[摘要] 底商，这一商业地产的传统业态，作为不动产投资的重要组成，在市场不断细分的今天，依然占据着地产投资“避风港”的地位。在刚刚过去的2014年，商业地产在贵阳房地产市场上一枝独秀，尤其是星罗棋布在各个社区之中的中小户型底商，呈现出了持续受到追捧的态势。
底商，这一商业地产的传统业态，作为不动产投资的重要组成，在市场不断细分的今天，依然占据着地产投资“避风港”的地位。在刚刚过去的2014年，商业地产在贵阳房地产市场上一枝独秀，尤其是星罗棋布在各个社区之中的中小户型底商，呈现出了持续受到追捧的态势。新的一年，对于众多手中有着闲钱的投资者而言，底商依然是投资关注的热点，贵阳地产市场的底商是如何发展起来的？在多样化的商业地产市场细分中，底商占据着哪些优势？未来城市底商的发展又将面临哪些机遇与挑战？带着这些问题记者日前对贵阳底商市场进行了全方位探访。
摸索中发展起来的贵阳底商
底商，通常位于住宅或写字楼项目的、第二层，多作为社区配套的形式，用于经营各类社区餐饮、社区超市、商务设施以及各种与居家生活息息相关的社区主题服务，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为配套目标。
贵阳底商的出现是从上世纪90年代中后期，伴随着商品住宅开发的兴起而逐渐涌现的。由于在住宅、写字楼以外，底商为开发商提供了一种全新的地产赢利模式，因此受到越来越多开发商的热捧，尤其是中心区建筑临街区域的底层，基本上都被底商所占据，并且绝大多数都获得了可观的投资回报。
“早期住宅底商的出现，一定程度上是受到低层住宅产品销售滞缓的影响，而且销售价格也比其他楼层低，开发商通过转向将低层做成底商后，发现价格可以卖得更好，同时小区的一些生活配套也得以解决，经过一段摸索的过程，开发商才开始逐步意识到底商的市场价值所在。”本地一位资深地产开发商向记者介绍说。
进入本世纪初，住宅郊区化的兴起，为底商带来了新的行业机遇，底商的服务范围延展到了住宅社区里面的居民当中。这类住宅底商根据小区业主的消费习惯、消费需求而设定，从一定程度上解决了近郊区域生活配套不完善的难题，而且投资资金不大，但投资回报相对稳定，因此也逐渐成为了中小投资市场上的“香饽饽”。
近年来在贵阳，无论是住宅开发，还是写字楼开发都进入了以品牌、规模、品质求发展的阶段，底商更是成为了地产开发中不可或缺的重要业态组成。记者在采访中了解到，在不少在售项目中，买了住宅又买底商，或者买了底商再考虑购买住宅的投资性业主并不在少数，可见底商的有效开发，能够与其他物业形态形成相辅相成的作用，使项目的开发形成良性循环，同时也能够强化项目整体品牌形象，社区商业的发展带动社区的消费，使业主生活更加便捷。
社区底商 以稳求胜
2014年，在贵阳商业地产投资市场上不少底商项目表现活跃，如中天未来方舟、中天会展城、北大资源梦想城、汇金国际广场、中铁逸都国际、中渝城、中天铭廷、美的林城时代等项目均通过底商销售带动了整个项目的商业地产业绩。
从2014年商铺市场上的热销项目不难看出，社区商铺仍然是中小投资者的投资热选，尤其是一些上规模的复合型地产项目，其社区商铺的市场潜力依然被投资者所看好，其中面积在50-80平方米的中小面积商铺，以其“低投资门槛”优势为中小投资者带来了广泛的投资机会。
不过客观而言，近年来底商也受到了来自专业商业市场的严峻挑战，以2014年为例，大型综合性商贸批发市场——贵阳西南国际商贸城就成为了整个贵阳商业地产市场的“领头羊”，而且成交套数远远超过其他底商项目。
正因如此，底商与专业市场、商业综合体的对比考量也成为了近年来本地投资领域久议不衰的话题。
据了解，在商铺的实际销售中，目前确实有很多客户都会在专业市场与底商之间进行反复的投资价值比较，对此置业顾问多会从实际投资目的出发给予客户投资建议。例如目前贵阳专业市场的购买群体当中，经营性投资者占据了很大的比例，也就是说这部分群体购买商铺后，可以用于自身的经营目的，对于大型专业市场而言，政策的引导、运营商的能力都极为重要。随着品牌入驻、人气上升，商铺价值会迎来较大幅度的提升。
相比之下，社区商铺能够对片区内零散、无序的地段业态进行有效整合，能为片区居民提供立体全面的商业配套服务。社区底商和住宅有机的融合，在为业主营造和提供高品质便利生活的同时，也能够为投资者带来持续稳定的租金。
因此，对于对资产增值空间抱有期望值较高、且资金的抗风险能力较强的投资客户通常会选择专业性市场，而抱有“闲钱投资”想法的中小投资者，则更看重投资资金的稳定、持续回报，故而会更倾向于社区商铺类的底商投资。
商业新常态 底商面临突围
除了来自专业市场的竞争之外，纵观近年底商市场的发展，可谓挑战与机遇并存。
近两年，在城市综合体与电商的双重夹击之下，底商也面临着前所未有的挑战。在发展迅猛的电商时代，底商的作用空间已然缩减，以往很多投资客都把底商作为展示空间，成品牌形象店、专卖店等，如今在电商的冲击之下，部分实体商业因为租金成本高，销售业绩低不得不退出市场，这也对底商的带来了直接影响。
在此背景下，不难发现开发商们在底商销售上所花的营销心思越来越多，这也为底商市场带来了更为丰富的竞争形态。如北大资源梦想城、美的林城时代等项目，通过高铁经济、轨道交通政策的助力，底商价值被持续看好；以产业优势为依托的绿地新都会、以旅游地产为依托的时光贵州古镇、以地方旅游特色为依托的中渝万熙城、中天未来方舟童乐汇等新类别商业形态也正呈现出异军突起的势头。
对此，有行业人士指出，底商需要打破过去售完即止的状态，要想盘活底商，需要开发商介入社区底商的招商，对于底商的业态进行整体规划与要求，以保证底商的价值空间。未来，发展多元化、外向型的底商业态，将成为新的刺激点和投资机遇。
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