[摘要] 越来越多迹象表明，对于包括IPO和再融资在内的房地产企业的融资政策和监管态度正在发生变化。有业内人士表示，一旦放开，目前有条件上市的房企占到了房企总数的一半以上。
房企融资欲现政策"拐点"
(来源:经济参考报)越来越多迹象表明，对于包括IPO和再融资在内的房地产企业的融资政策和监管态度正在发生变化。有业内人士表示，一旦放开，目前有条件上市的房企占到了房企总数的一半以上。
证监会新闻发言人日前表示，根据国务院2010年《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。
不过，WIN D统计数据显示，按照申万一级行业分类，2013年以来，在涉及房地产业务的上市公司当中，共有包括云南旅游、万方发展、道博股份等7家上市公司公布了定向增发方案，合计募集资金为117亿元。其中云南旅游、道博股份、中茵股份2010年均推出过再融资方案，不过都因政策原因流产。
实际上，今年以来，关于房地产企业再融资放开的传言不绝于耳。此前，有消息称，根据监管部门的口头指导，房地产业务占比不高的公司可申请定向增发和发行公司债，但融资投向不能是房地产业务，且需要国土资源部的审批。
对于证监会的表态，有业内人士解读称，监管部门的态度已经出现明显变化，至少现在开始审核，表明房企上市和再融资政策实际上已经发生变化。北京一家券商的投行人士则非常肯定地对《经济参考报》记者表示，“是的，肯定要放松了。”
与此同时，来自企业的信息也在印证房企融资开闸的传闻。“根据有关规定，这件事具体方面还不方便回答，现在只能说是有可能。”对于借壳上市的传闻，绿地集团董事长兼总裁张玉良对《经济参考报》记者说。张玉良表示，现阶段很多房地产企业在运营、盈利方面均表现较好，具备融资条件。但由于未上市，其融资功能表现为零。因此，房企上市恢复具备融资能力后，其投资能力将加大。
“通常上市标准是企业没有生产违规现象，且投资方向正确。因此，从房企现阶段发展情况来看，有条件上市的房企能达到房企总数的一半以上。”张玉良说，在房企整体发展能力提高后，房地产相关产业都会被拉动，经济发展也会得到促进。卓达住宅集团副总裁陈昕对此表示，由于卓达集团的产业不仅是房地产，所以涉房部分还未准备上市，但未来房地产业务上市是一定的。
地产企业寻路另类融资
(来源: 中国房地产报)“钱荒”虽然暂告平息，但房地产企业尤其是中小房企直接从银行贷款越来越难。而作为“准金融”行业，房地产企业不可一日无钱，在资金链压力的推动下，房地产企业开始各显神通，寻求别样的融资渠道，或信托，或私募，或民间借贷，或海外融资，各种创新就在这种寻路而出的过程中产生。
栖霞恋上别样私募
又一家区域龙头房企准备入股上海中城联盟投资管理股份有限公司（以下简称“中城投资”）。
7月5日晚间，南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“栖霞建设”）公告，拟参与中城投资的增资扩股，计划以自有资金认购中城投资增发的新股1000万股，价格为1.45元/股；新股认购完成后，拟按照持股数量的1∶2认购上述新股配售的转配股2000万股，价格为1.114元／股。总认购价款3678万元，认购数量合计3000万股。
“综合成本是1.2元／股，和他们的净股权比较接近了。”栖霞建设董事会秘书王海刚告诉中房报记者，3000万股，3678万元的总价款并不高，而投资本身的却很可观，以往每年分红都在14%～15%。
其实，此前栖霞建设早已是中国城市房地产开发商策略联盟（简称“中城联盟”）的会员，而此次入股中城投资，更是其多方考量的必然之举。
“目前地产融资受到很多限制，我们希望更多利用中城投资这个平台来更好地促进地产主营业务的发展。而且，在今年的土地储备拓展方面，也可以借助基金来保障项目的可持续性。”王海刚在接受中国房地产报记者采访时透露，“下一步公司与中城投资将会有更深入的项目合作。”
“接下来我们确实会与栖霞有全面的战略合作。”中城投资董事、总经理路林在接受中国房地产报记者采访时坦言，他进一步表示，“我们对投资项目的选择非常严格，首先入股房企必须是区域性龙头房企，不是谁想进入就能进入的，而且，在筛选龙头房企的投资项目时，我们又是优中选优，要分享共赢。”
