[摘要] 上海房地产研究院7月14日发布了《6月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。
上海房地产研究院7月14日发布了《6月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。
研究员严跃进指出，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，库存去化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。但目前来看，救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。换而言之，对救市效果不能期望过高。
一、库存再创历史新高
（一）35个城市分析
1、库存环比同比值均有上升
截至6月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。库存再创历史新高。6月份市场成交继续低迷，库存面临“压力山大”的窘境。
2．29个城市库存出现同比增长
35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到97.5%、87.0%和86.0%。此类城市去年同期库存消化状况较好，库存量较低。而今年在整个供求矛盾加大的情况下，库存上升较明显，这使得今年的同比值偏高。
同时，35个城市中，有6个城市的库存出现了同比下滑态势。其中太原同比跌幅，为16.8%。太原近期新增供应量较少，而市场成交相对活跃，进而使得库存出现了下滑。
3、月度新增供应量大于成交量
6月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2100万平方米，环比减少5.2%，同比增长4.8%。6月房企推盘节奏比5月略有放缓。
6月份，35个城市月度新增供应量大于成交量（其中6月份成交量为1390万平方米，环比减少8.9%，同比减少22.3%）。6月份市场看跌情绪依然较重，部分未消化的新增供应转化成为库存。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市库存均有增长
截至6月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3259、19150和3809万平方米，环比增长分别为1.4%、3.2%和1.7%，同比增长分别为23.8%、22.2%和25.9%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。
一线城市库存已保持连续5个月的环比正增长。随着降温气氛的加重，一线城市的成交量持续疲软，相应的新增供应难以得到有效去化，进而使得库存积压。高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。
二线城市库存呈现波浪式的上升态势。二线城市6月份新增供应量为1626万平方米，低于5月份1646万平方米的水平。同时，该新增供应量高于6月份1025万平方米的成交量，这导致库存出现环比增长。
三线城市库存保持振荡上行态势。6月份，三线城市成交量为148万平方米，而新增供应量为213万平方米，这导致库存出现环比增长。
二、存销比指标继续恶化
（一）35个城市分析
1、存销比震荡式上行
6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。半年业绩考核下，部分房企的打折促销力度加大，但很多购房者依然不买账，导致库存去化压力变大。存销比保持了震荡式的上行态势。
2、温州存销比居于35个城市首位
从35个城市的具体数值看，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。而合肥以6.0的存销比垫底。包括温州、宁波在内的几个城市存销比数值比较大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，南宁、大连、厦门、南京、南昌和合肥的存销比较小，此类城市房价暂时仍然比较抗跌。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市存销比均有上升
6月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为15.4、17.6和25.4，相比5月份14.0、15.9和23.2的数值都有所上升。6月成交疲软，三类城市的库存去化都受到了影响。其中三线城市存销比数值已明显超过了2012年3月的历史高位。
具体城市方面，35个城市中，有28个城市的存销比较5月份有所上升，库存去化周期扩大。只有7个城市存销比略有下滑，这些城市包括重庆、广州、太原、茂名、厦门、淮南和济宁。
三、对救市效果不能期望过高
6月份库存压力空前大，进一步增添了楼市的悲观情绪。很多房企此前销售业绩一直“不给力”，碍于半年业绩考核压力，降价促销的力度有所加大。但6月行情继续低迷、观望情绪依然浓厚。和此前几个月份的走势一样，库存持续积压、库存去化周期也在持续变大。
6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，库存去化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。但目前来看，救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。换而言之，对救市效果不能期望过高。
附注：
35个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
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