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下半年土地市场将何去何从 开发商多持谨慎态度

每日商报  作者:陈贲 金萍   2014-06-19 08:33

[摘要] 不明就里的人或许会觉得土地市场冷得有些突然,因为2014年1、2月份的土地出让额创了同期新高,基本占了2013年总量的一半,3月份开始的出让额却是“低到尘埃里”。但事实上,土地市场的冷却早有征兆。

楼市低迷传导至土地

政府部门推地艰难

不明就里的人或许会觉得土地市场冷得有些突然,因为2014年1、2月份的土地出让额创了同期新高,基本占了2013年总量的一半,3月份开始的出让额却是“低到尘埃里”。但事实上,土地市场的冷却早有征兆。

2013年虽然全年土地市场火爆,出让金总额冲高,各路大鳄房企纷纷进驻杭州(楼盘),区域土地价格不断攀高,但自2013年下半年开始,楼市疲态已现,不少楼盘难掩去化艰难的苦楚,到年底时,已有个别楼盘开始降价促销,只是比较低调,并未引人注目。农历春节前,主城区几宗热门地块的出让为2014年营造了一个“开门红”的开场,包括曾经备受瞩目的“雅戈尔(600177,股吧)退地”、几经周折的杭师大宅地、被龙湖截胡的滨江区商业地块等,一场场龙争虎斗的土地出让会让人感觉2014年的土地市场热得烫手。可消息人士当时就指出,这是相关部门为了避免2013年土地市场“过热”,特意将不少价格容易高企的地块“转移”到2014年出让,同时也预料到2014年土地市场后期走势会转冷,所以乘势用两个月完成了全年一半的出让任务。

且不论2014年1、2月份的土地热潮有多少有意为之的成分,但3月份以后的市场转冷却是切切实实的。从数据上来看,3月杭州(含余杭、萧山)总成交额仅为37.58亿元,为近18个月以来成交低谷,主城区更是零成交;4月份这一数据继续下行至20.44亿元;5月份虽然回升至29.6亿元,但与2013年同期相比,降幅达到83%。“市场真的很冷,2013年这个时候很多开发商来咨询,推出一宗宅地就有多家企业来报名,而现在,很多企业都表示要先"看一看"。”市国土局相关工作人员对记者说。

据了解,2014年二季度以来,市场行情下行是导致土地转冷的一个主要原因,由于整个市场面对房地产后市都不看好,所以开发商在拿地动作上更为谨慎,为了减少项目投资风险,在做地块前期调研、规划时也更加细致,反复研究,令整个看地、拿地的过程拉长。同时,政府方面的土地供应减少也是让土地市场不活跃的一个因素。市国土局相关工作人员表示,经过之前的大规模出让,目前主城区可出让的宅地真的不多,不少地块需要经过拆迁才能腾挪出来,当中的难度远比一宗空地高得多,所以现在做地单位拿出一块“净地”来出让的周期比以前长,以至于供应量也没原来这么大,“可以肯定的是,2014年的土地市场肯定会比2013年冷很多”。

手中有“粮”的心中不慌

“弹药”不多的会稳健拿地

本土房企

手中有“粮”的心中不慌

“弹药”不多的会稳健拿地

在2013年十分热闹的杭州土地市场上,高歌猛进的大多是一批外来大鳄,尤其是为数不少的新进大鳄,本土房企在其中发声不多。时至今日,本土房企们的拿地意愿纷纷因公司布局规模和现有土地储备而异,手上“粮”多的显得比较淡定,项目较少的开发商则开始对土地市场加以密切关注。然而淡市之下,大家颇为有志一同的是,对于拿地都持以相当的谨慎和观望态度。

“原则上来说我们会把销售额的一半额度用于拿地,而2014年原先预设的销售目标是确保130亿、力争150亿。但这和土地市场的供应量也息息相关,主城区目前为止宅地已经断供四个月,我们也没有出手的机会,2014年年初倒是在平湖拿了块地。当然,土地市场我们还是很关注的,拿不拿则要从楼面地价、板块热度等多方面来考量,重点关注跟主城区关系密切的板块,下沙之类的较偏远板块不会考虑,地块类型以刚需型宅地为主。”本土房企龙头滨江集团(002244,股吧)营销企划部经理褚瑶如此表示。滨江由于目前手上还有数个未开新项目,包括华家池公寓、西溪明珠、金色江南和西溪之星,同时武林壹号、湘湖壹号可售量可观,大盘金色黎明、万家名城也都有不小的可售体量,总计还有好几百亿的未销售额,因此暂时拿地愿望不算强烈。

