[摘要] 2014年的上半场楼市，风云幻变。从2月初的降价潮打响今年楼市“第一炮”，到全国两会中政府工作报告“分类调控”思路的提出；从城镇化工作进入实质阶段，到不动产统一登记的推进；从地方政府明紧暗松“救市”疑云，到央行喊话力挺刚需……2014年的上半年楼市，天天“上头条”。
楼市上半年喜大普奔:城镇化出台以房养老试点
（来源：新华网）2014年的上半场楼市，风云幻变。从2月初的降价潮打响今年楼市“炮”，到两会中政府工作报告“分类调控”思路的提出；从城镇化工作进入实质阶段，到不动产统一登记的推进；从地方政府明紧暗松“救市”疑云，到央行喊话力挺刚需……2014年的上半年楼市，天天“上头条”。
城镇化战略出台 房地产行业迎春天？
今年3月，国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。消息一出，不少业界人士将此视为对房地产商而言“喜大普奔”的好消息：新型城镇化的推进必然会衍生出更多的住房需求，这会不会是房地产行业的又一个春天？
住建部政策研究中心主任秦虹在公开场合发表的言论更是加剧了这种期待：“从市场层面来看，未来60%左右的新增住房需求将由城镇化带来。”她指出，到2020年，如果实现城镇人均居住面积35平方米的目标，其中60%的需求来自于城镇化，而城镇化新增城市人口需求主要是初次置业的需求，也就是所谓的刚性需求，其次是改善性需求。这意味着，未来的住房供给依然要高度关注首次置业的家庭中小户型的需求。
利好背后，新型城镇化要注意的一些问题也备受关注。
在接受新华网记者采访时，广东体制改革研究会副会长彭澎认为，这次的新型城镇化更加强调人的城镇化，即身份的城镇化，待遇的城镇化，与以前以土定中心的城镇化有所区别。许学锋则强调，不能让房地产成为独行者，房子建起来之后，产业的规划和建设要跟上。“有了产业，人到了城镇里才有工作，有工作才有收入，人才有支付能力，才能够在这个地方生活，在这个地方成家立业。”
除了业界关注，市场也对新型城镇化给出了热烈的回应。6月30日，中共中央政治局审议通过了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，指出要完善农村产权制度，维护好农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体分配权。要区别情况、分类指导，由各地因地制宜地实行差别化落户政策。
这一意见的出台，被市场视为对新一轮城镇化的有利助推。据相关媒体报道，当天，多个建设类行业股票相继涨停。该报道续指，有六大行业率先受益于城镇化建设。首先受益的无疑是房地产行业。其次，建材、基建行业也将充分受益于城镇化建设。再者，随着新型城镇化建设的推进，包括供水、供气、公共交通、医疗等公共服务行业也将迎来高速发展期。
不动产登记列入时间表 难点未破阻力仍大
去年3月，人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制度”，国办随后下发任务分工通知，要求今年6月底前出台《不动产登记条例》。
其后，国土资源部部长姜大明公开表态，今年国土部将在6月前提出不动产登记条例，建立不动产部际联席会议制度和不动产信息共享平台。
在广东，不动产统一登记工作领导小组及办公室已于四月成立，建立和实施不动产统一登记制度也被广东省国土资源厅列为今年的一项重点工作。
种种迹象似乎都在指向住房信息联网和不动产登记终于要千呼万唤始出来。
然而，随着七月的到来，这短暂的期待又幻化成空，其的阻力来源，是住房信息联网要比想象中难得多。
事实上，不动产登记遇阻并不是头一遭了，有媒体指，早在七年前，“不动产统一登记制度”就已写入《物权法》，但因分歧较大，未规定统一登记的范围、机构和办法，最终不了了之。
尽管不动产登记条例未能如期报到，但其一旦推出，其预期产生的作用振奋人心：房产的拥有分布状况将更加透明；二手房市场将有更多房源入市，空置房总量将会减少；房产大佬潘石屹更是公开表示，它将使房价大跌。这对于有购房需求的人来说，或许也算是喜大普奔的期待吧。
以房养老启动试点 实行之路尚需探讨
6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。与以往的试行不同的是，本次的以房养老放宽了准入条件，年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，就可以投保反向抵押养老保险。这对于部分有需要的老年人来说，无疑是喜大普奔的利好消息。
