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“紧急运作”学区房!贵阳家长暑期不放假

贵阳特价房 2018-07-10 15:16:14

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进入暑假,又到了学区房成交的高峰期。

据贵阳几家房屋中介机构不完全统计,

近一个月以来,

贵阳新学区房和二手学区房的成交量相较往月提升了20%以上,

很多热门的房源一房难求。

许多家长表示,迫不得已,

希望争取在九月开学前为孩子挑选一套满意的学区房,

但在这么短的时间内,如何“紧急运作”,

才能让孩子在今年顺利入学?

为此,

记者连日来走访了贵阳的学区房市场,

全方位解读了目前贵阳学区房的市场销售情况,

希望对读者有所帮助。

学区房热度不减

  

连日来,记者从贵阳多家房屋中介机构了解到,从全市范围来看,价格上涨的二手房中,大约93%左右的房源与学区房有关。

进入今年以后,学区房的价格更是迎来了大幅上涨,例如位于盐务街的贵阳市实验小学学区房的省政府下属单位宿舍,建筑年代为上世纪90年代,去年11月,它的均价在11500元左右,短短几个月时间,现在的均价达到了14000元/㎡;位于省府路、圆通街附近的省府路小学、十九中等地的学区房,老旧房屋的均价已经突破了13000元每平,和去年同期相比,也上涨了3000元左右。

  

此外,在贵阳观山湖区,金华园作为北京师范大学附属小学的学区房,二手房均价已经突破了13000元,且一房难求。购房者彭先生介绍,他从去年4月就开始留意金华园的二手房,但直到现在都未成交,他告诉记者:“我看过好几套学区房,但卖主的要价太高,始终谈不拢。”

  

对于贵阳学区房价格不断攀升的现状,资深房评师陈光林表示,近年来随着贵阳教育事业的不断发展,教育水平的不断提高,一般学校和名校之间的差别正在慢慢缩小,因此可以说名校的价值正在慢慢“下降”,但是随着全社会经济的发展,人们的收入也在逐渐增加,为孩子提供一个良好的学习环境的意愿又在逐渐填补这这一差距。

也就是说,原来人们生活水平不高,孩子只能就读一般的学校,现在收入增加了,虽然一般学校和名校之间的差距已经明显缩小,但人们在有一定经济基础的前提下,哪怕挤破头也要让孩子上“名校”。他表示,除此之外,一些机构或者个人对学区房的炒作,也是推高学区房价格的重要因素,一旦某个名校周边要建设一个新楼盘,其价格基调就比起一般楼盘高出许多。对于老旧学区楼盘来说,许多房东或者中介公司一直把持着“皇帝的女儿不愁嫁”的心态,导致学区房热度不减。

  

圈定学校不能听信片面宣传

  

陈光林表示,目前贵阳的学区房,主要集中在老城区的传统名校周边,如云岩区的实验小学、环西小学、实验二小、省府路小学,南明区的甲秀小学、南明小学、尚义小学等等周边的房屋,但这类传统名校由于名气大、人气旺,周边的新房、二手房市场相当紧张,几乎没有房源销售。

  

最近几年,除了老城区的知名楼盘、新建楼盘之外,在观山湖区、花溪区、白云区等地的不少新建楼盘为了扩大销售,也引进了不少和外地名校合办的学校,如“XX中学集团校、附属学校、实验学校”等,让人眼花缭乱。

据贵阳某区教育行政部门资深专家介绍,目前来看,新建楼盘建设新学校已经成为了楼市发展的必然一环,为了扩大学校的知名度、美誉度,几乎所有的楼盘都与本地名校或者外地名校联合办学,但在这当中却存在着不少内幕。

他表示,一般来说,新的楼盘学校和名校联合办学有两种合作模式,一种是战略合作关系,名校将自己的优质教育资源、师资力量、管理方式、运营方式等复制到本地,并对分校的教学成果负责;而另一种仅仅是当地学校缴纳一定的费用,获得了名校的挂牌权,但教师还是原来的教师,校长还是原来的校长,分校仅仅可以使用名校的教学资料,借鉴其管理方式等。

他表示,在第一种模式中,总校和分校是浑然一体的关系或者紧密联系的关系,名校优质的教学资源能源源不断地输送到分校,分校的老师也能得到系统全面的培训,能很好地继承名校的各类优质资源,而第二种方式几乎只是两校形式上的合作,至于学校如何教学、如何管理,也是原来这帮人说了算。两者相比较,高下立判。

