[摘要] 楼市“中利”时代，房企阵营加速分化。当“转型”一词还是多数房企挂在嘴边的一种“谈资”之时，有少些房企早已踏上漫漫征途，拼杀出了一条血路。
楼市“中利”时代，房企阵营加速分化。当“转型”一词还是多数房企挂在嘴边的一种“谈资”之时，有少些房企早已踏上漫漫征途，拼杀出了一条血路。
对于他们来说，无所谓“转型”与否，无论是黄金十年，抑或是正经历的白银十年，他们本来嗅觉灵敏，打法灵活，因市场而变，这就是他们的所谓“新常态”。
标杆房企诚如万科自有其一套地产玩法，区域化房企也自有他们的一套生存法则，而真正为难的是那些夹在中间的部分品牌房企。蓝光地产既要追逐一线标杆，加速布局扩充规模，又面临规模增速与品质升级双向平衡和促进的难题。
不过，蓝光地产似乎正在突破上述瓶颈，不管是新增核心城市布局，还是首创基于互联网思维的“蓝光生活家系统”，还有探索商业地产新方向的“街区商业”，以及革新与之密切相关的“10年零月供”商业模式。
在业内人士看来，2014年是近几年楼市变革、转型中最为艰难的一年，部分房企因扛不下去而倒下，部分房企挥泪被收购，仍有部分房企如蓝光地产逆市寻找市场机会，以市场化思维应对楼市挑战，其品牌价值不仅实现三级跳，销售业绩也稳步增长，无疑成为当前区域房企突围的一支中坚力量。
蓝光诠释地产业“新常态”
以往说房地产业是中国宏观经济的晴雨表，因为那时它被定调为国民经济的支柱产业。楼市黄金十年，房价一路飙涨，各路房企坐地 “收金”，即便不费什么专业力气，也能赚得盆满钵满。
这一“暴利”也造就了一批地产富裕人群，被业内俗称为“地产商”，也成了当前中国商业群体中的新力量。虽然他们腰缠万贯，但在庞大的购房民众眼里，他们似乎是那一波高房价的直接推手，备受舆论诟病而难获真正的尊重。
在那些批评者眼里，这些地产商群体不像来自传统实业的企业家，他们挣着辛苦钱，靠着专业精神走向金字塔尖，成为一个个行业的佼佼者。
然而，楼市“黄金十年”一去不复返，地产商们也心知肚明。尤其是2013年的楼市，更似一场为“黄金十年”划上句话的谢幕演出，各地成交行情达到历史性高峰，房企满心鼓舞，自以为该剧还有一段后续。但今年以来，市场急转直下，中央会议也再未提及“楼市调控”等字眼，房地产业迎来市场化调整新机制。
当前，国内宏观经济步入“新常态”，GDP增幅寻求合理区间成为一致共识。受此深刻影响，房地产陷入持续性低迷，平均利润率不断走低。
按照申万一级行业的分类标准统计，143家上市房企近三年平均销售毛利率呈现下滑趋势，比如2011年曾高达39%，2012年变成36%，2013年又下滑至34.9%，今年前三季度各大房企降价促销跑量，这一指标又降至34.2%。
兰德咨询今年初发布相关研报认为，房地产业已是中利行业，到2015年房企净利润率可能触及10%的红线。
实际上，以蓝光地产为例，为了实现市场突围，跻身一线房企阵营，正以名震的“3461”（蓝光拿地后3个月开工，4个月开盘，开盘当天去化率60%，1年内实现项目正现金流）高周转模式抢占市场，但赢得这一前提的是自愿让出项目部分利润率。
一直以来，蓝光地产主打“民生地产”招牌，比如以定位城市青年刚需的COCO系列产品，一经推出便赢得了市场青睐，其超乎客户预期的室内可变空间及其超高的使用率，在业内也赢得了高度认同，成为不少区域房企学习的标兵。
以市场化思维跻身一线房企
几年前，蓝光地产仅是四川或成都区域较为知名的开发商，但一旦出川，若要问起这家房企，知之者可能甚少。然而，随着去年至今蓝光地产化加速扩张，其品牌影响力也越来越凸显。
外地熟知者，应从蓝光地产去年高调拿地说起。实际上，自2013年初，蓝光集团董事长杨铿对外抛出9年“千亿”战略之后，引发行业震动，但似乎并不清楚蓝光地产如何推进这一战略。
然而，正当外界仍为这一谜团而百思不得其解之时，蓝光地产率先在成都大本营频繁拿地，有部分还是高溢价地块，拍地之凶猛令地产同行感到惊愕，不禁心生疑问：蓝光，这匹本土狼要来了？
在业内人士看来，蓝光早些年曾试图加速化扩围，迈入一线房企阵营，但房地产市场的风云突变，让蓝光的这一雄狮计划磕绊不断，如今蓝光还能否实现“弯道超车”？
继成都高调频繁拿地之后，蓝光地产加速向省外扩围，豪掷巨资在重庆、昆明、青岛、北京等核心城市拿地或收购项目资源。