栖霞的打算
栖霞建设并不差钱。
栖霞建设在2012年新增三个住宅项目，总建筑面积约55万平方米，拿地款22.21亿元，储备（未开工建设）的商品房土地建筑面积约增长近1倍，储备项目均在市场低迷时期获得。与此同时，栖霞建设的货币资金并没有大幅减少，2012年底货币资金为14.53亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为21.71亿元。而截至报告期末，未使用的银行授信约20亿元，可供出售金融资产为6.4亿元，足以覆盖短期债务。
不过，这并不代表栖霞建设不需要钱。入股中城投资，也是基于这一考虑。
“目前公司融资上，还是主要以银行贷款为主。虽然现在银行对房地产贷款有限制，但我们未使用的银行授信还有约20亿元。而主要从银行贷款，也使得我们的融资成本比较低。”不过，王海刚表示，在目前“钱荒”背景下，多走出一条融资渠道，未雨绸缪总是好的。
栖霞集团在今年的土地储备上，也有进一步的扩张打算。
“目前我们的土地储备还比较充足，有近200万平方米未开发土地，但为中长期发展考虑，肯定还要寻求土地储备。”王海刚表示，在拿地区域上，会立足江苏市场，以南京为主。“因为公司对江苏尤其是南京市场最为熟悉，客户认可度也。另外，在江苏境内的一些地级市优质地块，我们也会去争取。当然，如果外地有好项目，也会去尝试。”
2008年之后四年间，始终立足于消化原有的开发项目，不曾染指土地市场。收缩战略使得栖霞建设保持了充裕的现金。
自2012年后，栖霞建设再度进行土地储备，拿地与后续项目的开展，都需要大量资金。栖霞集团选择适时入股中城投资，虽是其早有之打算，但无疑也是为化解可能出现的资金问题开启一扇融资窗口。
“房企做项目需要钱，不能因为资金问题就停下来，希望将来跟中城投资探讨更多的合作，提高公司资金周转效率。”王海刚告诉本报记者。
不一样的私募
这家被栖霞建设看上的私募基金——中城投资，早在2002年其刚刚设立时就已家喻户晓。概因其股东方皆出自中城联盟核心成员，且都是房地产业大佬们，包括万科、龙湖、复地、上海证大、万通、建业、华远、蓝光、俊发、金宝街控股、朗诗、世联地产(002285,股吧)等50多家龙头房企。“一般主流的房地产公司都参加了。”王海刚说，“中城投资的管理团队都是资深房地产人，对大势判断、对地产了解更有优势。”
而也正是这一点，令其成为不一样的房地产专业私募基金，拥有很多一般私募所不能比拟的优势，这也正是其诱人之处。
王海刚对本报记者表示，首先，中城投资为房地产业提供了一个发展交流平台。“中城联盟通过投资公司股东交流，探讨行业前景、发展模式，有一些数据共享和资源共享，价值更高。”其二是集团优势和产品优势，中城投资在内控、采购等方面有资源共享。其三，中城投资对区域性调节更为全面。他们会通过地产基金方式，寻找联盟内企业的优质项目，去向社会发行基金来募集配套资金确保收入。这比一般基金公司有更明显的优势，那就是投资对象都是股东单位，因为长期跟踪和密切联系，对所投资项目非常清楚，包括所投资公司架构、管理团队、公司资金财务状况都很明了。
“且中城投资对各个区域市场都很了解。而我们公司目前仅植根于江苏，加盟中城投资有利于公司在未来拓展道路上，避免走弯路。”王海刚说。
路林也告诉本报记者，目前中城投资的基金投资项目仅限于集团内的股东房企，外围房企可以参与他们的投资顾问。
中城投资发展10多年来，共投资了120多亿元地产基金，投资了85个项目，有60个项目退出，投资报酬率均在20%以上。对于投资项目的严格筛选，或许正是其成功所在。
“和风险是成正比的，我们的投资也是一样。关键是，我们管理风险的能力比较强，我们会多方衡量所投资项目及公司财务状况和市场状况，所以风险表现的结果就比较低。”路林告诉记者。
花样年中意酒店地产信托
7月2日，在扩张方面屡抢头条的花样年，与美国高盈集团就酒店房产信托基金（酒店REITs）缔结了合作联盟，宣告双方将在酒店项目并购、品牌运营、委托管理等领域展开合作。
“在这个合作联盟中，花样年作为业主方，负责酒店项目前期的顾问咨询、技术服务与酒店管理及运营；高盈作为投资方，负责房产投资信托基金发展和融资事务，收购酒店资产，提供融资平台，是合作联盟及房地产投资信托基金的管理主体。”7月3日，花样年集团董事局主席潘军告诉中国房地产报记者。
