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新盘入市积极性下降 楼市将进入“二手房时代”?

贵阳晚报     2017-04-27 12:07

[摘要] 据《中国证券报》报道国家统计局最新数据显示,今年1-3月,全国新房销售面积同比增长19.5%,增速较1-2月回落5.6个百分点,延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。

据《中国证券报》报道国家统计局最新数据显示,今年1-3月,全国新房销售面积同比增长19.5%,增速较1-2月回落5.6个百分点,延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上,扣除春节前后大规模返乡置业的扰动,去年10月以后,新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响,但热点城市和区域启动调控是主要原因。

一方面,去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷,今年春节后又加大了调控力度,如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”、严厉打击“类住宅”等。这些措施的直接效果,就是新房销售明显下滑。去年10月以来,热点城市对新房启动严格的预售管制,新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。

另一方面,近期有40多个城市启动了新一轮调控。加上今年1-2月再创新高的返乡置业,从3月开始回落。因此,1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现,本轮楼市回升主要集中在二手房市场。一季度,中投证券监测的17个热点城市,二手房交易面积环比增长106%,其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月,北京二手房成交11627套,接近2016年最高值。3月,北京二手房成交25952套,比2月大涨113%。

国家统计局70城房价数据显示,3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳,70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此,新房市场可谓“量跌价稳”,但二手住房价格明显反弹。3月,70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%,相比2月的涨幅翻了一倍,而且已连续24个月上涨。据某地产统计,3月北京二手住房价格达到67621元/平方米,较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

根据中房协“房价行情平台数据”,2017年3月,北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价相比2016年10月,分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。

可以说,二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹,最大的动因就是新房预售管制下,开发商新盘入市的积极性下降,新房供需两端一起回落,需求开始转向二手房市场,甚至是“类住宅”市场。特别是,此前并不活跃的三四线城市二手房市场,近期也普遍强势反弹。

需求之所以快速回升,与政策的微妙变化有关。2017年,宏观经济主题是稳增长和防风险,这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位,也决定了房价不可能大跌。

另外,今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。此外,本轮调控给市场的一个印象是,通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如,限购从大城市中心区扩展到外围,甚至扩展到周边三四线城市;限购范围从住宅扩大到非住宅;非户籍人群购房门槛逐步抬高。

因此,出于在大都市圈“扎根”的顾虑,赶政策末班车而“抢上车”,也是这一波购房热潮的一大主力。于是,新房预售管制下,需求开始转向二手住房、“类住宅”等。另一个重要的原因是,2014年以来热点楼市回升,改善型需求是主力。但近年来,新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差,特别是教育医疗等。于是,改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断,未来全国将加速进入存量房市场。

在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下,目前全国已有40多个城市(县)发布了新一轮调控。进入4月,抑制需求的调控措施相继落地,特别是限购限贷“加码”、范围扩大,将很多需求挡在了外面。同时,13个城市启动了“限售”,加杠杆投资的购房需求也将下降。此外,3月因赶政策末班车而“抢上车”的购房也将趋于回落。

同时,近期热点城市房贷开始紧缩,很多银行将首套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。

近年来,由于新房供应效率较低,新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下,楼市将快速进入存量房时代,二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来,是楼市走向成熟的标志,也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此,未来各大城市房屋交易还将比较频繁,但开发投资将趋势性回落。

“加快形成长效机制”

中央对房地产调控措辞生变

据《上海证券报》报道25日傍晚新华社发了一篇关于中央政治局会议的新闻稿。记者通读通稿全文后发现,有一点不同寻常之处:中央在谈及房地产市场时,措辞方面出现了一点微妙的变化。此次中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意,这里用的是“加快形成”四个字。

关于这一点之前是怎么表述的呢?去年底召开的中央经济工作会议:加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年政府工作报告:加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。从“加快研究建立”,到“加快建立”,再到“加快形成”,这是什么节奏,你该知道了吧!

专家认为,措辞的变化说明了在长效机制建立方面,已经不是停留在研究的阶段,而是到了不断形成可操作性和可执行性文本的时候。目前有关长效机制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些细节性的内容也在处于不断修改过程中。

交行金融研究中心高级研究员夏丹认为,从研究建立到加快建立和形成,对楼市顶层设计的要求进一步加快,反映出建立长效机制的迫切性。

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