近两年来规模扩大明显的天阳和德信,由于手头“弹药”不少,拿地的想法也不那么迫切。天阳置业这个月忙着半岛国际的交房事宜,算算手上的新盘有尚景国际二期,尚城国际和晴朗也都只分别开卖了一小部分,所以目前在土地方面考虑不多,还没有提上议事日程。德信这两年在土地市场上的表现算得上活跃,通过与其他公司的合作,储存了不少地块,像钱江世纪城的德信·泊林春天、老余杭的德信·早安以及德信大家·钱江府都是德信在近期新收获的项目。与此同时,德信从2013年开始还大举进军温州(楼盘)市场,在当地土地市场低迷之际,逢低吸纳了5个项目。德信地产副总方静表示,德信将杭州视为大本营,对杭州客户的需求也更为了解,所以深耕杭州市场这一策略不会变,也会一直关注杭州土地市场,但不会盲目扩张,还是要看机会,以安全、稳健为大前提。

深耕桥西多年的方正房产,仅御星一个在售项目在手,原本2014年一季度就想出击土地市场,但未能如愿。“由于市场清淡,我们也把拿地计划延缓到了2014年下半年。方正多年来一直稳字当头,现在还是一样,我们绝不会冒进,也会测算好能够承受的地价区间。我们更为属意交通、地段、配套成熟的优质宅地,这样抗风险能力会更强。作为深耕桥西至今的房企,我们对这一片区域有着很深的感情,因此拱墅区仍然是一大选地方向,同时也有意往其他板块拓展。”方正房产常务副总经理朱宏波称。同样深耕滨江的兴耀房产,近期也有意在滨江再下一城,目标则仍是公司比较擅长操盘的商业综合体项目。

同是从建筑业起家的广宇集团(002133,股吧)和昆仑置业,目前手上均握有重兵,短期内也不着急拿地。广宇有武林外滩、鼎悦府、锦润公寓、上东城四盘在售,2013年4月新拿的桃源项目预计将在9月首次开盘,眼下市场局势微妙,一向稳健的广宇将会伺机而动谨慎出手。近两年少在杭州拿地的昆仑置业,由于在做上市准备,2013年至今也罕见地在杭州斩获三个地块,分别为九堡项目、良渚项目和钱江新城项目。昆仑近几年在外地拿了不少项目,目前在天津(楼盘)、温州、长兴等地都有土地储备,预计2014年不会再在杭州拿地。

千亿房企们节奏被打乱

大家都希望能低价补仓

外来大鳄

千亿房企们节奏被打乱

大家都希望能低价补仓

2014年上半年一手商品房市场和土地市场的双重清淡,多少打乱了许多外来大鳄的拿地节奏,尤其是2013年的几位千亿房企成员,不得不把目光放到了2014年土地市场的下半场。

2013年在杭州收获100亿元销售额的万科2013年在土地市场上可谓狂飙突进,连续在杭州城市东南西北中布局,而且基本都以“捡漏”的方式获得,吸引了所有人的目光。但2014年以来,这艘房产航母在杭州土地市场上还没有任何动作,以至于坊间有传万科2014年在杭州不会再拿地。对此,记者也向万科杭州公司新闻发言人求证,答案是否定的。万科方面表示,万科在杭州市场的发展一直秉持着自己节奏和步调,不会说坚决不拿地,有合适的机会还是会出击,关键看市场。

2012年年末才宣告进入杭州的绿地集团,一入杭城就强势进击,2013年以84.2亿元的拿地总金额荣登各房企榜首,2013年底时曾放言2014年在杭州的拿地金额肯定会超过2013年,有望突破百亿。而今半年倏忽将过,杭州土地市场过年之后的骤冷,也让开发商有些始料未及。下半年土地市场有无起色至今不好说,绿地目前也难言2014年的拿地金额预算,可以确定的是目标仍是主城区的核心地块,大型城市综合体、高端住宅、超高层和产城一体化项目则是四大方向。

