[摘要] 房地产税法的设计应该在借鉴国外经验基础上，切实考虑我国的土地制度等实际情况，进行一系列的顶层设计，处理好土地转让金、房地产开发、交易环节等各种税费的关系。
8月初，备受关注的房地产税有了实质性的动向。第十二届人大常委会次将房地产税补充进立法规划，包括房地产税法在内的多项立法任务亮相其中。
“这无疑释放出房地产税开征提速的重要信号。”中央财经大学税务学院副院长刘桓对中国经济导报记者表示，房地产税法快于2017年完成立法，预计2020年开征。
开征势在必行
房地产税是指针对房地产的价值所征收的一种税。据了解，当前我国的房地产税收体系主要涉及11个税种，在房地产的流转环节主要征收的是城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税。在房地产的保有环节主要征收的是城镇土地使用税以及房产税。
很多人认为，房地产税的开征会起到抑制房价的作用，其实不然。“房地产税并非只是用来抑制房价的，我国国情之下，房地产税具有三个功能。”刘桓指出，一是调节财富分配。税收是二次分配的主要手段。二是为地方政府提供新税源，优化财政结构。基层政府财权小而事权多，当前国家正在推进的财税体制改革将有助于缓解这一矛盾。三是稳定房价。当前，我国正建立房地产调控的长效机制，其中就包括税收手段。而过去十多年的房地产调控经验也表明，信贷和税收是稳定房价的主要经济手段，而且相比限购限价这类行政手段，更显其合理性。房地产税将增加房屋持有成本，自然会抑制多套房投资需求，进而有助于稳定房价。
对房地产税的意义，国务院发展研究中心研究员倪红日在接受中国经济导报记者采访时也表示，我国房地产重流转、轻保有的税收结构无形中降低了房地产的持有成本，为市场投机行为创造了空间，影响了资源配置的总体格局。同时流动环节高额的税负也在一定程度上限制了房地产的流通，间接推高了资产价格。更为重要的是加剧透支了地方政府对土地财政的依赖，催生了以往相对激进的土地出让和开发行为。因此房地产税收结构的立法和改革对于我国地方财政和房地产市场的健康发展至关重要。
房产税试点收效甚微
早在2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%；重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%~1.2%之间。
几年过去，试点效果如何？刘桓认为，两地房产税试点大多以户型面积划分，房产税试点中的内容虽然只是未来房地产税综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值。
但同时“对地方政府财政税收贡献不大”。刘桓强调，以2011年为例，当年上海财政局征得个人住房房产税1亿多元，而到了2014年，即使包含商业房产税，房产税也仅占市本级一般公共预算收入的1.3%，暂难取代土地出让金、成为地方主要税源。
同时，在刘桓看来，上述试点对当地房价影响不大，且涉及的人群也有限。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10~20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。而且在重庆，房产税主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，所以涉及人群很少。
诸多难点待解
针对当前围绕房地产税改革的诸多争议，刘桓认为，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，未来开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是当下的改革难点。
倪红日说，未来何时开征房地产税必须结合现实时机情况和社会发展情况考虑，并让市场提前有预期。从当前看，开征房地产税对房地产市场有影响，但不是市场变化的主要因素。同时，“立法规划越清晰、税收政策越透明，人们就会对未来提早规划，如针对房地产税的开征而对房地产投资等经济生活做出预期安排，更有助经济发展和社会稳定。”
“从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。”刘桓说，未来随着中国城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化，房地产税立法也要为下一步农村住房和土地改革预留空间。
在此过程中，刘桓建议，房地产税法的设计应该在借鉴国外经验基础上，切实考虑我国的土地制度等实际情况，进行一系列的顶层设计，处理好土地转让金、房地产开发、交易环节等各种税费的关系。同时，房地产税收的设计一定要体现“有保有压”的方针：对于刚需和改善性需求进行免税或实行较低的税率，对购买多套住房的投机性需求可以实施较高的税率，以发挥税收的收入调节作用，使住房回归居住功能。
同时，房地产税涉及老百姓的切实利益，一直是百姓关注的焦点。房地产税到底怎么征，征多少确实会影响到百姓的住房消费和投资的决定。
因此，倪红日指出，在征求公众意见环节中，能留出足够多的时间倾听公众的意见和建议，希望出台的房地产税法是一部足够成熟和完善，既能“推动中国财税体制向现代化转型，更好为经济健康发展保驾护航”，又能够确保征税公正公平的法律。
在此过程中，应该注意的是，房地产税与房产税不是一个概念。房地产税是一系列有关房地产的税收体系的设计与安排，而房产税仅是其中的一个税种。“在未考虑土地出让金、房地产开发、交易环节等既有税费的情况下，仅增加房产税效果并不好。”倪红日表示，在卖方市场下征收房产税，不仅对调控房价没有起到作用，反而增加了购房人的负担。
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