然而，喜大普奔背后也存在问题。中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为，在人口老龄化严重的背景下，保险公司提供一种新的养老保险产品，把老年人房产的价值发挥出来，这个产品毫无疑问具有价值。但在中国推行，首先面临的障碍是住宅仅有70年产权的事实。“很多老人手里的房子都比较旧了，70年产权剩下的不多，不解决产权的问题，后面的价值很有限。”宋世斌分析，中国的房价目前已处于高位，市场对未来房价波动的预期较高，因此，鉴于房屋未来价值难以估量，保险公司作出的价值评估将会比较保守，按相对较低的标准发放养老金，对老年人而言，这是的不理想因素。
另一不理想因素是，老年人在进行以房养老的过程中，还需要承担房屋抵押本身的手续费。“价值评估需要一级的评估师，法律手续包括抵押这些也都需要成本，保险公司不大可能承担这部分成本。”宋世斌补充道。
以房养老的利益分配问题也备受关注。“政府如果要关注孤寡老人，让他们晚年过得更好的话，这项业务就不要完全商业化、暴利化地去运作，用带有一些公益色彩、保本经营的方式来设计产品。”广州市知名房地产专家韩世同建议应当设计为没有固定年限，一旦跟保险签约，就可以保障到终老的产品。
但与此同时，他也指出如果要实现公益化的以房养老，不排除保险公司出现亏损的可能，这时，政府的财政支持或是机构介入进行兜底十分必要，否则没有利益的话，保险公司的参与热情也难以提振。
此外，中国人传统的观念成为一道难以逾越的障碍。在广州市社科院研究员谈锦钊认为：“这是家庭财产如何盘活的问题，是一个比较长远的方向。对于没有子女抚养、或者是退休收入比较低、没有养老资金来源的老人而言，被采用程度或许会高一点。但目前来看，这部分人还是少数。对于大多数家庭而言，房子是很重要的不动产，人们的传统观念还是要把家庭财产传承下去。毕竟大部分国人眼中，家庭的财产就是一套房子。”谈锦钊说道。
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保险版以房养老试点起航 幸福人寿方案或领跑
（来源：每日经济新闻）6月30日，《每日经济新闻》记者获悉，幸福人寿已经向保监会上报了以房养老的方案，目前正在等待监管部门审批。据初步了解，幸福人寿很可能是家上报方案的险企。
记者采访了解到，前期参与讨论的多家保险公司对以房养老的试点仍处在研究论证的阶段。某险企陈先生认为，主要是这个业务的风险大，预计参与的人群也不会太多，所以成本也会很高，保险公司会充分研究后再去尝试。某险企谭女士则坦言，这个产品比较复杂，涉及房地产市场、贷款以及抵押相关等寿险公司不熟悉的业务，需要准备一些时间，所以保险公司步子不会那么快。
幸福人寿率先报送方案
上周，保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），从7月1日起在北京、上海、广州和武汉四地启动老年人住房反向抵押养老保险（即以房养老保险）试点工作，试点期为两年，面向的对象为60岁以上拥有房屋独立产权的老年人。
保监会对于参与试点的险企也提出具体要求，如申请试点资格的保险公司要求开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%，同时还要求保险公司具备精算技术、专业法律人员以及具有房地产物业管理人员等。
《每日经济新闻》记者从业内获悉，此前有7家保险公司参与了保监会关于以房养老的前期讨论，包括幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿等，但是在保监会6月23日正式发布该《指导意见》前并没有保险公司上报正式的试点方案。
6月30日，《每日经济新闻》记者获悉，幸福人寿已经向保监会递交以房养老的试点方案，目前正在等待保监会批复。记者采访了解到，多家保险公司对以房养老的试点仍然处在研究论证的阶段。其中，合众人寿对参与以房养老也表现得比较积极，预计将于下半年递交方案。平安养老称，因监管的指导意见刚刚发布，平安养老目前尚无相关产品，也尚未申请，但已着手积极研究。
首批产品或以非参与型为主
事实上，对于幸福人寿的积极态度，业界并不感到意外。幸福人寿前董事长孟晓苏 （现任幸福人寿监事长）就是国内 “以房养老”的首倡者，甚至早在幸福人寿成立最初，设想就是做以房养老的。据了解，在去年国务院第35号文 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》首次提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点后，幸福人寿就一直表现得很积极，并从内部抽调了一些人，组成了一个以房养老的项目组。