对于杭州来说同样来得不算早的万达,2013年3月拿地10月开盘,2014年年底万达广场即将开业,开发速度可谓飞快。万达目前在杭州只有城北一个项目,2014年1月,时任杭州万达广场副总经理郭勇曾向记者表示,“杭州正值商业综合体的黄金发展期,再开三五个万达广场没问题。而万达的四大支柱产业—商业地产、连锁百货、文化旅游和高级酒店,以及三大产品系列—万达广场、万达城和万达MALL,也希望能和杭州进行全方位的深度合作。”现任杭州万达广场副总经理董玮麟则明确表示,万达在杭州已有新的拿地计划,也希望下一个杭州项目规模更大些,能够把酒店放进去,甚至希望做包含精装修酒店式公寓和住宅在内、万达十分擅长操作的大型商住综合体项目。

早年同一天拿下大运河商务区和万通中心的两大外来开发商—远洋和万通,目前在杭州均已多点开花,拿地策略则各有侧重。远洋地产2014年面临心里和大河宸章两个项目的交付,手中剩余可售的体量不是豪宅就是商业类房源,因此需要补仓主城区的刚需型项目。“2013年我们基本没参加土地拍卖,到2014年才确实有了拿地的需求。事实上,2014年1月我们就有心仪地块在谈了,但当时价格比较高,过年后相关单位也不松口,最近没怎么再继续谈。我们希望土地价格能下来点,区域方面比较看好城东新城、城西和滨江等。”远洋地产营销负责人张民介绍。万通地产(600246,股吧)则有城北的上园国际和未来科技城项目两大新盘在手,补仓意愿相对较小,“我们的开发步调不会太快,拿地宗旨是择机而入。”万通地产华东区域公司副总经理于旭东表示。

2013年华家池地块之争盛况空前

多盘在手的不急着拿地

价格谈合适了才会审慎介入

新进大鳄

多盘在手的不急着拿地

价格谈合适了才会审慎介入

2013年,是外来大鳄纷纷踊跃首进杭州的一年。当中,有些大鳄入杭意愿极为迫切,一来就连下数城,有些大鳄则稳扎稳打,先落一子试试“水温”。手中项目的多寡,2014年销售的预期,都对这些大鳄2014年的拿地计划多少造成了影响。

2013年在杭州迅速连落三子的景瑞地产,2014年3月时对于拿地的表态就已极为务实。“杭州跟别的城市不一样,对市场敏感度高,楼市会经历大起大落,所以每个决策都必须正确,每个环节都必须配合到位。在拿地这件事上,我们不会冒进,会根据市场的反应来决定。我们会观望,直到合适的时机出现。”尽管手上有80亿元的资金额度可供投入,景瑞地产集团副总裁吴炜仍然谨慎表示。而今已是6月,景瑞地产杭州公司营销总监丁浩昨天在接受记者采访时显得更为慎重:“目前景瑞手上的储备土地不少,光是还没施工的未开发体量就有20万方。所以下半年我们会先看看清楚市场确切走势,地块一直都会关注,但拿不拿地则另当别论。”据他观察,北郊将要出让的一宗宅地,挂牌起价较之于2013年同区域地块高了10%,“楼市下行阶段,这样的价格在我们看来是不太理性的,为了控制风险,我们一定会审慎介入”。

之前对杭州市场颇具信心的招商地产(000024,股吧)现在的态度也谨慎了起来。2013年,招商地产顶着“招保万金”的光环一连拿下了城东雍华府、城北雍景湾两个项目,豪掷26.43亿元,而当时据说招商地产2013年在杭的拿地可用额度为50亿元。随后,招商地产在杭州市场的目标也明确下来:2014年在杭州实现18亿元以上的销售成绩,5年后能达到50亿-60亿元;每年拿1-2块地,其中至少一宗为宅地;接下来最有可能拿的是商业项目……记者从侧面了解到,之前招商地产相中了主城区城北一宗规模较大的商业地块,打算发挥自己的长处做商业项目,但记者昨天采访招商地产杭州公司总经理助理寇建强时了解到,这个意向暂时搁置,原因是价格不合适。寇建强表示,虽然招商地产在杭州市场算是初来乍到,但对杭州还是长期看好,所以肯定要继续拿项目,但目前的市场环境也着实艰难,拿什么地、用什么价格拿需要更理性的判断。

