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开年重磅!“金鸭单元”控规导则公示,“三马”改造大幕拉开!

贵阳特价房 2018-02-27 00:54:05

日前,《云岩区三马组团金鸭单元控制性详细规划导则及03地块细则》在贵阳市城乡规划局网站公示。

此次的公示,看点颇多,非比寻常。一来“三马”长期霸占贵阳楼市热搜前列,二来拆迁、棚改、高端走廊,仅三个关键词足以展现其价值一面。

公示内容主要是“金鸭单元”的综合开发利用的指导性规则,对于今后“三马片区”的项目建设标准具有较高参考意义。此外,03地块的细则涉及九州十里锦城,红星利尔广场等项目,也是颇具话题性。

全文信息量较大,但又不忍取舍,索性来个“楼市全+桶”与君分享吧,开篇亮明本期4大看点——

  • 此前消息满天飞,但是三马片区改造项目“样本透视”一直缺位,且看此次“金鸭”如何荡起一泓春水。

  • 招标渠道信息显示,三马片区规划总用地面积超3000万方,城市建设用地面积超2000万方。在重点区域建设中,如果有选择的话,为何让“金鸭”先拔头筹?(PS:此处面积看着大,但是涵盖的使用类别很广,不仅是居住用地!!!文内会具体说明)

  • 三马梦牵北京西路上楼市沉浮录:九州十里锦城又见“容光焕发”,红星利尔广场何日“重装上阵”?

  • 挥手告别粗放型城市运营,新时代贵阳楼市如何开启新周期?

~先来张图镇楼~

(三马组团金鸭单元示意图,仅供参考)

OK!直奔主题!

1“金鸭单元”与300万方土地


控规导则公示详解

A单元概况

(1)单元边界

本次规划范围依据控规总则划定的单元边界,东至210国道,西至小湾河,北至阳关湿地公园接观山湖区、南抵百花大道,总用地面积309.96公顷,包含6个地块,用地性质以商业服务业设施用地、居住用地为主。

(2)主导功能

根据《三马组团控规总则》的要求,金鸭单元主导功能为:通过对国有工矿企业用地调整和棚户区改造,以轨道交通建设为契机,打造组团商业金融和公共服务中心。

(3)单元规模

金鸭单元(注:地块编号为SM-09,下文多次提及)主要控制指标如下:

总用地面积:309.96公顷(注:1公顷=1万㎡)

其中,建设用地面积:287.53公顷

规划人口:50000人

建设容量:490万㎡

平均毛容积率:1.70

(4)规划重点

用地调整和地块更新重点:新建厂、轮胎厂、马王庙等地块改造;

公共服务设施规划重点:改造省女子旅游职业技术学校为金鸭社区中心、体育中心、社区医院等公共服务设施。新建九州小学、金钟小学、金马街学校等公共服务设施;

道路交通规划重点:轨道交通建设;新建长岭南路延伸段;拓宽改造马王路、百花大道、210国道;建设市政支路网和小湾河沿河慢行道;

市政公用设施规划重点:新建110KV和尚变、110KV黎苏变,完善市政管网建设;

绿地规划重点:建设小湾河沿河绿化带、金钟滨河公园、阳关湿地公园,完善社区级、小区级公园绿地。

(3)功能分区及规划结构金鸭单元形成“一心一带三区”的功能结构。

xi一心:金鸭单元中心;

一带:小湾河沿河绿化保护带;

三区:高品质生态居住区、旧城改造更新区、文化娱乐共享区。

观点:作为三马组团一个组成,此次“金鸭单元”改造,涉及国有工矿企业用地调整和棚户区改造。从定位上来看,在板块中承担商业金融和公共服务中心。总用地面积达309.96万方,城市建设用地面积287.53万方,建设容量达490万方。够大么?此外,规划人口5万人,说多不多,说少也不少。

猜想:小湾河绿化带成亮点,你看观山湖挨着湖的都要上天,老城区有条河更难得。区域内还有文化山、飞来山、马鞍山等自然山体以及阳关湿地公园。(o?▽?)o 天呐,配套滨河公园、湿地公园,打造山体公园,再加上小湾一抹清澈水,典型的新时代生态宜居名片,有木有啊?

