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房地产"追梦"城市群

中国建设报·中国住房   2014-12-24 18:58

[摘要] 以城市为依托的房地产业发展正面临新的机遇。

以城市为依托的房地产业发展正面临新的机遇。

在推动新型城镇化发展成为未来中国经济社会发展重大战略的背景下,优化城市空间布局、以城市群作为城市发展的主体空间形态、实现大中小城市协调发展就成了政府决策的不二选择。

“今后城市将改变过去分散的、粗放式发展格局,实现以大城市为核心、城市群内各城市的协同发展,这必将对以城市为依托的房地产业发展带来明显影响。”近日,在住房城乡建设部政策研究中心和平安银行(000001,股吧)地产金融事业部联合编写的《城市群发展规律及对房地产市场影响研究》白皮书(以下简称白皮书)首发仪式上,住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹如是认为。

发现城市群

在平安银行行长邵平看来,白皮书旨在探索新型城镇化战略下城市群的布局和形态规律,同时也能为开发企业的区域布局和城市拓展提供重要的参考依据。

资料显示,过去10年,长三角、珠三角和京津冀三大城市群的新增城镇人口占近50%。预计2020年,三大城市群新增城镇人口仍将占据的45%,是未来10~20年中国经济发展和人口集聚的重心,也将是推动我国房地产市场发展的主要区域。按目前城镇人均住房面积30平方米的水平计算,仅新增城镇人口这一群体将至少为三大城市群带来23亿平方米的住宅需求量。

“实体经济的发展是城市群发展的根基。大型城市群的形成,均依托于产业的聚集与分工,得益于由中心城市主导的、卫星城市联接推动的城镇化进程。”邵平认为,产业资本与金融资产的完美融合,将在经济社会文明进程中形成新的能量级,这已成为现代城市群建设所追求的更高境界。

当前,以新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化为核心的“新四化”建设大幕已经开启。自2013年4月平安银行成立地产金融事业部以来,在各地投放的新型城镇化建设资金已超过上千亿元,其中相当一部分用在城中村改造和保障房建设上。尤其是在地产基金领域,平安银行推出了新城镇开发基金和城市发展基金两类模式,希望通过深化与地方政府及主流开发企业的合作,大力支持地方的产业结构升级和转移。“未来,平安地产金融将继续秉承金融改善人居理念,积极构建以‘住’为核心的全产业链金融服务平台,致力于为以人为核心的新型城镇化建设作出更大贡献。”邵平说。

选择城市群

作为白皮书的总策划与重要执笔人,秦虹强调,房地产市场与城镇化的不同发展阶段呈现出高度相关性:在人口流入城市为主的时期,人口增长带动房地产市场繁荣,后期的产业转移和交通发展又促进郊区房地产市场的发展;当城镇化水平提高和稳定后,房地产逐渐步入存量房时代;当城市群成熟后,房地产供需关系在不同城市间出现溢出与承接效应,此时的房地产市场特征与城市形态密切相关。

因此,我国城市群未来发展的主要趋势是:三大城市群向城市群发展;沿江、沿海地区城市群将率先发展;未来以高速交通网为重点的综合交通基础设施建设将加速推动城市群的形成和发展;城市群将进入快速发展时期;不同城市群发展的战略重点迥异。

正是基于这样的城市群发展趋势,秦虹对未来的房地产市场发展作出如下判断:三大城市群仍将是我国房地产市场最活跃、最发达的地区;三大城市群的中心城市对周边地区房地产市场外溢作用逐渐增强;二级城市群房地产市场将重点集中于中心城市;一二级城市群中心城市存量房市场将逐步扩大;城市群部分非中心城市房地产市场受益于产业转移;高速交通网络的不断升级完善将促进节点城市房地产市场发展;公共服务水平高的中小城市房地产市场也会发展;具有特色资源优势的城市房地产市场发展机会增大。

不过需要注意的是,其他因素同样对基于城市群发展的房地产市场有所影响。其中:城市群内外交通通达程度对房地产市场影响;人口规模、经济总量决定房地产市场规模;产业升级将带动人口增长和住房需求;资源环境是发展新兴地产的基础;政策、规划、制度等因素也对房地产市场影响较大。

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