[摘要] 今年房交会累计接待省内外观展市民79300人次，现场成交房源共计631套，成交面积48443平方米，累计成交金额2.12亿元，相比2014年房交会实际成交456套，观展人数5万余人次，无论是在人气还是成交量上，今年房交会交出的成绩单都有了可喜的变化。
今年房交会累计接待省内外观展市民79300人次，现场成交房源共计631套，成交面积48443平方米，累计成交金额2.12亿元，相比2014年房交会实际成交456套，观展人数5万余人次，无论是在人气还是成交量上，今年房交会交出的成绩单都有了可喜的变化。今年上半年以来，各类房地产行业利好政策接踵而至，经过半年时间的政策释放期，市场产生了哪些变化？面对置业群体结构的调整，市场又作出了怎样的反应？房交会上开发商层出不穷的让利举措，又为下半年房价透露出了怎样的信号？探营房交会上的50多个参展楼盘，当前市场冷暖与年末行业趋势可窥一二。
“政策市”变化：行业暖意渐现
记者从房交会上多个参展楼盘了解到，去年下半年多个城市“限购令”的陆续取消，今年上半年以3月份为起点，二套房首付“门槛”降低、交易税费政策调整、接连降息降准……系列利好政策不断出台，都为房地产市场注入了一剂剂的“强心针”，尤其是5月份以来，市场的回暖势头正逐渐通过成交量、房价等方方面面的变化体现出来。
中心区大盘中天未来方舟从今年下半年开始，一直保持较为理想的销售态势，尤其是8月份更是创下了17.28亿元的认购佳绩，也为下半年全盘销售奠定了较好基础；白云区大盘大川白金城，下半年以来改善型需求有所上升，且房价的表现也尤为突出，今年年初项目住宅产品均价为3980元/平方米，到了9月份，住宅产品均价已达到4600元/平方米；中渝置地贵阳分公司在今年年初的时候定下了19亿元左右的销售目标，今年5、6、7月份，项目成交量表现良好，目前经过前三季度，今年年初的销售目标已基本实现，并有望通过第四季度的冲刺，实现全年25个亿的销售目标；近期，高铁效应带动项目麒龙商务港推出了两栋住宅产品及写字楼，一个月左右的时间内，住宅产品的认筹量已达到9成左右，刚需群体涌现出来的市场需求，为项目即将到来的10月份开盘期注入了极大信心；美的林城时代，较年初相比，每天项目的客户到访量上升了约30%左右，其中改善型客户的入市积极性比较突出，受此影响项目正计划在近期加推两栋高层产品……
对此，房交会上接受采访的部分行业人士认为，在“政策市”的影响下，市场表现已逐渐显现回暖，但是深层次的全面回暖还有待观望。中天未来方舟营销总监李维维表示，从上半年3月份以来，政府出台一系列房地产激励措施，在一定程度上促进了楼市的成交，4-8月份为政策显效期，贵阳房企销售业绩总体呈现上升态势。但随着产业结构深度调整，中国经济进入中低速发展新常态，实体经济下行的压力将持续相当一段时间，而今年以来金融市场先扬后抑的几番动荡，也对楼市造成了较大冲击。在这样的宏观环境下，未来房地产市场也会呈现“中低速发展”的新常态，虽然总体上仍然会保持增长态势，但是增速将放缓，进入市场调节期。
营销变化：产品不断贴近需求
卖方市场向买方市场转变，已成为近年来楼市不可逆转的发展趋势，在此背景之下今年房交会上开发商的营销手段及产品设计也发生了相应转变。
记者在房交会上了解到，当前越来越多的开发商销售手段更加务实，通过帮助置业者解决实际生活中可能遇到的一些问题来打破置业观望，如万科以“生活城”概念，从医疗、教育、餐饮、生活服务、社区养老解决业主入住后方方面面的问题。作为贵阳市安居工程的中天甜蜜小镇，以超低首付作为卖点，有效降低刚需置业者的购房“门槛”。中渝万锦城主打的养老社区概念，从环境、生活配套、物业服务多层次，解决中老年人居住生活的后顾之忧。广大城投推出的定制式别墅概念，结合了互联网+及工业4.0的核心理念，将开发模式倒置，从市场消费端的需求入手，实现“用地可选择，别墅可定制”。消费群体可以根据家庭需求，选择建筑用地，再根据家庭结构，选择产品户型，这样一套面积在140平方米、五房两厅的产品，总价在110万元左右，在房交会上吸引了不少中产阶层置业者的眼球……
对于此次房交会上体现出来的产品设计及营销理念上的变化，广大城投副总经理宋虎表示，在未来的房地产行业，产品的差异化将成为市场竞争的着力点，从开发商向服务商转变，是房企发展的必由之路。美的林城时代销售经理江泓认为，行业卖方市场向买方市场的转变，为开发商带来了新的挑战，提升产品品质、优化配套环境、完善服务体系等等将成为开发商未来竞争的着眼点，品牌房企只有从开发商向服务商转变，才能在激烈的市场中获得持续发展。
虽然近期市场有所回暖，但是在存量房源的影响之下，今年房交会上，众多项目还是推出了大量特价房、房价打折、团购房等促销举措，其中特价房房源总量达到数百套，住宅产品高优惠达到40万元。
中心区项目花果园折后均价在4200元/平方米；富中蝴蝶谷高可享8.5折优惠；万科地产各个在售项目也在房交会上亮出了给力优惠，其中单套住宅产品高降幅达到28.5万元；龙湾国际拿出的特价房源，每平方米价格下浮700-1200元不等；麒龙商务港住宅产品团购价按市场公开价格9折执行，折后均价不足4000元/平方米；部分清镇市参展项目，住宅折后价仅在2600元/平方米左右，比正常价格足足优惠了300、400元/平方米，展会后一天，清镇某项目赠送的购房礼包价值更是高达40万元……
从房交会上此起彼伏的价格优惠到开发商为吸引人气推出的层出不穷的各类活动不难看出，为了在房交会上实现更好的成交、达到更好的蓄客效果，开发商可谓拼尽全力，而这一现象也从另一侧面反映出，在即将到来的第四季度，楼盘之间激烈的“价格战”或将在所难免。
不过尽管如此，在行业人士看来，贵阳房价长期整体下行的可能性并不存在。中渝置地副总经理朱朝丹分析认为，在房价方面，除了近几个月成交量带来的市场信心之外，为贵阳楼市房价带来支撑的因素还有几个：首先，在去年年初新的土地政策施行后，全市土地成交量明显放缓，这为贵阳楼市进一步的供需平衡带来利好；其次，近两年在大数据产业、高铁经济、城市商贸业发展等多重作用之下，城市对人口的吸纳作用日趋显著，并由此带来了源源不断的刚需群体，市场刚性需求持续平衡；此外，在上半年利率多次下调、公积金贷款“门槛降低”等政策的影响之下，改善性需求迸发，为市场带来了活跃因子。从这些角度来看，贵阳房价稳中上行的长远趋势依然有望得到保持，而房价的稳定也更益于置业观望情绪的进一步打破，带来市场的深层利好。
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