  

为此,家长们在选择学校的时候,要多方考察、了解,要注意查看教育部门权威发布的业绩数据、排名情况等,许多区市县教育部门,都会对学校有一个分类,如一类学校、二类学校等,家长要注意了解。

此外,还要特别注重学校口碑,用实际的业绩来说话,不能单方面听信房开商或者中介机构的宣传。不能轻信某些自媒体、商业机构发布的所谓“排行榜”、“龙虎榜”、“某校中考(高考)荣获第一”等水分较大的排行、喜报等,以免受误导,既耽误了孩子,又损失了金钱。

  

合理匹配 量力而行

  

只有购买天价学区房,才能让子女接受好的教育吗?答案是否定的。房地产专栏作家、资深房评师陆飞表示,现在,随着贵阳教育事业的长足发展,目前贵阳教育资源的分布更加均衡,传统观念中的一般学校与名校之间的差距正在缩小,特别是对于小学阶段的义务教育来说,上不上名校,并不是孩子能否成才的决定性因素。

  

陆飞表示,对于想购买学区房的人来说,要考虑到巨大的经济成本。“现在贵阳有许多私立学校,教学资源很好,成绩也有目共睹,只是学费较高。”他说,由于有这些学校的存在,便给家长们提供了一种新的选择:究竟是花钱买学区房,还是用这笔钱让孩子上私立学校。对于想买学区房的家长们来说,现在至少有三条路可选——选择传统的学区房、选择名校的分校学区房以及让孩子上私立学校。因此,家长们要对自身的实际需求和备选学校做一个准确的定位,再量力而行考虑采取哪一种方式来选购学区房。

  

落户入学 户口是关键

  

有业内人士表示,几乎每年的升学季,教育主管部门都会对片区展开一次重新划定,但从总体上来说,每年的片区划定区别不大,因此家长们要关注户籍所在地是否能上该片区的学区房。这些信息,在每年升学季前,都会在权威媒体上发布。

例如今年贵阳十九中划片范围为:(总校区):省府北街、省府东街、省府路、富水北路、园通街、勇烈路、慈善巷、石级巷上河坎、下河坎、河南街、引线巷、忠烈街、三民北巷、堰塘街、三民东路、三民巷、黔灵东路、鸿雁巷、翠屏路、延安东路、筑东路(巷)、传书巷、华宫巷、红石巷(街)、芙蓉巷、九华路、富水路、富水中路、富水东路、正新街、蔡家街、电台街、贵山街、民生路、弯弓街、文笔街、文明路、洙泗巷、君子巷、宝山北路双号(180-362号)、宝山北路(116号、180号、199号)、福音巷、福兴巷、民权路、黑羊巷、铁局巷。在报名时间方面,各年级的也不尽相同,因此家长要注意官方公布,或者直接向学校咨询。

  

贵阳某房屋中介机构自身销售经理苟先生说:“孩子能否成功进入名校读书,取决于户籍所在地。”也就是说,要想进入学校读书,关键是户口要在该校的片区内。他表示,对于新房来说,只要在房开商交房后,就能在辖区派出所办理户口迁移手续,户口迁入新房后,就能去当地学校办理就读手续,户口迁移手续一般一天之内就能办好。

在7月3日举办的贵州省2018 年户籍制度改革宣传周活动中,贵阳市户籍管理方面承诺,贵阳实行户籍零门槛落户,办理最长不超过15 个工作日。要注意的是,公寓、商铺等物业不能落户,因此也不能就读辖区内的学校。

  

对于二手房交易来说,情况就稍微复杂。原房主如果是全款购买的房屋,买家也是全款购买,那在当地房管部门缴纳税费、办理过户手续仅仅需要一天左右,手续办完后,要在辖区派出所办理原房主户口迁出手续和新房主户口迁入手续,一般来说,迁出手续要10天左右,迁入手续需要一天。

  

但如果原房主贷款的房屋未还清,就要将房子过户给新房主时,原房主就需要办理提前还款手续,直至新房主顺利接管银行贷款或者全款付清,这个过程可能需要2个月左右,之后,新房主再办理相关的户口迁入迁出手续,因此这个过程可能会比较漫长。苟先生表示,如果想让孩子在今年九月前顺利入学的家长,购买的二手房不宜选择原房主贷款未还清的房源。

