[摘要] 房地产市场调控十年，经历了“国五条”、“国八条”、限购、限供、首付提高等等一系列宏观调控政策，最终的调控结果却依然是房价越调越涨。当新一届政府提出的调控走向向“分类调控”所引导，如何通过长效机制，促进地方楼市平衡健康发展，已成为各地政府在政策调控上面临的新命题。
房地产市场调控十年，经历了“国五条”、“国八条”、限购、限供、首付提高等等一系列宏观调控政策，最终的调控结果却依然是房价越调越涨。当新一届政府提出的调控走向向“分类调控”所引导，如何通过长效机制，促进地方楼市平衡健康发展，已成为各地政府在政策调控上面临的新命题。
贵阳版“限购令”：
市场的温柔一刀
2011年春节前，国务院出台“新国八条”，要求尚未采取住房限购措施的直辖市、省会城市及房价上涨过快的城市要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。赶在国务院规定的最后期限，作为三线城市的贵阳最终推出了自己的“限购令”。
贵阳版“限购令”明确：在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环以内执行住房限购措施。原则上对已有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年(含一年)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和存量住房)；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年(含一年)以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在限购区域内购买住房。
贵阳版“限购令”出台后，被业界内外普遍视为对市场的“温柔一刀”。受近几年贵阳市中心城区土地供应量的影响，一环内住宅的产品供应量本身并不大，占比约在10%以内，而且房价过高，并非大部分购房群体的置业选择范围。当时就有行业人士表示：“限购令”的出台，可能从一定程度上使一环内楼盘销售放缓，但物以稀为贵，并不会降低中心区楼市的价值，随着中心区土地日益减少，中心区土地稀缺性将进一步凸显。
不过，也有行业人士指出，在限购令出台前两年时间，贵阳房价上涨速度较快，尤其是中心区一环以内的房子，均价已在10000——12000元/平方米左右，甚至出现开发商捂盘惜售，拉长销售周期以抬升房价的现象，限购令无疑是政府出手打击抑制房价的信号弹。
限购政策出台一年期满之后，2012年贵阳市再度明确政策延续执行，虽然贵阳限购令的限购范围仅为一环，但是这一调控政策却更多从心理层面影响着业内人士以及购房群体对市场后市的判断，一度出现的观望情绪对一定时期内房价涨速的抑制也起到了一定作用。
市场特质：
不一样的贵阳楼市
在2014城市观点论坛的演讲中，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出，2014年，政策分类调控不再是位，中国房地产应该回归市场，比起政府的调控，市场优胜劣汰过程更加优化。楼市调控政策正逐步向市场化、差别化、长效化、地区化的特点发展。这也意味着，楼市调控开始进入地方“节奏”，某种程度上地方政府对于市场的把控能力决定着市场将何去何从。房地产调控政策能否与市场本身相契合，决定着政策最终所产生的效力。追溯本地房地产市场的发展轨迹不难发现，贵阳楼市有着很多独有的特质。
人均GDP水平靠后，置业群体自住需求占比高，作为省会城市，贵阳还承载着拉动全省城镇化建设步伐的重要作用；
近三年间，贵阳房地产市场供应量的加大，上规模楼盘的入市，“拉住”了贵阳房价上涨的步伐，同时也让更多的“刚需”、改善性置业需求得到了有效释放；
纵观贵阳的房价走势，即使是在市场需求旺盛时期，也并未出现过大幅波动，房价节奏平稳。按照城市居民家庭年收入与住房价格之比，目前国内一线城市的收入房价比高达1：25，一般城市的收入房价比则在1：7.5至10左右，而贵阳市当前的收入与房价比在1：6左右，处于行业内公认的较为合理的区间；
大数据产业的发展，避暑之都的“名片”、高铁的开通在即等等，这些都为贵阳楼市创造了新的市场空间……
正是由于这些“非共同点”的存在，面对“限购令”的逐渐松绑，作为本地市场，恐怕更为关心的则是，一旦“限购令”一类的宏观政策放松，是否有长期性的政策举措将市场引导向更规范、稳健的发展方向。
政策调控步入地方“节奏”
国家对房地产行业的“分类调控”意味着市场将会把更多“自主性动作”的选择权赋予地方政府，如果说三年前出台的贵阳“限购令”依然有“随行就市”的政策痕迹在其中的话，那么今年以来贵阳楼市一系列政策的新手笔则体现出了更多的“自主意识”。
在楼市调控步入地方“节奏”这一点上，贵阳政府算是走在了很多城市的前面。今年1月份，以解决好贵阳房地产业发展方式粗放、精细化程度不高等问题，进一步促进房地产业转型和升级为目的，在多次研究、多方征求意见和建议的基础上，贵阳市出台了《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》系列政策，着力在改进土地开发模式、优化空间布局、完善公共服务配套、促进产业转型升级上做足文章。
根据“新政”要求，今年开始贵阳市住宅类房地产项目单宗用地不得超过20公顷。对单宗住宅类房地产项目用地面积进行限制，将房地产开发模式由粗放式的大盘开发向精细化模式转变，既有利于推动楼盘品质提升，也能够使更多有实力的开发商参与到市场竞争当中，对市场健康发展形成带动。
除了对开发规模进行优化引导，“新政”还从容积率等细化指标入手，着力提升居住产品品质。根据规定，对全市住宅类房地产项目(住宅面积比例大于50%)容积率实行分类指导，老城区原则上不得突破3.5，老城区以外的其他区域不得突破2.5。通过严格规定新老城区住房类房地产项目容积率，使得贵阳市住宅产品开发渐入“精耕时代”。
与此同时，今年3月份贵阳市《疏老城·建新城布局规划及五年分期工作实施方案》的原则通过，为打通城市发展经脉酝酿而生的科学方案开始为老城系统“换血”，同时也为新城区的房地产市场带来了新的市场空间。
地方房地产市场究竟需要怎样的“调”与“控”？专家认为，首先要明确当前的市场基本面是否健康，其次为长远发展统筹谋划，在此过程中再抓住城市发展中面临的种种机遇，只要思路清晰、目标明确，未来贵阳的房地产业也许将形成富有地方特色的调控新模式，行业发展尽管任重道远，但前景可期。
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