[摘要] “中国经济正处在“三期”——增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的叠加时期。同时，2014年中国房地产也进入了调整期，预计未来1-2年房地产市场将进入中速发展期，并且行业调幅有可能大于市场调幅。”8月28日，阳光100常务副总范小冲在高通智库主办的“2014年中国地产金融日”论坛上如此表示。
“中国经济正处在“三期”——增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的叠加时期。同时，2014年中国房地产也进入了调整期，预计未来1-2年房地产市场将进入中速发展期，并且行业调幅有可能大于市场调幅。”8月28日，阳光100常务副总范小冲在高通智库主办的“2014年中国地产金融日”论坛上如此表示。
范小冲表示：现在的资金利率、加上房地产市场的库存，一下子带来了很大的问题，所以房企在纷纷谈到转型，有的是区域转型，从一线城市转到二三线城市，有一些又回到了一线城市，也有一些在做产品的转型，从住宅转到了商业，有的转到了养老，还有很多的产品转型。还有很多进行了运营方面的转型，从过去只是做销售，后来组织做运营，现在有的做轻资产，更有一些除了以房地产为主业还跨行业，又做足球、做矿泉水。
整个资本市场对房地产行业还是理解比较透的，说住宅想上市没戏，现在这个行业产能过剩，二三线城市很多地方也不被大家看好，看到我们做了很多大型的城市综合体，做的非常好，毛利也很高，很多市长也知道这个很好，一干就干100个，像成都、杭州这些地方，虽然是个案分析很好，但是架不住别人也全上，你的利润就会被摊薄，而且投入比较大，有五星级酒店、购物中心的投入，未来一旦市场发生变化，没有金融的支持，你的资产，特别是你运营能力没有很高的话，估值也会有问题。
以下为范小冲的发言实录：
范小冲：刚才金融代表精彩我今天们的今主题是“房企转型与金融战略”。来盼去终于盼到了中央开始不说打压房地产了，不知道今天下什么政策，明天不知道有什么红头文件，让你不能干这个，不能干那个。甚至大部分城市已经取消限购了，但是我们开发商反而一下子感到房子并不好卖了，不像过去等于是不愁卖的年代，今天大量的出现了库存。在过去实际上也是一个不差钱的时代，资本市场很活跃，现在突然发现金融把我们房地产这个行业变成了下行通道这么一个判断。所以，现在的资金利率、加上房地产市场的库存，一下子带来了很大的问题，所以房企在纷纷谈到转型，有的是区域转型，从一线城市转到二三线城市，有一些又回到了一线城市，也有一些在做产品的转型，从住宅转到了商业，有的转到了养老，还有很多的产品转型。还有很多进行了运营方面的转型，从过去只是做销售，后来组织做运营，现在有的做轻资产，更有一些除了以房地产为主业还跨行业，又做足球、做矿泉水。
范小冲：恒大地产的许总刚才谈到了产能过剩，作为一个消费品产能过剩就加大了压力。又认为它是一个金融产品，金融产品就是一个投资品，不光是消费品，同时也是投资品。刚才是两个大的上市公司，中报要出来了，所以都不愿意说自己企业的事儿，现在说的全是高屋建瓴的事儿。张总是以敢说著称，过去盖房子大家追逐房子怎么住的舒服，未来的房子怎么，后来大家发现，住着住着现在呼吸的都是雾霾，PM2.5很严重，说要少活5年，很多房子里面又有甲醛，看着这个房子越光鲜，实际上你是在毒品室，张总做的是新生命住宅，让大家多活几年，所以让张总说点儿实的，别说那么多的理论和房地产的未来。现在说一说，什么房子才是今年最需要的，怎么才能让我们在这儿住的不光，怎么能住的更安全、更舒适，这才能回归房子真正的本质。
范小冲：我们现在盖了很多的房子，有了房子你也不敢住，别说这个房子有还是没有，有了也不敢住，最后告诉我们乔布斯的苹果手机并不值那么多钱，但是通过四步法，把2000块钱成本变成6000多、甚至8000块钱有愿意去买，又跟我们分享《四书》、《五经》。实际上我也回忆了一下张总刚才说的中国的文化，我很赞同张总的观点，现在大家探讨金融危机，为什么？就是华尔街那些搞金融的人良心坏了，追逐暴利、做假账，他们真正的内心全都是利益得失，如果他的内心真的是善恶是非，像中国的敬天爱人，如果真是能做到这些中国的传统智慧和中国的君子上达，能够达到敬天爱人，我们很多时候投资人如果发现我们的开发商都有像张总这样的价值观，有这样做人的底线，你投他就敢投，有些人虽然说的天花乱坠，但是他挣了钱也会破产的。所以开发商要有做人的准则，能够让客户认同、 投资人认同，这样的企业也能脱颖而出。
范小冲：今天是金融日，全是金融大佬，地产商不太敢谈金融的事，都在谈转型的事儿。我把我们的转型简单给大家做一个汇报。
阳光100是今年上半年刚刚在香港上市，在上市的过程中，滕总刚才也说了，整个资本市场对房地产行业还是理解比较透的，看我们过去做了很多的住宅，说住宅想上市没戏，现在这个行业产能过剩，二三线城市很多地方也不被大家看好，看到我们做了很多大型的城市综合体，做的非常好，毛利也很高，很多市长也知道这个很好，一干就干100个，像成都、杭州这些地方，虽然是个案分析很好，但是架不住别人也全上，你的利润就会被摊薄，而且投入比较大，有五星级酒店、购物中心的投入，未来一旦市场发生变化，没有金融的支持，你的资产，特别是你运营能力没有很高的话，估值也会有问题。我们做的一些街区综合体，实际上是面向新经济时代的体验和社交的需求，实际不是那种简单购物的商业街，综合体有一定的城市功能，是一个城市的客厅，就是一个开放的街区，楼也不太高，三、四层楼，把70%也卖了，现在到了二三线城市，住宅比一线城市便宜很多，房价不高，但是商业有的比一线城市还贵，比如柳州，商业卖到17、18万一平米，所以三层楼开发周期周转很快，买了一块地，再贵也不像大盘几十亿去买，几个亿就可以买一块地，买过来以后半年以后就可以销售了，卖了一半基本上现金流就飘红了。而且各方面的运营也不错，人家说这样还可以上市，所以我们就社区运营的概念，在今年市场最不好的时候，国内很多地产股跌平的时候，我们惊险上市。
所以上市坚定了我们转型的信念，现在我们在全面向街区综合体转型。中国的城市化没有结束，中国的经济规模还在增长，刚才滕总总结得非常好，也就是说从投资时代进入了消费时代，这个时代实际上在转型，也为未来的消费，未来的企业提供了大量的空间，现在并不是没有市场，有这么多人，现在也有这么多钱，肯定有市场。传统大家都在买住宅，买完一套买两套，买完两套大家最后都不敢住，这块儿现在变成了一块儿血海了。现在有很多所谓的需求，过去商家这么拼那么拼现在抵不过一个淘宝，抵不过一个京东，所以现在不是没有市场，而是取决于我们对未来市场的判断，取决于我们今天的转型，当然这个转型需要金融的支持。
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