  

租售同权 暂未施行

许多市民都听说过在外地已经实施的新政——租售同权,但记者经调查了解,对于在租售同权中最大的福利——学区房使用的问题,目前在贵阳市场还未具体实施。记者走访了贵阳多家房屋中介公司后发现,他们均未接到学区房租售同权的政策支持,目前市场上也并未掀起波澜。

  

某全国知名房屋中介连锁机构贵阳市场负责人王女士告诉记者,前几个月,它们就开始关注“租售同权”的话题,并在市场定位上做出了相应的调整,对贵阳主要的学区房进行了重点关注,但由于目前该项政策在贵阳并未落地,因此,贵阳的房屋租赁市场并没有太大变化。

  

贵州某房屋租赁公司业务经理陈先生分析表示,租售同权带来的学区房福利政策能否落地,不仅仅取决于住建部门,而是多部门能否形成一致决议的大问题,这牵涉到了教育公平、租赁市场是否规范化,甚至社会稳定等一系列问题。他分析认为,这不是短时间内能够解决的,因此目前贵州市场上几乎所有的房屋中介公司,都对此事持观望态度。

关于买卖二手学区房

要花这些钱

  

在二手房买卖中,除了和房东或者中介公司商谈好的房价外,还有许多国家规定要缴纳的税费等,贵州某房屋中介机构负责人告诉记者,这些费用一般包括十余种,总额根据房屋的实际情况而不同,总额一般在房款的12%左右。

  

2016年,房地产市场迎来了新政。该政策指出,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。该细则主要将免征营业税的范围由5年降为2年,对想购房二手房的购房者来说,是重大利好。

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。具体规定如下:房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。

  

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

  

除了营业税和契税外,买卖二手房屋还牵涉到了个税(买方支付)、印花税(买卖双方各0.05%)、土地增值税、登记费、房地产交易手续费、贴花费、评估费、抵押登记费、委托公证费等,如果消费者委托中介公司购房,还要付给公司佣金,常见的支付方式有双方共同支付及买房全部支付等。

  

该负责人表示,在二手房买卖中牵涉到的费用问题比较复杂,计算标准和方式也各不相同,因此消费者要向专业的机构或者国家相关部门详细咨询。

  

要注意这些细节

  

二手房交易中,由于消费者直接面对的不是房开商,而是私人或者中介公司,个中的流程相对较为复杂,因此蕴含了许多风险。为此,资深律师陈浩江表示,消费者在进行二手房交易的时候,要注意几个问题,以规避风险。

  

陈浩江表示,消费者首先要鉴别房产证和土地使用权证的真伪,合法的产权证明和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提,对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别它们最有效的方法,是到住建等相关部门查询,或者到相关部门的官网上查询。

  

其次,大家要注意了解被交易房产的基本情况,这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符,是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题,该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。要注意的是,要特别注意的是,要注意核实房屋是否已经被拍卖、抵押等。

曾经有一个案例:王某为向银行贷款,将房产证抵押给了银行,后来,他将房产证挂失后又办理了新证,并以新证作为凭据,向受害人陈某出示,后来陈某将房子“买下”后,发现上当受骗,而赃款早已被王某挥霍一空,陈某面临着巨大的经济损失。因此,消费者在购房的时候,一定要注意核实这些信息。如果房屋已出租,则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押,则须通知抵押权人,并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封,则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉。陈律师表示,这当中的很多问题涉及到很强的专业性,因此可请专业人士办理。

  

在二手房屋交易过程中,要注意核实卖房人的基本信息,应留下他们的身份证复印件,如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人,则应当了解售房者与房产所有人之间的关系,要求售房者提供证明文件,并亲自向房产所有人核实。

此外,购房者还须详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共同所有,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件,在这种情况下,在办理房产过户手续时,全部共有人需要都到场,如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人替其签章。

  

最后,消费者还要注意核实待售房屋是否为公房或经济适用房,是否获得上市交易资格。按照国家规定,有的预购公房上市交易须补足有关费用,有的公房的所有单位对房屋保留优先购买权,公房上市交易的时间等等。这些信息,都是消费者需要提前了解清楚的,如果中间有疑问,并不适宜购买。

来源:贵阳晚报、贵阳楼市网综合整理发布


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