[摘要] 最近海外买房成为热点话题，而中国人海外买房的兴趣相当之高，但是投资海外就一定能有高回报么？每个国家都有自己的国情，每个国家都有自己的楼市特征，而眼下国人对海外投资的热情似乎有些过头。在没有了解美国楼市的情况下就跟风，这是一种不好的现象。
最近海外买房成为热点话题，而中国人海外买房的兴趣相当之高，但是投资海外就一定能有高回报么？每个国家都有自己的国情，每个国家都有自己的楼市特征，而眼下国人对海外投资的热情似乎有些过头。在没有了解美国楼市的情况下就跟风，这是一种不好的现象。
当然，投资国外也没错，但是要根据自己的情况，根据自己的判断，同时也借鉴一些专家的分析。因为，美国楼市也有百年不变的铁律。
美国楼市两规律
个规律，美国房价的长期增长率为3．07％，略高于美国通胀率。除了看通胀调整后的房价，另一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求(而非投资价值)，相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。如图二所示，1960年季度到2013年季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年季度的2．98％，下降比率达38％。
第二个规律，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006～2011年的下跌，和2012～2013年的上涨后，已经回到，甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均(3％)。其他可考虑的因素包括美国退出量化宽松带来的融资成本上升，以及美国经济回暖。这两个因素对房价的影响是相反的。
想象一下房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，房租会上涨得很快；要么相对于房租来说房价太高，房价会下跌，或者房租涨，房价不涨。那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价比率回到历史平均呢?2007年，美国三位经济学家(Davisa、Lehnertb、Maninb)发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。
文章这样写道：“据美国1960年以来的数据，我们构建了房租对房价比率的时间序列发现，在1960年到1995年间美国的房租对房价比率在5％到5．5％之间，但1995年后很快下降，到2006年末，房租对房价比率已经到了3．5％的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”后来的故事，如图二，房租对房价比率大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年的单年跌幅。四大城市房价史那美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢?
回顾一下美国一些大城市80年代末以来的房价历史，就能有些明白了。纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从上世纪80年代末到2013年扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一美元，那么到2013年，纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99美元。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长；如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅的一个原因是硅谷造富的驱动。
换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率，其间经历了上世纪90年代房价大幅度下滑；包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
美国的房价在过去100多年中的年平均增长率约为3％，略高于美国的通胀率(2．8％)。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。这个规律是如此精准，到2013年，美国的平均房价已 过扣除通胀后的历史平均，并不是货便宜，而是意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3％。这个是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
延伸阅读:
中国投资者应该知道这个规律。
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