[摘要] 住房与养老无疑是公众最为关注的民生问题，将二者契合起来的“以房养老”自2003年被引进中国以来，就面临着巨大的观念困境与制度藩篱，其在实践发展中的一波三折亦充分证实“看上去很美”的以房养老并非解决中国养老问题的灵丹妙药。
住房与养老无疑是公众最为关注的民生问题，将二者契合起来的“以房养老”自2003年被引进中国以来，就面临着巨大的观念困境与制度藩篱，其在实践发展中的一波三折亦充分证实“看上去很美”的以房养老并非解决中国养老问题的灵丹妙药。历史是一面镜子，而实践孕育着真知。即将在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）和武汉（楼盘）开展的以房养老试点能否取得成功，很大程度上取决于能否汲取历史经验和实践智慧，能否将域外智识与本土资源进行有效结合，以开放的心态和理性务实的态度进行制度选择。
过去十余年的制度实践中，我国先后出现了三种具有代表性的以房养老模式，即租房置换模式、售房返租模式和养老按揭模式。
租房置换模式，也可称为以租换养模式，其基本含义是指老年人自愿将自己的房子抵押给福利机构或金融机构，后者将老年人的房屋进行出租，以房租来弥补养老资金的不足。这种模式的主要特点在于老人去世后，房屋的产权将进行变更，归福利机构或金融机构所有。南京（楼盘）汤山的温泉留园老年公寓以及北京的养老房屋银行所推出的养老服务均属于租房置换模式，但二者均以失败而告终，原因包括申请条件苛刻、福利机构公信力缺失以及老人离开原居住环境所产生的抵触心理等。
售房返租模式是指老年人将自有房屋出售给特定机构再重新租回，取得的房款用以缴纳房租和养老。上海的“以房自助养老”属于典型的售房返租模式，其具体做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。由于这种模式一开始就变更了老人的房屋产权，再加上对老年人的理财能力考虑不周，同样遭遇了市场“滑铁卢”。
养老按揭模式，又称“倒按揭”模式或者反向抵押贷款模式，是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。该模式率先由中信银行(601998,股吧)开展，但回应者寥寥，市场反应惨淡，陷入了“理想丰满，现实骨感”的困境。
前述以房养老的三种模式在实践中均遭遇“冷场”，其背后隐藏着深刻的制度诱因。新制度经济学的代表学者诺斯认为，制度决定了社会的演进方式，制度是“理解历史的关键”。产权制度作为最重要的一种制度安排，牵一发而动全身，在以房养老的制度安排中发挥着关键性作用，“有恒产者有恒心”形象地说明了产权制度对人们行为的指引意义。
置身于商品化的高房价时代，住房不仅是极为重要的不动产，还是生存财产与人格财产，关乎人生福祉乃至人性尊严。无论是租房置换模式，还是售房返租模式，都要进行房屋产权的变更，这意味着老年人对于其房屋不得不进行权利切割，进而会让自己陷入情感困境与利益纠葛的漩涡之中。在养老按揭模式中，虽然老年人可以暂时性地保有房屋产权，但这种产权的保有带有高度的不确定性，难以产生稳定的心理预期。
我们还应看到，以房养老在我国的探索，是在法律缺位的背景下展开的，其后果是直接导致以房养老的制度运行缺乏明确的规范指引，容易触碰到“高压线”或者走向“雷区”，进而迷失在法律的边缘难以自拔。以房养老涉及到市场准入、风险控制、主体间权利义务安排、房屋价值评估、信用评级、反向抵押贷款证券化等法律问题，没有立法的顶层设计，难以想象以房养老会走多远。在制度的知识谱系中，文化、道德观念等非正式制度占据着异常重要的地位。美国学者埃里克森曾经深刻地指出，法律制定者如果对那些促进非正式合作的社会条件缺乏眼力，他们就可能造就一个法律更多但秩序更少的世界。这一洞见对于认识我国以房养老现实困境的制度诱因具有很强的方法论意义。
事实上，老年人群体对于老年服务机构的不信任成为该政策推行的阻力，根深蒂固的养儿防老和家产传后的传统观念也成为的拦路虎。信任关系的重建与传统观念的更新非一日之功，这决定了以房养老的未来不会一帆风顺。
6月23日保监会公布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》意味着反向抵押养老保险（放心保）将成为未来一段时间内我国以房养老的主要模式，但它不可能是的以房养老模式，也不一定是最适宜的以房养老模式。
构建符合中国国情的以房养老模式，在应然意义上，应当具备几个要素：，房屋产权不能一开始就变更，从而舒缓老年人的抵制心理，消释其对以房养老的敌意；第二，不能搬离原住房或改变原居住环境，遵从老年人“安土重迁”的文化传统，充分照顾老年人的心理诉求；第三，老年人去世后，房产的处理应给继承人保留赎回权，以维系老年人与其继承人的情感纽带，调和法律与道德之间内在的紧张关系；第四，政府在以房养老中应发挥引导作用，承担相应责任，以政府的公信力推动以房养老的良性运作。
基于这些理由，本文建议政府组建一家政策性的住房反向抵押贷款公司，这种政策性金融机构的特性一方面是以政府担保为前提，另一方面是赋予老年人的继承人房屋赎回权。其中，政府的担保责任表现在以政府的公信力保证老人各项权益的实现，以政府主办或官办民营的方式来承担最终的资产风险。继承人的房屋赎回权则表现在老人去世后，其继承人可以选择放弃房屋产权以抵消债务，也可以选择偿还债务并继承房屋产权。
设立这种政策性的金融机构，并不意味着其他以房养老模式不再具有制度空间，它们经过改造完全可以成为以房养老的主力军。如前述的售房返租模式，如果在业务初始之时，用房屋抵押替代出售，让老年人拥有房屋产权，同时再引入政府的担保机制，则该模式无疑会消除老年人的疑虑，有望成为一种富有吸引力的以房养老模式。改造后的以房养老模式可以称为“有政府担保的以租换养”模式，政府在其中的担保作用主要体现在当老人去世后以房屋直接抵债时，保证保险公司或社保中心能够获得成本补偿，即政府以财政资金为亏损进行兜底，从而保证其参与的积极性。
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