花样年2007年开始涉足酒店领域。“当时，花样年并没有清晰的酒店战略，仅是作为一种可以尝试的物业类型进入的。”一位曾负责花样年旗下酒店品牌“趣园”深圳项目的经理人7月4日告诉中国房地产报记者。
到2010年，随着地产商大规模进入酒店行业，花样年开始与喜达屋、隆堡国际等知名酒店管理集团合作。
不过，“截至目前，这种合作仅是管理输出，不涉及最核心的酒店预订系统层面的合作。”这位曾服务于花样年的酒店业经理人表示。与此同时，花样年规划出具有东方印象的系列自有品牌——“有园、个园、趣园、栖园”。
根据花样年2010~2012年的年报，其旗下现有6个运营项目、3个即将开业项目。三年来，酒店服务收入不断增加，2012年达5500万元，较2011年增长139.1%。但截至2012年年底，公司酒店业务已连续三年亏损，亏损额分别为1483.6万元、3986.9万元、5375.6万元。
“花样年去年10月开始拿了很多地王，位置好，且都有酒店配套，加上之前的落地项目，预计未来两年内将有近10个酒店项目开业，这对其酒店开发运营能力将是全面考验。”前述酒店业经理人表示。
潘军在接受中国房地产报记者采访时表示，花样年在过去几年的酒店服务摸索中，积累了宝贵经验，也得到了宝贵教训。花样年从2012年启动“轻资产”战略，将向以金融为杠杆、以服务为平台的轻资产模式转型，将用三年时间完成一个单纯房地产公司向社区综合服务平台供应商转型的道路。
酒店业务因此实行了相关的策略转型。原因之一就是酒店业的运营和融资成本极高。因此，与金融资本的结合就成了转型策略之一。据合作双方的公告，首期资金将在半年内完成，预计100亿元人民币，将开设10~15家酒店，而第二期资金将于一年内投资，预计开设30家酒店。
高盈集团对此合作非常乐观，其公开表示，“单个酒店融资成本可能高达15%，联盟后通过高盈资本的海外信托，成本能下降到5%以下。”而在酒店的成本——酒店用品采购上优势更加明显，“买个枕头都会便宜一半”。
一位了解此项合作事宜的深圳某基金管理公司总裁7月4日向本报记者透露，花样年在今年内将把旗下的3个酒店作为种子项目，打包放入该酒店REITs。“酒店种子项目将极大增强该REITs的市场影响力。同时，花样年作为发起方之一，将让渡很大部分的利润。”
高盈集团是一家以投资为主的海外PE，目前的公开资料显示，其旗下设有高盈资本、高盈文化娱乐产业和高盈慈善基金会，是一家国际化、跨行业的综合性金融投资集团。据多位深圳PE界人士介绍，此前在文娱产业领域听闻高盈，尚不知悉其在酒店领域的投资案例。
除了降低融资成本，酒店REITs的退出机制也是花样年方面主张的。潘军表示，目前国内的高端酒店在投融资渠道中只有进入机制，缺乏退出机制，酒店REITs可以解决这一问题。不过，该酒店REITs的基金发行地受到法律限制不是在内地，而是在新加坡、中国香港及美国。潘军表示，“虽然不在内地发行，但并不阻碍内地资金投资海外发行的基金”。
对于花样年提出的另一个合作目的——与高盈联手打造酒店资产投资和品牌运营的国际化平台，前述酒店业经理人表示，花样年在酒店业方面一直有雄心，特别是随着轻资产战略的提出。但国内的酒店业目前主要是投资层面的，在经营管理层面远未达到规模化阶段，也就不需要相关的资产证券化工具。
就该酒店REITs的预期，高盈集团负责人公开表示，经过统一管理和经营后，给予投资者的能达到5%左右，这远远高于香港和上海一些酒店2.5%左右的。不过，前述深圳基金管理公司总裁表示，这样的酒店REITs在前期主要是在海外运用某些资产证券化的工具获取资金，从而给予投资者回报，要实现真正的REITs，还有很长的路要走。
开元酒店REIT香港曲折上市
2013年7月10日9时30分，开元集团董事会主席陈妙林在香港联合交易所敲响铜锣，宣布开元酒店REIT股份在香港主板挂牌上市。此时距离开元酒店最初计划赴港上市已过去5年之久，如今终于如愿以个内地酒店REIT的身份在香港交易市场开始了交易。
然而，市场似乎对这个“只内地酒店房产信托”热情并不高。开元酒店REIT开市以3.4港元的价格低开，比基金单位定价3.5港元低2.9%，首日收盘价仅3.52港元，仅比上市价3.5港元高0.6%，成交量253万股，成交资金量877万港元。
