[摘要] 住房和城乡建设部近日初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产 信托基金试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房，但持有型商业不在试点范围中。
住房和城乡建设部近日初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产 信托基金试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房，但持有型商业不在试点范围中。
面对我国保障房建设的资金缺口问题，本次住建部推出该政策，在东方汇金期货金融产品事业部总经理柳瑾等业内人士看来，将有望为租赁型保障房引入活水。中国房地产数据研究院执行院长陈晟进指出，保障房的房地产 信托基金只是一个开始，未来需要提供更多制度保障，使这一基金发挥更大的作用。
缓解保障房资金困局
“十二五”期间，我国将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，约1440万套，预估总成本超过2万亿元。但目前，在建设资金方面仍然延续了过去的融资模式。这种融资模式主要以 财政拨款、10%地方 土地出让金、住房公积金以及地方 债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等，使得资金压力较大。
深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫向《中国联合商报》记者表示，目前保障性住房的面比较大，在土地和资金的问题上， 的压力相当大。
作为解决措施，在国外已较为成熟、在国内也早有雏形的房地产 信托基金被寄予希望。根据中国之声报道，目前北上广深四市初步方案已上交住建部。它将通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金。
公开资料显示，房地产 信托基金是一种以发行凭证的方式汇集特定多数 者的资金，由专门 机构进行房地产 经营管理，并将 综合按比例分配给 者的一种信托基金。
在国外，房地产 信托基金通过资本市场向公众 者发行，已是一个较为成熟的 品种。在我国，由于起步晚、法律税收以及多部门 等原因，房地产 信托基金之路尤为艰辛。不过，在保障房领域试点房产信托基金的建议由来已久，实际上也是在拓宽资金来源，更广泛引入社会资金解决保障房“缺钱”问题。
分析人士表示，租赁性保障房通过资产证券化，可拓宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。据新华社发布的消息称，根据住建部此次试点方案，通过设立“特殊目的公司”(SPV )，以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。
“这将有望为租赁型保障房引入活水。原来如果直接投入，相当于 一个项目，是股份形式，入资和撤资都相对要麻烦一些。”柳瑾向《中国联合商报》记者表示，但是如果变成信托基金，相当于资产证券化的模式，进入和退出相对更方便一些。
不过，因为租赁性保障房租金有限，这一基金的回报方式可能更为多元。柳瑾猜测这个基金对于企业来说不能直接获利，很有可能地方和 会对于 企业在其他商品房项目上给予税收或者用地审批上的优惠政策，“这样才能吸引企业更多进来 ”。
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