[摘要] 11月21日，由新商汇主办，上海派沃设计、莱坊国际、奇盛标识、彼上投资管理、雷士照明共同协办的，2015中国商业地产行业“突围”论坛贵州站在喜来登贵航酒店举行。活动通过资深商业地产实操者的主题演讲和行业精英高端对话，探讨在过剩、同质和电商冲击的多重压力下，如何突围发展，如何用商业地产新模式。
11月21日，由新商汇主办，上海派沃设计、莱坊国际、奇盛标识、彼上投资管理、雷士照明共同协办的，2015中国商业地产行业“突围”论坛贵州站在喜来登贵航酒店举行。活动通过资深商业地产实操者的主题演讲和行业精英高端对话，探讨在过剩、同质和电商冲击的多重压力下，如何突围发展，如何用商业地产新模式，为贵阳经济增速发展提供参考。来自行业地产界的专家学者、开发商高层、品牌商高管等各方嘉宾共襄盛举，遵义保利置业有限公司副总左志明，国贸集团总经理胡亚丹，横岭集团总裁赵东波，世纪汇金济源总裁张瑞等应邀出席。
回顾贵阳这两年商业地产市场，从去年利好政策的大格局，到今年借高铁开通之势掀起的商业井喷式发展，这座城市终于在沉寂多年后从“新”起航的苗头，但不能否认，在整体发展趋势快速上扬的状态下，贵阳商业地产市场大量商业项目不管是写字楼，商业街或购物中心，都不能在固定空间内足够高的人流涌入。
这就要求商业地产人在利好形式下认清存在的问题，用发展的眼光看待商业地产快速发展背后的故事及隐藏的风险。
完善、客观、理性的市场才能让商业地产黄金时代继续
莱坊国际中国区董事孙俊安的主题演讲题目是“新形势下商业地产反思”。作为上海综合项目顾问及代理服务的领军人物，孙俊安分享了贵阳商业地产圈的发展故事，并就地产发展中出现的问题，新形势下商业地产开发思路，及商业地产发展趋势研判几方面进行了探讨。
他认为大踏步、跨越式的发展对商业地产无疑是拔苗助长，在如此重度泡沫化的商业环境，优质的项目就可想而知。当然，浸润商业地产多年的大佬级人物，都会一语道破失衡关键，且深挖它背后的解决之法。
孙俊安说：“缺乏理性规划、分析盲目开发是泡沫形成的主要诱因，而以销售为主的核心赢利点难以被市场认可。所以单纯追求变化，千篇一路，盲目跟风的发展透支的不仅是投资热情，还有市场需求，这种必然不可取，未来商业市场终将回归理性。”
这就要求商业地产人拓宽新形势下商业地产开发新思路，土地增值时代已经过去，新时期商业发展应“引凤筑巢”，其开发能级应与商业开发能力，周边消费层级相符合，遵循市场供需法则并根据企业自身实力，建设合理物业产品；还要从房东到经营者角色的转换，提升商业运营管理质量；当然也要寻求多元化的融资渠道及灵活多变的变现模式，因为这是促进商业地产寻找核心赢利点的不二途径。
比如重视金融导入的思路，将商业地产金融化，只靠一些开发商依靠自己实力去持有它，是远远不够的。目前国外的地产项目很多都是在做轻资产化、做资产的证券化，当然也可以尝试商业地产产业创新，业态创新和区域创新。
现在商业的发展不能就地产谈地产，就商业谈商业，消费者诉求为保证才是商业地产的根本切入点，只有这样才能让商业回归本质，让重视交流，共享社会化体验成为主流；而社交化的商业规模趋于合理化，以体量化为噱头的购物中心出现疲态，未来商业中心追求的将不再是大而全，而是精致的符合社会功能的社交空间；打造符合人们生活习惯的可持续性消费体验，让购物中心成为家庭、工作职位营造生活的第三空间，用主题化、细分化深挖客群消费偏好，激发客户深层次情绪共鸣。
移动互联时代下的商业地产启示：跨界思维、创新思维、体验思维
之后，上海派沃设计的执行董事臧涛跟我们分享了他一直坚信且坚持的理念，即在这个移动互联迅速崛起且以不可挡之势占领市场后必须清醒地认识到：我们已经进入全民移动互联时代，时代、环境变了，商业地产再不改变，再不加入体验，那就真的OUT了。
臧涛先生告诉我们，商业地产讲求的是一个“变”字，人们对购物中心的需求已不仅仅满足于买到商品，更多的是追求精神上的满足，商业空间设计师就是这样的存在。随着越来越多的跨界和创新设计逐步落实，原本无法想象的医院、培训机构、教堂，甚至政府办公大厅都陆续出现在购物中心。而艺术、生态、绿色、节能等元素的加入也已逐步引入各个卖场，掀起商业设计的革命。
当然，在现有的背景下，每个老板要结合自身的情况给自己一个清晰的定位。臧涛说：“商业地产是轻是重，其实是伪命题，只要房子盖出来就轻不了，无非是谁轻谁重的问题。每个开发商的企业核心竞争价值不太一样，每个企业要结合自身的情况，给自己一个清晰的定位。”