2013年同样连下三子的首开集团,由于几个新盘拿地价格都比较高,项目启动时间也延缓至第四季度,因此2014年暂时不考虑继续拿地。

下半年最有可能量缩价跌

淡市模式下或将先卖好地

专家看法

下半年最有可能量缩价跌

淡市模式下或将先卖好地

2014年上半年的土地市场,在1月一阵冲量之后就此陷入冰冻期,而今下半年土地市场行将启幕,最有可能呈现出怎样的走势?

“杭州的一手商品房市场以及土地市场,下半年有没有机会出现逆转比较难说,据我个人判断是不太会。即便一手市场下半年有起色,传导到土地市场也需要一段时间和过程,因此效果不会体现得这么快。就像2008年9月发起的那一波降价潮,尽管当年年底政府就开始救市,一手市场到2009年上半年就迅速回暖,但反映到土地市场上,还是直到2009年7月才出现回温。”浙报传媒(600633,股吧)地产研究院院长丁建刚判断认为,2014年下半年的土地市场最可能出现的局面就是量缩价跌。

在他看来,上半年土地市场趋冷,主城区宅地断供四个月,尽管看起来是土地出让的供应量问题,但从另一个角度也反映出了房企的拿地意愿之低。“2013年杭州土地市场出让十分活跃,尤其是很多外来大鳄拿地凶猛,说明很多板块的潜在供应量都堪称巨大。如今楼市下行,开发商们不可能再有很大的拿地动力,尤其是那些拿了高地价地块的房企,烫手山芋在手动弹不得,总要先消化掉再论其他。”

而土地市场和一手商品房市场的内在逻辑是一样的,量缩就一定会引发价跌,“因此,2014年下半年的土地成交价也一定会有所下行,2013年很多地块都是高溢价成交的,2014年就不可能了。至于最终的成交价格,还是会由市场的供需关系来决定,有没有拿地需求有没有开发商问津很重要。”丁建刚如是说。

“接下去土地出让预计将主要以开发商的需求为导向,以中小规模宅地为优先,来迎合现阶段开发商比较谨慎不愿意大笔投入资金的心态。同时,所在区域比较成熟、板块相对稳健的地块,以及一些可以实现快速周转的地块,将会比较容易在土地市场上成功出让。”双赢机构总经理章惠芳也持有类似的看法,她认为简单来说,土地市场很清晰地进入了淡市模式,那么先卖好地也将成为供需双方有志一同的选择。

2014年杭州主城区第二期《读地手册》新鲜出炉,下半年的土地市场也马上要启幕。在经历了1月份的迅猛冲量和长达四个月的宅地断供后,土地市场接下去将何去何从?尽管楼市行情常常如世界杯球赛结果般难以预测,我们还是试图从一众开发商的拿地意愿、计划和预判中看出一些端倪。

新闻链接

20强房企购地支出现急刹车

六月上半月拿地仅花55亿

中原地产研究部数据显示,2014年6月份上半个月,20强标杆房企拿地总额仅54.85亿元,其中,仅中海地产、富力地产、招商地产有拿地举动,其他开发商上半个月拿地举动基本停滞。此外,据中原地产研究部监测,截至6月16日,这20家标杆年内累计拿地总额为1502亿元,而在2013年上半年,20大房企拿地总额则高达1977亿元。

由此可见,标杆房企进入土地市场的动作迅速减缓,拿地态度普遍已经由热情转为谨慎。事实上,20强房企最近几个月拿地数量正在逐月递减。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,上海(楼盘)等城市已经出现了住宅土地市场流拍的现象。若按当下市场趋势发展,2014年上半年,20强房企拿地总额将不足1600亿元。此外他还表示,标杆房企2013年新增土地储备较为充分,土地储备已经提前完成;20强房企在2013年购地金额接近5586亿元,不愁手里没有“余粮”。

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