B 立体交通

(1)道路系统规划

主干道(红线宽度≥40米):210国道、长岭南路延伸段、马王路、百花大道、北京西路、花云路;

次干道(20米≤红线宽度<40米):金中路、黎苏路、新马街、林泉路及单元内其他城市车行次干道;

支路(12米≤红线宽度< 20米):27条;

道路交叉口:设置荷塘立交、林泉立交。主干道与主干道、主干道与次干道相交的道路平面交叉口应进行展宽渠化,道路缘石半径控制在25-40米。

(2)轨道交通

(此图虽是公用设施布局规划,但可以看到轨交大致走向~点击放大)

轨道交通2号线在金鸭单元中部东西向穿过,设置金鸭村站、马王庙站、北京西路站3个站点;轨道交通4号线在单元南北向穿过,设置交通学院站、马王庙站2个站点;轨道交通S3号线,穿过单元北部区域。

(3)公交体系及配套设施

1.公交线路

沿长岭南路延伸段、百花大道、北京西路、马王路、花云路、金中路、黎苏路、林泉路、新马路等设置常规公交线路。

(似乎隐约可以看到三马片区“四纵四横”道路形态)

2.公共停车场

(图中标示有公交首末站,枢纽站)

根据《贵阳市中心城区停车场专项规划2016-2030》,金鸭单元分别在阳关、马王路等区域设置规划4个,共1300个社会停车位(配建)。除已规划停车场,各地块需按照《贵阳市技术管理规定》对各类建筑进行停车位配建。

3.公交首末站

根据《贵阳市中心城区公共交通总体规划》,在九州十里锦城项目内由九州十里锦城建设单位一处公交首末站用地,规模为3781平方米;金鸭公交首末站,2条公交线路,规模为2000平方米(配建)。

4.公交枢纽站

马王庙公交枢纽站,规模为5000平方米(配建)。

观点:道路主干线林立,次干线支路构成区域循环,公共交通体系完善,完善配建首末站、枢纽站。轨道交通2号线,4号线共计5个站点加持,区域已然“双地铁上盖”ヾ(???ゞ),还有S3号线可以遥望。九州十里锦城建设首末站用地(虽然是项目自建,但也是人性化照顾)

C 公共管理与公共服务

1.行政办公

规划行政办公用地3.10公顷,占城市建设用地1.08%,主要为云岩区公安分局、金鸭社区服务中心、金鸭社区派出所、荷塘派出所用地。

2.文化设施规划

规划文化设施用地0.95公顷,占城市建设用地0.33%,为金鸭社区文化活动中心、金鸭社区青少年活动中心。同时规划4处文化活动站,每处建筑面积500平方米。

3.体育设施规划

规划社区级体育设施用地2.46公顷,占城市建设用地0.86%,为金鸭体育中心。

4.医疗卫生设施规划

规划医疗卫生设施用地5.00公顷,占城市建设用地1.74%,为省三医、云岩区妇幼保健院、金鸭社区卫生服务中心。同时规划配建4个小区级卫生服务站,每个建筑面积300平方米。

5.教育科研设施规划

规划教育科研设施用地13.60公顷,占城市建设用地4.73%,为金鸭完全中学、三十中、九局小学、林木小学、金马街小学、金钟小学、九洲小学。

观点:瞅瞅,瞅瞅,这样的文化、教育、体育、医疗等资源的全方位整合,俨然出现一个“老城区新宜居时代”轮廓ヽ( ̄▽ ̄)?。

猜想:提一下九洲小学,猜测是项目九州十里锦城配套小学。按照现在贵阳与高等教育资源合作的趋势,区域说不定也会出现一个“高端合办”。

D 格调标志

(此为示意所加,非公示内容)

此次控规公示提出,应当注重城市主要道路景观界面的塑造,重点打造北京西路、长岭南路延伸段、马王路、新马街景观轴线,塑造良好的城市景观;重点建设绿化、建筑、山体共同形成的景观廊道,加强建筑第五立面设计,营造城市微景观,构建立体式景观结构等。

同时提及,单元内标志性建筑物主要布置在马王路南侧,轨道换乘站马王庙站旁,建筑高度150m。

观点:城市景观这块就不多说了。关键是马王路附近,将会建设高度150m的超高层建筑。So,接下来旁白:三马片区即将诞生又一个“城市地标”么_(:з」∠)_?