当然，陈妙林在上市仪式后表示，股价波动实属正常，但开元酒店信誉良好，相信盈利会有所增长，并看好未来股价。
如愿以偿
作为国内的民营高星级连锁酒店管理集团，开元集团的上市之路一直备受业内关注。据中国房地产报记者从开元集团内部获悉，开元酒店REIT由开元资产管理有限公司管理。此次开元酒店REIT资产包包括开元集团旗下4家五星级酒店，即杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店和长春开元名都大酒店，及一家四星级酒店即浙江开元萧山宾馆。5家酒店合计共有2021间客房，总建筑面积约为32万平方米。
陈妙林在接受本报记者采访时表示，开元酒店REIT作为全球个专注于中国内地的酒店REIT，将受益于中国经济和旅游业的快速增长以及人民币的，开元酒店REIT未来一定能把握外部收购和自身增长的机会，进一步提升整体业绩和股息分派，为投资者带来理想的回报。
截至2012年12月，开元集团已拥有107家运营中或发展中的星级酒店，并包括31542间客房。凯雷集团作为战略投资者将继续协助开元酒店REIT寻求收购机会。
华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱在接受中国房地产报记者采访时表示，开元房地产投资信托基金是香港继2011年4月长江实业旗下汇贤成功发行后2年来首宗REIT在港发行。开元成为内地家REIT上市的酒店集团，具有重要意义，该REIT资产包中的五家酒店2010年～2012年的净利润率分别为4.54%、9.72%、9.73%，但目前REITs市场环境不是很好，开元REIT的前景如何还很难预测。
挂牌当天，开元产业投资信托基金同时宣布，其与以渣打银行为牵头行的银团签订一项为期三年、总授信达19.3亿港元银团贷款协议。这项银团贷款获得巿场热烈支持，其中境外贷款授信额为14.7亿港元，为期三年，年息率为伦敦银行同业拆息加250基点。境外首次提款11.4亿港元，连同这次首次公开发售，共筹集资金18.1亿港元。
中投顾问酒店餐饮行业研究员严明航在接受本报记者采访时表示，开元酒店信托赴港上市既有现实原因，也有潜在利好。通过房地产信托上市，在实现凯雷投资按计划退出的同时，又能使得开元酒店在当前国内资本市场流动性趋紧，政策限制“三公消费”，高端酒店行业客户流失严重，企业经营业绩下滑的大环境中开拓了一种新的融资方式，有效缓解其资金链等方面的压力。
辗转腾挪，一波三折
2007年底，以“住宅+商业+酒店+旅游”为战略的开元集团就引入了战略投资者凯雷资本。之后双方就筹划2008年赴港上市。然而，由于酒店成本不菲，导致公司净利润不高，“跌价”不少，因此放弃了上市。
之后开元集团进入了冗长而复杂的调整阶段，为提高未来上市主体公司的市值和市盈率，曾一度决定将开元集团麾下的酒店和房地产一并上市，但该方案又因房地产政策变化等因素影响而放弃。
到2011年第4季度，开元又确定了新上市方案，即分拆旗下开元酒店赴港上市。到2012年8月，开元酒店在香港通过上市聆讯。但鉴于当时香港股市不景气，公司股价可能被低估，只好再次延后上市计划。
开元集团的上市梦并没有终结。2013年6月20日，有消息称开元酒店房地产信托计划于7月5日在香港上市。
一个星期后，又有消息传出因市场反应平淡，开元产业信托拟将港股IPO规模削减一半。7月4日又有消息称因市况走低，投资者反应冷淡等原因开元产业信托挂牌延期。
7月10日开元产业信托如愿在香港主板挂牌。那一刻，开元集团如释重负。
酒店REITs上市潮起
2013年以来亚洲除日本以外，酒店地产信托上市规模已 过45亿美元。亚洲酒店地产所有者似乎正在掀起一股2013年REITs的上市浪潮，除开元产业信托外，香港企业包括鹰君集团、新世界发展都位列其中。
而内地地产企业也开始关注酒店地产信托上市这一另类融资方式。继开元酒店REIT成功赴港上市后，近日花样年也在积极筹备酒店REIT。
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