楼市调整之际,上海一些楼盘一手房开盘价格低于二手房成交价格,出现了一二手房价格“倒挂”现象。
“倒挂”易潜伏在一些大型的、多期滚动开发的楼盘项目中。譬如,金地湾流域是三林地区的知名大盘,即将推出的二期公寓房源均价大概3万元/平方米,而该案2008年开盘的公寓房源,市场价在2.6-2.7万元/平方米左右,以其经典的176平方米大平层户型为例,上家要求480万元到手价,加上交易税费和开盘优惠,二手房单价已经高于一手房。同一区域内,剔除地段因素,决定价格高低的主要是楼盘品质。一些品质一般的一手房就会出现价格低于周边二手房的情况。
市场调整期出现“倒挂”现象原因何在?中原地产研究咨询部高级经理马冀分析,在市场调整期,多空博弈、成交量大幅下跌导致开发商资金短缺。开发商如果是上市公司,还可以通过增发股票的办法融资,而尚未上市的开发商只能单纯依靠房屋销售回笼资金。一旦遇到成交萎靡,资金链紧张的开发商多会通过降价促销等手段,凭借低于同区域二手房的价格优势,赢得不俗的销售业绩,快速回笼资金。另外,现在入市销售的楼盘,多是几年前开发的,其楼板价普遍比当下的房价低很多,开发商乐于以一个合理的价格换取健康的现金流。
而二手房的价格掌握在小业主手中,小业主的资金链一般不会出现问题,调整期内,由于税费提高,二手房交易成本上升,加上市场走向不明朗,二手房挂牌价格一般维持在较高水平。多数小业主的心理是:“挂个高价,宁愿有价无市,也不轻易将手中筹码低价送人。 ”在调整期内,一些新增供应相对集中的区域,规模较大、多期滚动开发的项目,成了“倒挂”现象的高发区。 (佛山日报)
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