[摘要] 昨日，国家统计局公布的“10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅的价格方面，70个城市房价连续两个月全线止涨。
昨日，国家统计局公布的“10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅的价格方面，70个城市房价连续两个月全线止涨。
在央行“9·30”房贷新政的利好释放下，改善型需求入市节奏明显加快，这也使得一线城市二手住宅价格开始止跌回稳。与此同时，一些地方性楼市刺激政策陆续出台，楼市开始暖风微拂。业内人士认为，近期房价下跌压力将趋于缓解。
10月，贵阳新建商品住宅价格同比下跌1.4%，环比下跌0.9%；二手住宅价格同比下跌0.4%，环比下跌0.9%。
新建商品住宅价格
69个城市下跌1个持平
国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的只有郑州1个城市。
更值得注意的是，同比去年，绝大部分城市房价出现下降。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。其中，同比价格下降的杭州，新建商品住宅价格跌幅达到9.1％。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，由于环比下跌及去年同期基数较高，房价同比下降的城市个数继续增加。10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为67个和65个，分别比9月份增加了9个和13个；上涨的城市个数分别为3个和4个，分别比9月份减少了7个和13个。
这已是70个大中城市新建商品住宅价格连续两个月整体同比下跌。上海某房地产研究院研究员严跃进认为，受此前几个月持续性的环比下跌现象影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得同比增幅开始步入负区间。
部分购房者选择入市
房价环比降幅收窄
据国家统计局测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。刘建伟表示，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅因此收窄。
值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3％，上海、广州、深圳环比均持平。上海某房地产研究院发布研报显示，北上广深四大一线城市的成交量分别出现了17.4％、42.5％、63.1％和52.5％的环比增幅。
截至10月底，恰逢央行“9.30”房贷新政满月，已拥有一套住房并已还清贷款的二套房购买者，在取得按揭贷款申请及贷款条件方面明显改善的情况下，商品房成交面积创下了年内，单月成交突破1亿平方米，成交额亦超过7000亿元。
据链家地产市场研究中心统计，从成交来看，10月份改善性购房集中成交，二套购房者入市增加。从10月份购房商业贷款的批贷数据看，10月首套房贷加权平均利率为6.14％，低于基准利率九四折，创二季度以来新低。
穆迪分析师曾启贤称，房贷新政令大量购房者享受到了首付7成变3成的信贷优惠；同时，多家银行给予首套房贷利率优惠，这使得当前住宅市场的房贷利率整体水平出现了相对明显的下调。随着信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛在降低，该群体入市节奏明显加快。
住宅库存已构筑顶部
房价下跌压力趋于缓解
近期，一些地方性楼市刺激政策陆续出台，如上海调整了普通商品住宅标准，沈阳推出多项房产新政，如对购房者给予补贴等，进而鼓励各类购房者积极入市。在市场日渐转好的背景下，住宅库存也已构筑顶部，房价下跌压力将趋于缓解。
上海某房地产研究院发布报告指出，10月份，35个典型城市新建商品住宅存销比为16.7个月，较9月份的17.7个月有所下降。其中，一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9％，这是近9个月以来首次出现环比下跌；存销比也降至15.7个月，相比9月份的17.2个月下滑最为明显。
严跃进称，存销比走势出现下行意味着去库存的速度有所加快，在各项利好政策的释放下，存销比见顶的态势基本确立。
开发商方面，从目前已公开10月份销售数据的21家房企来看，2014年前10月的销售目标完成率平均值仅为74.2％，而去年同期的数字则是88.3％。太平戴维斯认为，目前大部分开发商的年度销售目标完成情况堪忧，在“以量为先”的思路下，年内房价上涨可能性很小。
一标杆房企人士坦言，在限购政策取消、二套房贷政策放宽的背景下，市场成交显著提升。“这虽然将直接利好去库存的目标，但从来看，住宅库存去化周期依然偏大，涨价时机尚不成熟。开发商必须加快销售速度来回笼资金，因此11至12月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。”
地市复苏但未过火
楼市“新常态”考验地方政府
昨日，市场关注已久的上海“董家渡地王”出让成功，248.5亿元的天价也创下新的总价纪录。近期，一些热点城市的土地市场转向复苏，许多城市卖地收入超过往年，一些优质地块仍受追捧。但从竞拍情况、溢价率等因素看，土地市场并未“过火”，整体理性而平静。倒是楼市进入市场化轨道运行的“新常态”之后，对地方政府的“钱袋子”和经济发展方式都带来了新的考验。
优质地块仍受追捧，但市场整体趋于理性，是近期土地市场的特点。比如，11月10日，广州市一口气拍出9宗商住用地，“吸金”156.87亿元，刷新今年以来单日卖地金额新高。但各地块成交价格符合预期，在竞争最为激烈的华美牛奶厂7宗地块中，溢价率也没有超过50％。
再如，11月14日，济南市一幅地块以17.8亿元的价格成交，楼板价6709元／平方米，两者均为当地新高。但市场机构的数据显示，2013年济南的住宅用地成交101幅，平均溢价率为13.6％；而截至今年11月16日，当地住宅用地仅成交62幅，溢价率几乎为零。
上海某房地产研究院研究员严跃进分析认为，产生上述情况的原因主要有三点，一是房企资金面比较紧，所以拿地不再那么“豪爽”；二是各地政府也不再“幻想”房企激进抢地，土地出让以保证完成年度供地计划为原则；三是部分城市的基准地价已经提高，地价成本实际上已经增加。
“尤其是10月份以来，一些热点城市楼市有止跌迹象，所以地方政府在土地出让方面会加快节奏。一些房企熬过了市场最冷的时期，资金面也得到了改善，所以拿地的积极性会提高。”一家港资房企驻上海的高管向记者表示。
不过，虽然楼市明显降温，今年多个城市尤其是一线城市的土地交易却收获颇丰。比如，市场机构数据显示，进入11月，北京今年的土地出让金收入已超过去年，据预测今年全年破2000亿元也料无悬念；上海11月份还将迎来更多土地出让，全年出让金总额有望达到1700亿元；截至目前，深圳“收成”也已超过了去年全年。
土地财政的居高不下，与产业结构调整和经济发展方式转变的大势格格不入。一些业内人士认为，土地收入创新高，与今年不少地方政府急于缓解项目投资和债务压力有关。随着经济转入中高速增长、税收收入增幅收窄，一些在民生保障、基础设施建设等方面承受巨大开支的地区，也只好愈发紧抓房地产这只“钱袋子”。
但土地毕竟稀缺，对卖地收入的高度依赖，不可持续。经过多年调控，房地产市场也正在进入一种“新常态”。
比如，在房价方面，不再是全面普涨，也不再是只涨不跌；在地区差异方面，各地分化日益明显，一些热点城市的需求仍然比较旺盛，但不少二三四线城市将面对此前楼市过度扩张的苦果，去库存化形势严峻；在调控方式方面，在管住炒房投机需求的前提下，行政手段将逐步退出，房价将会回归到由合理供求关系决定的轨道上来；在行业发展速度上，以往那种“狂飙突进”的态势也将不再。许多业内人士称，房地产将告别“黄金十年”，进入“白银十年”。
“比如，房企高价拿地的动作会减少，扩张步伐会和房企自身的战略扩张步伐相配合，而不是盲目认为房地产市场势必会高速增长。”严跃进说。在地块出让中，地方政府也越来越坚持产业导向。比如，上海对此次出让的“董家渡地王”就设置了苛刻的出让方式，从而能够确保土地开发按城市发展的意图进行。
“房地产业发展进入新的阶段、新的状态之后，地方政府和房地产企业都面临着新的考题。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。
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