[摘要] 中国社会科学院住房发展报告课题组12月26日发布的实时研究结果认为，一线城市住房市场预计2015年下半年复苏。2015年房价以软着陆为主，限购政策有望全面退出，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失。但楼市崩盘条件尚不具备。
中国社会科学院住房发展报告课题组12月26日发布的实时研究结果认为，一线城市住房市场预计2015年下半年复苏。2015年房价以软着陆为主，限购政策有望全面退出，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失。但楼市崩盘条件尚不具备。
12月26日，中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同在京发布“《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014～2015）》。
一线住房市场明年下半年复苏
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在发布会上表示，本次住房市场调整与此前相比，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。
就2015年的住房市场走势，倪鹏飞认为，大趋势是整体延续衰退，一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。
今年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施以及稳定消费政策正向影响，住房抵押贷款和土地开发融资有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。
倪鹏飞称，2014年4季度销售总量和价格有所回升。2015年，住房销售量价回升幅度不会太大。
他分析说，这主要基于以下几方面的正反向因素作用：库存规模大，市场预期难以较大改观；世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加；产能过剩严重局面没有根本改变，社会需求总体不足，经济增长进一步放缓。但由于居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放，加上房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。
课题组认为，在此背景下，住房市场走势将两重分化：短期波动周期由衰退转向复苏，中长期波动周期仍处在衰退调整中；一、二季度市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱。三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在2015年难以走向复苏。但住房租赁市场表现相对温和增长。
在住房投资方面，绿皮书称，受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，2014年4季度，投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年，投资、开工、施工和竣工将有所改善，投资保持在10%的增幅水平。
此外，土地市场方面，开发商资金缓解购地意愿有所增强，地方政府积极作为，一、二线城市土地市场2014年4季度将逐步好转，三、四线城市前期供地过多，市场复苏将延至2015年下半年。
限购全放开 楼市不会整体崩盘
课题组称，2015年我国住房限购或将全面放开，住房价格将走下神坛。
目前，仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。倪鹏飞说，未来一年，一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。
“住房限购全面放开后，住房市场‘供不应求’的假设难以立足，房价只涨不跌的神话将完全破灭。”倪鹏飞说。
绿皮书称，2015年，中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。
课题组分析认为，未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限购政策；进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件；进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等；政府收购过剩的商品住房用作保障房之用；加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给；进一步放宽购房落户政策等。
“总体而言，密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用，可以有效防止楼市崩盘。”倪鹏飞说，但是在住房投资过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政府强力刺激，房地产市场也将风光不再。
而对于楼市可能崩盘的说法，课题组表示，“楼市以缓慢下行为主，整体崩盘的条件尚不具备”。
倪鹏飞分析说，城市人口流入的宏观拐点尚未出现，房价不会整体崩盘。从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等看似相互矛盾的动力层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
“但开发商面临大抉择，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。”课题组说，随着相对过剩时代的来临，商品住房销售困难而无需再进行大规模开发。这也意味着，开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。
“2014年，中国住房市场发展轨迹和全球的市场发展轨迹是不一样的，这种不一样就源于经济发展形势的大背景的变化。”中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇在发布会上表示，在中央经济工作会议公报当中，基本上没有提及住房方面的事情，但这并非说它不重要，而是因为这一届政府对于住房市场的调控思路发生了根本性的变化，或者说正在经历着重要的改革。
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