[摘要] 近年来，随着城镇化的进一步深入，各地方搞起了很多如“经济技术开发区”、“高新区”等新兴城区，这些板块基本上远离主城区，处于人烟稀少的郊区甚至农村，有的地方有一定的基础，也有的之前基本上是一片空白，而各地确立的发展目标却动辄是打造五十万级甚至百万级以上人口的新城市。
近年来，随着城镇化的进一步深入，各地方搞起了很多如“经济技术开发区”、“高新区”等新兴城区，这些板块基本上远离主城区，处于人烟稀少的郊区甚至农村，有的地方有一定的基础，也有的之前基本上是一片空白，而各地确立的发展目标却动辄是打造五十万级甚至百万级以上人口的新城市。
目标很响亮，但是能否实现还未可知，至少现在看来并不乐观。各地在规划这些新兴城区的时候，往往会伴随着产业转移，但也有地方却仅凭投资和地产的拉动，产业转移会带动人口的转移和聚集，在过去这种发展思路畅通无阻。不过，随着中国经济高增长时代的逐渐结束，以及农村可进城人口的减少，任何旨在打造一个独立新城的计划，都必须要谨慎。
过去的二十年是中国城镇化的高峰时期，在这期间，各个城市的城区规模不断扩大，很多郊区俨然已经成为市中心，而大量的农民和大学生成为城市居民。在这期间，各地往往采用行政中心转移，产业布局等方式来加速推进城市化，这种思路被证明是成功的。
但是，随着形势的改变，尤其是中国城镇化步伐的放缓，过去的经验未来未必奏效。根据官方统计的数据，中国的城镇化已经达到了53%，当然其中含有一定的水分，这是因为有超过两亿的农民工生活在城市，但是却未能彻底转化为城市居民，如果把他们也算作城市人口的话，未来城镇化的动力已经大幅度下降，首先是独生子女政策带来的出生率下降，高校中农民户籍的学生在减少，而农民剩余的人口当中，大部分人已经步入中老年，青壮年越来越少，有进城意愿人口的数量也会逐年下降。
我们必须要承认，无论是行政中心还是产业转移，人口是基础，没有人口的集聚，任何计划都会落空，而如何吸引人口，能吸引多少人口，人口能否安居乐业，是这些新兴城区必须要过的一道关。
另外，城镇化最重要的标志就是房子，目前存在的一个矛盾是，进城的农民工凭借打工收入很难买得起房子，而农民的土地，却又受政策等多方面的限制，无法给农民带来足够的，不能帮助他们完成城市化，这就造成数以亿计的农民工，成为非常尴尬的一个夹心阶层，没有办法买得起房子，难以融入城市，对消费的总体贡献也不大。
还有一组数据，根据权威部门的统计，目前我国现有的商品房和保障房，加上已经开工在售的面积，已经达到了3.3亿套，按照每户三人的方法计算，已经可以容纳10亿人。也就是说，即便今后我们国家不再建房子，现有的房屋也足够使用。参照这个数据分析，中国的房地产未来必将失去上涨的动力。
种种客观因素，已经在提示我们，产业新区的打造模式面临着诸多困难，而且今后风险会越来越大。如果在这些造城运动中，政府扮演过于重要的角色，而忽视市场规律，那么一座座“空城”、“鬼城”的出现将难以避免。
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