不过，对于此次具体上报的是何种产品，幸福人寿方面并未透露。据保监会此前介绍，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点以房养老产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
一位险企人士向 《每日经济新闻》记者透露，如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金；如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。
不过，对于具体的 “以房养老”方案类型，孟晓苏在“2014中国资本高峰论坛”上接受《每日经济新闻》记者专访时透露，从目前情况看，批参与试点的保险公司基本上都考虑采用非参与型产品，并不是保险公司不愿意获得更多利润，而是因为房产增值很难计算出来。
期待：以房养老产品对接养老社区
除幸福人寿外，合众人寿的积极态度也有充分理由。在6月23日保监会的新闻发布会上，在问及为何选择武汉作为试点城市时，保监会相关负责人坦言，决定仅在四个城市开展试点工作，其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉已经有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。
事实上，合众人寿总部就设在武汉，《每日经济新闻》记者了解到，作为保险业投资养老社区的几家保险公司之一，去年合众人寿的武汉投资的养老社区已经投入了运营。该养老社区位于武汉市后官湖风景区，启动区占地245亩，建筑面积18万平方米，拥有2005套房及4000张床位。
在采访中记者获悉，保险业内普遍预计，如果能将以房养老与养老社区相结合起来，对于延长保险产业链具有重大意义，也可能成为未来产品的开发方向。举例来讲，目前在许多地方，价格低廉的养老院资源稀缺，但中高档的却无人问津。如在北京，一些养老院每月收费高达6000元，让很多老人难以承担。如果以房养老，老人可以找更惬意的中高档养老社区，这也可以鼓励保险公司建立更优质的养老社区，延长养老业服务链。
业内提醒：风险大、成本高
6月25日，由清华大学中国保险与风险管理研究中心联合海康人寿保险公司共同在 “2014中国居民退休准备指数发布暨中国养老保障方式改革论坛”发布报告认为，2014年中国居民退休准备指数为6.3%，该指数反映出中国居民普遍对退休后的生活有更高的要求，对养老也有一定准备但仍有待加强，约有53%的居民并没有良好的持续性退休储蓄习惯，这也意味着中国的养老市场前景巨大。
在上述论坛上，保监会参会人士透露，目前商业保险公司总共有7700个在售产品，其中养老保险产品仅60余个，老年人意外伤害保险产品20个，长期护理产品98个。该人士表示，“以房养老”只是为老年人提供多种养老收入资金来源的一个探索，只是养老保险一个很小的方面。孟晓苏也认为，“以房养老”具有“三高”特征，即适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，不主张试点期间摊子铺得过大，一定要稳扎稳打。
平安人寿认为，对房产较多但收入不高的客户群体，特别是无子女、失孤等客户，新的养老模式都具有吸引力。由于新政策涉及房地产等新的风险领域，需要对客户的房产进行长期估值、抵押，客户的服务、理赔等工作也与传统保险产品有较大差异，平安人寿将对此认真研究评估。
某险企精算人士认为，从现在的指导意见来看，保险公司承担的成本还是比较高的，如果一单一单地来做的话，费用会更高。如上述《指导意见》规定，要聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。该精算人士认为，此外从监管的要求来看，税费的要求也比较高，一方面对保险公司可能赚不到钱，如果在只有一套房的前提下，一旦有纠纷都没有办法拍卖，也没有办法执行。他认为，保险公司开办这项业务还是有很困难的话，希望国家能给予一些政策支持。
保监会相关负责人在6月23日举办的新闻发布会上也表示，保险公司开办以房养老保险业务，保险公司将承担房价波动风险和客户长寿风险。特别是在老人过世之后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿还保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。此外，该负责人还表示，保监会还将积极和相关部委沟通，进一步争取国家对于该项业务的政策支持。
某险企陈先生也认为，以房养老保险产品的成本比较高，风险比较大，特别是房价下跌的风险，注定市场不会很大。
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