我们处在一个伟大的时代，不能只用拥抱互联网的思维来思考武装，而要用拥抱全面物联的思维来思考问题。老商业、老的经营者已经被打劫了，苏宁、国美被京东打劫了，传统的移动工具中国电信被腾讯打劫了，每个人在打劫的时代会收到别人的打劫，因为竞争已经全面、充分了。用全面竞争的思维去思考这个时代，才能真正看移动互联网时代可以带给我们什么启示，简单来说，羊毛出在牛身上让猪买单，非主流即主流。
从本土挖掘商业潜力，适合的才是好的
随着贵阳城市化进程的加快，商业地产已经由传统的商铺向城市综合体转变，商业地产格局正在洗牌重组。不可否认，未来贵阳市场伴随着越来越多的商业地产短时间内集中上市，商业地产的竞争将更加激烈。
纵观这一波商业地产的开发热潮，我们不难发现，无论是主动转型还是被动而为，从品牌树立方面，商业开发无疑更容易为开发商积累品牌信誉度，一旦运作成功，将成为品牌标杆。
不过，转型商业地产并不容易。毕竟进入一个全新的领域，从物业管理、商业运营到人才培育都需要时间积累。所以贵阳商业地产的竞争，不只是一场争夺客源的竞争，更是一场关于商业运营专业程度的“赛跑”。
本次论坛活动上，资深商业地产策划人，凤凰传说总经理黄小军先生与来宾进行了交流、碰撞、对话，深入探讨、解析了贵阳城市商务中心的发展机遇与特点。
首先黄小军先生清晰地表达了自己的七个商业观点：
1、在三四线城市，在贵州的地州县市区，每个区域都只有一个城市中心。2、贵州各地、州、市、县，贵州的城镇化快速推进，及各区域商业升级换代为商业地产的开发建设带来较大的发展空间和需求；3、贵州商业发展较为滞后，品牌资源少、市场规模较小、居民消费热情有待进一步激发、市场发展空间巨大；4、贵州的当下，激烈的市场竞争是一种假象，大家疯狂似的抢夺商业品牌资源是事实，但只要你足够的，在贵州将所向披靡，因为这里还没有非常的商业地产开发商和运营商。5、要做好商业地产，你就必须要有一间资产管理公司、一个商业运营管理公司和一个房地产开发公司；6、做商业地产项目，必须做好烧钱的准备。唯有前期“烧钱”创造了商业品牌形象，才有后期的“收钱”的轻松和愉悦；
7、由于实力较弱，贵州的绝大多数开发商，都纯粹以去化为目标，真正沉淀下来做商业的公司还很空白。
贵州新区商业综合体如何做，黄小军认为首先规模要足够的大，至少在3万平米以上。只有这样，才能够容纳足够多的商品及服务，从而对城区居民产生强烈吸引力；其次构建强大的游娱功能：利用地价较低的优势，创建中心城区难以完成的游娱功能业态，如大型的儿童主题乐园、水公园等；再者商业功能尽可能的全。尽力打造一站式的商业服务平台，从而方便满足消费者的各种需求，在此基础上，尽力凸显儿童功能，以及“区域时尚生活中心”的概念，吸引全城关注；后要全面掌控项目未来5年期经营权。项目必须要确保五年内经营权的主导，只有这样才是真正的为投资者、为自己负责，也是为这个城市负责的做法。不然项目商业业态将失控。
细节当道：让客流变客留
“体验”已成商业高频词，越来越多的购物中心为应对电商冲击，积极增添体验元素，而体验的内容也从项目的大环境逐渐延伸到每个细节，比如导视设计，从奇盛标识董事许顺煌的“客流导入规划在商业开发中的重要性”主题演讲中我们就能清楚地了解到。
许顺煌一开口就把我们的思路从商业地产整体思考引到了细节环节思考。他用消费者习惯的改变为话题引入点，指出商业密集和商圈重叠对客流造成了很大影响。他指出：导视系统就是让人用少的时间，到达他要去的地方。要达到这个目的，首先要考虑前期人流动线规划、空间环境布局、人机工程学分析、消费者自然习惯研究然后才能进行量体裁衣地设计。随后，他用有车一族和步行一族两种消费者到店模式为例，进一步展示了导视系统如何做到让客流变客留，让我们认识到，引导体验也是做好商业项目的重要组成部分。
在变化不大的环境下，格局决定趋势；在变化剧烈的环境下，趋势决定格局。纵观现在商业地产发展，体验是核心，跨界与颠覆正在成为商业主流，商业地产面临着消费者生活模式和消费形态的巨大变化，如果我们还用过去的思维模式做商业地产肯定会失败，主动求变，才能化“剩宴”为“盛宴”。
中场休息的时候派沃设计的邰总给大家发总金额5000元的微信。
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