[摘要] 房地产市场持续回暖，也在悄然影响未来的政策走向。经过长时间调研后，智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。
房地产市场持续回暖，也在悄然影响未来的政策走向。经过长时间调研后，智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。
一线城市楼市明显升温
经过多月的平缓升温之后，房地产市场的回暖速度正在加快。中原地产研究中心统计数据显示，11月，54个城市住宅合计签约27万套，环比上涨8.9%，创年内月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%，三四线城市涨幅相对较小。
一线城市升温幅度较大，主因在于整体需求偏大所致。据北京市住建委数据，11月北京新建住宅网签12279套，二手房网签11180套，二者均创下今年以来月度新高。
9月末以来出台的一系列利好政策，被认为是激活市场的主要因素。9月30日，两部委出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申利率优惠。10月中旬，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日，央行宣布降息。一系列托市政策的出台，引发广泛争议：在房地产发展史上，每当市场陷入低迷，随即便有政策层面的利好消息出台，并最终挽救市场于危难。这种“低迷即救市”的逻辑，被不少业内人士所批评，认为其会继续助长土地财政依赖和“房地产独大”现象。
住建部政策研究中心研究员王珏林认为，一系列托市政策的出台，主要目的在于刺激经济，但在客观上利好了房地产，尤其是提振了市场信心。
自住房贡献不少成交量
据国家统计局数据，1~10月，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1~9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。
虽然上述数据相对乐观，但在供需关系逆转、区域分化严重的市场环境下，还隐藏另一重真相。一方面，整体市场供需关系已经发生逆转，供大于求形势明显。据统计局数据，自2012年4月以来，商品房库存连续31个月上涨。与点时相比，最近两年多来，商品房整体库存上涨接近9成。工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示，库存庞大的贵阳、昆明，可能成为下一个鄂尔多斯。
“政策窗口期”有望开启
政策措施固然会影响市场，但市场变化同样会对政策制定产生反作用。在税费方面，上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁，该年限应由五年调整至两年。同时，2013年初出台的“不满五年或非二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项，也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台，被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。
短期来看，政策利好恐不会很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”将可能出现在明年1月。一方面，年度楼市数据出台，将为监管层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在为明年经济形势作出判断的基础上，也会给房地产政策的制定奠定基本原则。
就市场表现而言，虽然多数机构认为回暖势头仍将延续。但从长期来看，按照正常的政策落地和企业决策周期，在上述“窗口期”过后，房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。
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