到，尽管贵阳市只是强调了国家对于土地出让的政策，比如住宅用地单宗不能够超过20公顷，可以预见的是上述政策一旦严格实施，必然会限制贵阳涌现出更多的大盘。而在这些政策出台后，一些此前号称千万平方米的大盘在土地尚未到位的情况下，可能会有所缩水。
贵阳楼市的风向标有所变动，是去年7月来自京城的陈刚出任贵州省委常委、贵阳市委书记以后。对于发展新兴产业颇有心得且情有独钟的陈刚在履新不久，就开始着手对贵阳房地产市场进行调整。同年9月，贵阳市政府和中关村科技园区管委会签署战略合作框架协议，在贵阳建设“中关村贵阳科技园”，双方签约了106个科研类、科技服务类、孵化器建设类、产业类项目，投资总额达465亿元。对此，嗅到房地产发展商机的开发商未曾料到，陈刚以强硬的姿态表示：不许房地产项目参加。
陈刚明确表态：“科技创新不能搞花架子，要沉下去为其聚集金融、核心技术、技术交易等各种要素;这次科技园签约，我们要求所有项目必须是高新技术产业和现代制造业，宁可资金少点，也不借机圈地发展房地产，搞个几百亿来凑数。只要是实打实的项目，只要质量精，少一点不怕。”
同年12月27日，中共贵阳市九届三次全会通过的《中共贵阳市委关于贯彻落实中央和省委全会精神全面深化改革扩大开放的意见》明确指出，贵阳在城市规划建设上，必须转变城市开发模式，改革市、区土地出让金分配体制;实施房地产项目核准制度。
资金链紧绷
贵州省统计局年报数据显示，随着国家房地产市场宏观调控，房地产行业资金链紧绷，房开企业更多是自筹资金修房，自筹资金增速由上年的负增长转为比上年增长近7成。
“现在不单是房开企业受到影响，许多关联企业如钢筋、水泥等行业都面临资金压力，因无法向银行贷到款转而采取其它方式融资了，”贵州民间投资企业商会会长饶科亮告诉记者。目前，房地产项目融资的私募地产基金出现快速增长。饶科亮称，今年以来，贵州省内数得上数的房地产企业，80%都与地产基金公司有过不同程度的接触。
记者走访贵阳市内多家银行发现，虽然没有出现其他城市的停贷现象，但各家银行的房贷利率优惠已经全面取消。所走访的银行中，九成在首套房贷利率下限执行基准利率，即为在央行同期基准利率的基础上有一定的浮动，具体的浮动范围与申请人资信条件、贷款额度、贷款金额等诸多因素相关。事实上，2月以来，利率优惠正在逐步消失，房贷收紧成为主旋律。
随着房贷收紧以及市场对房地产唱空，开发商资金压力逐渐加大，房地产行业资金链的紧绷的同时，房地产项目融资的私募地产基金出现增长。国投基金贵州公司总经理向凌云接受当地媒体采访时表示，近段时间来找他们咨询的地产公司明显增加，目前为止，贵州省内80%优质房地产公司都找其谈过，该公司也介入甚至深入介入了很多优质的房地产项目，其中包括地方政府全资国有公司的土地开发和房地产项目。据了解，今年以来，包括正在发行的在内，国投基金一共发行了8只基金，募集金额34亿元。
据统计，截至去年底，全年房地产开发完成投资1942.54亿元，房地产开发资金来源2145.72亿元，比上年增长51.3%。资金来源以自筹和其他为主,其中自筹资金877.20亿元，增速由上年的负增长转为比上年增长69.2%;其他资金1041.70亿元，比上年增长56.7%，增速比上年提高34.1个百分点。
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督促银行优先满足首套房贷需求
（来源：新华网）曾被视为优质资产的个人住房按揭贷款目前已被银行冷落，以致央行于近日召集国有银行以及多家股份制银行开会商讨相关问题。但业内人士普遍认为，虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此有很大改变。
5月12日上午，央行召集15家商业银行有关业务负责人召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，央行副行长刘士余主持召开了这次会议。
央行发声力挺首套房贷
央行在这次会议上对进一步改善住房金融服务工作提出多项要求，其中重点包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。
这一会议引发了市场的广泛关注，一个重要原因是，目前银行个人住房按揭贷款收紧态势明显，且无改善迹象，与此同时，盛传多地房价面临下行压力。
广州中原地产项目部总经理黄韬说，目前一线城市房贷申请及发放周期普遍长达3-6个月，首套房贷利率基本在基准之上，二套则多要在基准基础之上上浮30%。
实际上，随着利率市场化的逐步推进，这一现象早已开始逐步显现，面临的新情况也并不限于上述总结，且早已引起关注。
早在年初，央行在下发的2014年信贷政策工作意见之中即提出，要积极满足居民家庭首套房自住购房的贷款需求，并首度提出对于辖区内金融机构出现的首套房贷款停贷、压单等现象，要深入调研，认真分析原因，及时报告相关情况。
房贷收紧趋势很难改变
“虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此就有很大改变。”黄韬说。
未有改变的重要原因不得不提利率市场化的推进以及互联网金融带给银行的压力。
国泰君安银行业分析师邱冠华认为，此次会议的背景就是利率市场化背景下，银行资金成本上升，个人住房按揭贷款“不怎么赚钱”，很多银行虽然名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停，并导致近期社会怨言较多。
黄韬说，银行人士对个人住房按揭贷款额度紧张及利率上调的解释则为银根紧张。但他也提到，目前房贷需求在增加，银行个人住房按揭贷款规模相对却无增长，部分银行规模甚至在减少，且银行现在更倾向于将贷款投放到中小企业等实体经济。
银行对中小企业贷款相对拥有较强的议价能力，而通常，个人住房按揭贷款定价却不能太高。
早前，较为明确收缩房贷的银行要数平安银行。去年年初，平安银行就明确说，对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，该行近年有意识地进行了压缩。另一股份制银行也因不满于个人房贷，在实际上收缩个人房贷业务。
互联网金融发展间接带来的对个人房贷的压制效应也不容忽视。华夏银行副行长黄金老近日撰文称，2014年，5年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%，而互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品率一度高达6.5%，目前仍在5%左右，受其倒逼，银行理财产品持续推高，维持在5%-5.5%。与此同时，2013年12月，1年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业甚至投资他行理财产品，被认为都可能好于发放房贷。
“面对高利率，银行房贷市场限于停顿，导致房地产交易量下滑，房价承压。”黄金老说，市场正在寻找均衡，或者利率下降，或者房价下降，两个同时下降。
对于此次座谈会之后，银行个人住房按揭贷款投放会否按央行要求行事的问题，有银行人士依然称“不一定”，中信证券也认为，各银行不会因此调整房地产和按揭贷款政策，但执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。
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