E 公用设施等

此次控规公示对市政公用设施规划,给水(规划由西郊水厂供水,现状已建成),污水(规划由金阳污水处理厂及三桥污水处理厂共同处理)。其他如雨水,电力,通信,燃气,环卫,综合管廊等全部都做了相应的规划。此外,在地质灾害防治,防洪,防震,消防等方面也都有通盘考量。

F热点概念

1.共享单车停放点

结合公交枢纽站点、轻轨周边交通流线与主要人流聚集点设置。强化与周边资源的互动,沿城市公共设施和社区中心设置骑行绿道,与机动车交通分离,并汇聚于各个节点区。

2.海绵城市建设

构建低影响开发雨水系统,统筹协调建设场地内建筑、道路、绿地、水系等布局和竖向,使地块及道路径流有组织地汇入周边绿地系统和城市水系,并与城市雨水管渠系统相衔接,充分发挥低影响开发设施的作用等方面。通过污水收集、处理设施完善,按照海绵城市理念建设,有效减少城市开发对区域水环境影响。

4、生活垃圾处理规划

金鸭单元生活垃圾由比例坝垃圾综合处置场处理(含分选、卫生填埋、生化处理等方式。生活垃圾处理方式由单一卫生填埋向综合处理方式转变。)

观点:共享单车搭配骑行绿道,在区域内出行其实还是挺享受的。和贵安新区一样,引入海绵城市的概念,强调污水处理和垃圾的综合处理,也是紧跟生态文明建设的时代步伐。

2.“金鸭”为何先拔头筹?


03地块细则深读

(此为示意图)

提起三马片区的改造,也是有些年月了。

贵阳市的三桥、马王庙片区简称“三马片区”。长期以来,三马片区住房多为上世纪50、60年代国有企业职工住房,周边居住环境较为恶劣,构成复杂。

“三马片区”作为连接云岩区、观山湖区的核心板块,肩负连通城脉的重任。然而这一区域的综合发展滞后,也一直被看做贵阳老城区的“潜力股”。区域占有丰富的土地资源,在贵黄路沿线等增量城市建设用地大,这在土地资源稀缺、寸土寸金的老城区,弥足珍贵。

(网络示意图)

2004年以后,“三马片区”房地产开发全面展开,众多房开企业纷至沓来。从2007年到现在,黔灵山国际社区、蒙特卡尼、圣泉流云花园(现部分为“恒大帝景”)、贝地·卢加诺、金龙星岛国际、恒大名都、九州·十里锦城(现案名为“云上·九州”)、万科云岩大都会、美的云熙府等项目的相继入驻,“三马片区”市场逐渐蓄力。

2018年春节前夕,三马片区打造 高端“城市走廊”一声令出,可谓是雷厉风行。

此间,“四纵四横”为代表的道路建设推进,相关的征收工作也在逐步启动。

时至今日,地块区域价值毋庸赘述,(??ω??)?但是如果有众多单元可作为“首发”,在鸭腿和硬骨头里,你会怎么选?

此次控规公示中,金鸭单元包含(SM-09-01到SM-09-06)共计6个地块。首先将目光锁定其中的SM-09-03地块。

(金鸭单元03地块卫星示意图,仅供参考)

从公示图中可以看出,03地块中又被划分为9个部分。区域内土地开发情况比较复杂,既有金龙星岛国际,又有九州十里锦城,红星利尔广场。相对分隔的地块,有利于开发的导入,但是也对大型项目的整体规划有所限制。

接下来,

具体看看地块指标,

有何特点。

ヾ(????)?"

(注:图为此次控规导则公示中的规划指标,但是,前后都是在说SM-09-03地块,表头部分却标注SM-09-05地块,这让人很是不解。暂且跳过吧,咱们关注表内的具体指标)

从此次公示指标规划图来看,03地块中除开01、02、03部分有具体用途外,剩余的土地均兼容商业建筑。特别的,07、08部分限高150米。

从现有的规划来看,“金鸭单元”定位含有商业金融中心的“金鸭单元”。结合前文的公示内容,推测可能引入超高层写字楼作为地标建筑,也不排除引入高端酒店等业态搭配。按照金融的概念延伸,或许还有“区域金融总部经济”的可能。你想啊,最好是金主整栋抬,大气,省事。

那么回到,

整个金鸭单元来看,

又是怎样一种情形?