去年9月，蓝光地产集团总裁张志成在全球华商（成都）地产论坛上回应了外界对“蓝光速度”的诸多疑问。他表示，早些年的异地扩张应是蓝光的布点动作，那时蓝光扩张的金融解决方案、管控能力和人力资源能力均未形成，但这些布点为后来布局做了铺垫。
“不管是在成都的这些年，还是在其他城市，我们的基本原则就是坚持市场化。我们也坚信市场化，因为只有市场化才能够真正培育好的企业。”张志成如是总结说。
如今，蓝光地产已覆盖“以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，共计30余个大中城市。
按照杨铿的战略思路，蓝光地产要打造的是一个猛虎军团，一个具备超强执行力的性操盘团队，尤其是今年初正当别的房企忙着制定年度规划之时，蓝光发动了声势浩大的“人才捕猎行动”，面向高薪招聘各区域公司的职业经理人，让那些在一线房企仕途见顶的高端人才看到了蓝光地产的雄心和自身价值的发挥空间。
当前，如果有了人才和土地资源，但没有源源不断的雄厚资本支撑，蓝光地产也难以长途奔袭，化深度扩张。对于这一点，杨铿看得似乎比别人更为透彻。
早在几年前，蓝光集团已入主迪康药业[1.56% 资金 研报]大股东之位，为的就是谋求蓝光地产能够借壳上市，为A股地产再添一支新力量。如今，随着地产A股重新开闸放水，蓝光地产的借壳上市迎来一缕曙光。今年6月底，迪康药业发布公告显示，公司百亿重组预案获得证监会受理，这为蓝光地产借壳上市铺平了路子。
在行业人士看来，蓝光地产借壳冲刺号称 “川内地产股”，但对于其他区域房企来说，比如俊发地产、天朗控股、协信集团、海亮地产等具有较强的借鉴意义。
引领地产业“变革”大潮
随着当前楼市新的变局，从住宅地产转型商业地产，成为不少一线品牌房企的大致思路。但对于这种转型思路，从各地拔地而起的超级综合体来看，似乎如出一辙。
伴随着疯狂拿地开发，如今海量商业综合体集中入市，局部供求失衡成为一种严峻现实。去化难、招租难、运营难以及租金率低等诸多问题，一直困扰着那些曾娴熟玩转住宅地产的各大房企巨头们。
不过，蓝光地产另辟蹊径，率先在业内大规模推出 “临街商业”，比如红街·金种子计划，这与一般房企附带的底商业态又有所不同。
据了解，上述红街·金种子计划号称是蓝光地产推出的 “第4代”社区商业品牌，也被认为是国内开创“街区商业”模式的品牌房企。
对于“红街”模式，蓝光地产相关人士介绍说，红街商业占地规模50亩左右，半径在1000~3000米，整体定位为打造与区域文化相匹配的、特色鲜明的、具有主题灵魂的街区商业体，包括独栋商业、地下商业、社区底商三种商业产品，以及主题商业街、生活广场两类建筑形态。
与此相匹配的是，“红街”品牌商业地产将标配有鲜蔬配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗缝补、美容美发等八大业态，红街将更加注重消费者的消费体验，从日常生活层面引导社区商圈消费。
为了让利街区商业的，蓝光地产当前还在行业内首次推出了临街商铺 “10年零月供”商业模式，全线七折起价，仅仅三周就热卖了11.3亿元，在行业引起强烈反响。
在不少业内人士看来，当前商业去化压力大，蓝光地产能够独辟蹊径，开创新的地产营销模式值得学习。实际上，蓝光地产敢于推出上述商业模式，也是基于对自身20多年商业运营经验的高度自信，但能否为投资人带来可观的率，仍待市场检验。
与引领商业地产的创新模式相比，蓝光地产似乎更看重基于互联网思维的“蓝光生活家系统”，而能否顺利推进这一系统，真正让蓝光项目业主体会到生活的便利性，似乎也与前述街区商业的倾力打造密切相关。
按照蓝光地产的通俗解读，上述生活家系统的核心是全面整合商业生活配套资源，彻底打通社区电子商务最后500米，从而大大升级蓝光地产项目开发的整体品质。
此外，蓝光地产还在升级COCO系产品，进一步打造“彩系”升级产品，已落地成都的蓝光乐彩城号称“中国互联智能社区”。
因为创新迭出和高成长性，蓝光地产今年9月首次入围国内某权威机构联合发布的 “2014中国房地产公司品牌价值20”，品牌价值评估超过55亿元，排名第13位，与2012年这一指标排名仅为第30位相比，已实现了排位“三级跳”，激增率达55%。
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