从公示信息来看,03地块总用地面积为54.53ha(注:ha指公顷=1万㎡),建设容量136万方。目前除开03号地块,整个“金鸭单元”的其余5个地块用地面积总计约255.43万方,建设容量总容量约354万方。

但是,

这或许才是整个三马组团的一角。

你接下来可能会问,

它到底有多大?

公开渠道信息显示,2007年8月底,为了解决多年来三马片区“三不管”的问题,三马片区行政区划“三归一”获批,并整体划归云岩区行政管辖。作为未来城市发展的方向和重点区域,三马片区将云岩区原本67.5平方公里的土地面积增加到93.57平方公里(注:1平方公里=100万㎡)。

2016年《云岩区控制性详细规划整合及三马组团控制性详细规划总则》采购,根据此次的控规编制的采购,“三马组团”总的规划面积达到34平方公里,也就是3400万方。

此外,在“贵阳市加快三马片区开发建设工作计划表”中,也透露出“各单元”的提法。

同时,从中国招标网获取的新信息显示,在2月7日贵阳云岩产业投资开发有限责任公司委托北京建友工程造价咨询有限公司进行招标代理,就《贵阳市云岩区三马片区概念规划暨重点区域城市设计》进行国内公开招标。

从此次招标信息中来看:

  • 三马片区规划范围说明为:北至龙泉、阳关、大关接观山湖区,南至大凹白岩河、阿哈水库北端,接花溪区永安乡、金竹片区,西至二铺、小菁接观山湖区金华镇,东抵黔灵山脉西麓和川黔铁路。

  • 三马片区规划面积说明为:总用地面积33.85平方公里,约3385万㎡,城市建设用地面积21.04平方公里,约2100万㎡。

这里要特别说明一下!!城市建设用地面积包含居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地等各项建设用地面积。(?*?*?)请不要狭义的理解!谢谢!

PS:该招标信息也提及“一河两路”的规划,城市建设用地面积达到900万方,猜想这或也是一个“滨河”单元。

“春江水暖鸭先知”,更何况是只“金鸭”。

从市场的层面而言,“金鸭单元”中03地块的开发,在现有行情推动下,可以借由九州十里锦城项目切入市场,价格到位推动销售回笼资金,同时可以妥善解决遗留问题。如果红星利尔广场能够重振,对于北京西路上的商业来说也是看点。

特别地,假如该区域的规划较早,综合的原生配套相对齐全,地块打造逐渐步入正轨后,原有的区位优势,结合全新的规划布局,市场的关注度也会快速提升。这样的话,选择这里似乎短期内更能出成效。

从远期来看,组团改造推进,各单元的逐步激活,贵阳房地产市场的新一极或将逐渐成型。正如同一位房评人所表达的意思,“奠定‘云岩+观山湖’的‘双核心‘城市价值”。不过,由于区域相对基础差、底子薄,还有相当一段后发之路待赶超。

“恩,恩,上头讲勒都有点道理”

但是最有可能的原因是,

“哥子,你自己想太多了。”

╮(╯﹏╰)╭

3. 九州十里锦城和红星美凯龙


经历过的人才会懂得

作为那个年代里,留传至今为数不多的盘,九州十里锦城有许多的往事。很长一段时间里,它默默的驻留在那一方土地。

好在,2017年中旬它重新以“云山·九州”的面孔走入市场。

期间的辛酸史就不回顾了,顺带查了下当时项目开发公司“贵州九州名城房地产开发有限公司”的现况,信息显示依然是自然人投资或控股。公司最大股东的曾被法院多次下发传单,冻结股权、其他投资权益,数额不小。

根据贵州省贵阳市中级人民法院出具的(2018)黔01执恢15号执行裁定书,该股东股权及其他投资权益自2018年2月12日起冻结至2021年2月11日。

不过,

从2017年12月8日的公示来看,

项目开发逐步回到正轨。

过去了,就过去了,

现在盼着,

它能早些“容光焕发”吧。


红星利尔广场,也是走北京西路的必经之处。每次晃眼一看,冰冷的塔吊显出几分沧桑,时尚的建筑外观也夹带些许憔悴,有些时日不见热闹的工地上,外墙显得斑驳。

在2013年7月的一则媒体报道中,对这个项目的概况有过介绍,此后的建设历程也是有些故事。

(网络图仅供参考)

从一些网站的在售情况,近期该项目也是继续有产品销售信息。

市场不会总是一帆风顺。对于品牌合作入驻的那一方而言,贵钢改造,欲往双龙,留念老城,似乎继续深耕贵阳,选项也十分有限。

不过,与碧桂园携手合作,又多少有些峰回路转的意思。这次战略合作规格很高,双方都是“总裁”级别会面。然而,贵安新区成了新的目的地。

尽管如此种种,还是会问一声,这个以红字开头的“全球家居生活广场”,是否会以新的姿态“重装上阵”?

或许对你而言,答案并不那么重要。因为宜家,就要来了。

4. 新时代贵阳楼市何去何从?


这是城市的共同命题

区域招商引资考验能力、功力,也更看重潜力。在这一点上“三马”的含金量还是得到认同。

2017年6月25日,云岩携手万科,计划投资不低于150亿元,推进贵阳三桥马王庙片区整体开发建设,推动区域经济社会发展。

(示意图仅供参考)

根据当时合作协议,贵阳万科计划在三马片区打造“智慧芯城”。如果一切顺利,也有理由认为在三马组团“单元”中,还将会新增“大数据智慧单元”。

实际上,从2017年以来,“三马”的土拍也是不断。

1月底,杨惠地块安置房的项目改造也进行公示。周边重要道路的建设建设推进,也在进一步拉近观山湖和云岩三马片区的距离。

其实,相比耳熟能详的开发商和公开信息。今年早些时候传出的“恒泰集团”贵阳拿地,更让人好奇。

圈内人士推测,270万方的大手笔,极有可能是在“三马”。加上控规出炉,从待开发土地的规模上来看,或许真是其中之一。但是,白云区的改造也是势头正劲,也不排除其他区域杀出黑马的可能。

多年前对于三马的开发模式就有三种观点。一是多个房企分块开发,二是品牌房企联合开发,三是大型房企独立运营。有了前车之鉴,其实不管以哪种模式,对于如此大的规划建设项目而言,从贵阳房地产开发的角度而言,将是一个全新的现实性命题,绝非“买套房子”、“卖套房子”的简单概念,更加关乎城市未来的发展大局。

作为过来人,看这“三马”的架势,不由回忆起当年那个热闹的场景。现如今新时代引领新的发展,纵使大环境风波不断,房价、调控各类声音四起,2018年贵阳房地产市场,也在遵循自身规律走入区域性的新周期,本考虑围绕“棚改、城市、创新、运营”下个定义,(*/ω\*)但是感觉太装X了,hold不住。就几点简单理解和看官们交流下:

  • 挥手告别曾经以单个项目引导的粗放型开发模式!在前期规划、运营理念上,注重创新引领,强调生态宜居,交通配套建设,引入海绵城市建设等新思路,也都在反映以棚户区改造为一个契机,城市建设在走新路,谋新招。

  • 公开渠道的信息显示,在时序安排上,云岩将用三年时间推进57个地块的改造,2018年集中推进人民大道沿线、三马片区中部的27个地块改造;2019年集中推进三马北部、小关片区、市西河周边及区政府周边的17个地块改造;2020年集中推进老城区东部的13个地块改造,实现城市形象、城市品质的优化升级。

  • 十三五收官在即,从脱贫攻坚到城镇化建设,从生态发展到大数据创新······时间紧、任务重。2018年贵阳楼市依旧会很忙,如今更接近作为运营者的他们,正在更大的挑战中砥砺奋进。

结束语


常说“一言既出驷马难追”,这回虽然少了匹马,但真也够得赶上一阵。况且那些过往的制约因素似乎仍存。说话不说满,咱继续关注吧!

还有就是补充说明一点,目前存在“三马片区”和“三马组团”两个称谓,不太好区分。本文除引用的内容特指以外,基本沿用“三马片区”的提法。

拉拉杂杂的,也总算弄完了,

~还是有些烧脑~

如果你看完的话,

(包括拉倒最后)

来,先抱一个,

~真 爱~

(o?▽?)o

各方面因素限制,

虽有局限,但News赶早,

待各路同行继续...

最后看样子,

这台子搭的也快齐活了,

赶紧搬个小板凳,

坐等大戏开幕,

且看且珍惜吧。

~这次就酱~

(〃'▽'〃)

来源:贵阳市城乡规划局网站、中国招标网、国家企业信用信息公示系统等 贵阳楼市网综合整理

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