[摘要] 房地产业深度整合拉开序幕：随着房地产行业的发展，行业细分越加明显，此前期望进来赚‘傻钱’发现难度越来越高，不得已退出。伴随着大房企的进一步发展，房地产业的深度整合开始，这不同于2008年迫于外力的整合，而是内部的优胜劣汰。
房地产业深度整合拉开序幕
(来源:北京商报)在扛过连续两年的限购，将能抵押的全部抵押之后，面对楼市的回暖许多中小房企却跌倒在胜利的前面。“我们打算把手里的项目卖完就不再做地产开发了，单一项目运作非常吃力，资金经常断流。”北京大兴一小型房企负责人向北京商报记者表示。这只是近日中小房企生存现状的一个缩影，包括云南白药置业和雅戈尔纷纷出现了退市和退地现象，而另一边以万科为首的十大房企今年上半年销售额占商品房销售额的比率为12.3%，增速为19%，增速环比去年增16%，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。
中小房企之痛
指着眼前刚刚盖好的几栋楼，王先生颇为感慨，早在2007年他所在的公司通过招拍挂获得了这块位于大兴区的土地，当时他信心满满，那时的地价虽已不便宜，但是对于这家经营了十多年的小房企而言还是可以操作的，但是随即而来的金融危机，让他当初的想法破灭，资金出现问题而银行又停止了贷款。2009年的4万亿元贷款对他这样的小企业高不可攀。
辗转数年，既不愿意放弃与人合作，又无金融机构合作，王先生只得动用十几年的积累维持项目的继续开工，在熬过了两年限购之后，2013年王先生本想借此翻身，但是突然发现想涨价拿证又成为了不可能的事。一再咬牙抵押贷款借钱之后，终于将项目盖成了现房。
“经过几年的折腾，家底已经没了，现在就剩下几栋楼，即使卖了也刚刚够还账的，再买新地开发已然不太现实了，打算未来收栋商业楼自己持有经营不再进行地产开发了。”王先生向北京商报记者表示。
记者从北京市住建委网站上查询发现，尽管楼市从去年开始回暖，但是今年上半年北京在册的房地产开发企业从去年底的2308家减少到了目前的2230家，半年减少了78家。
“资金问题是中小房企的主要问题，目前拿地门槛太高，凭借一家之力很难再拿到地。”颐和九州资产管理公司副总张磊向记者表示。
其实一些主业不是房地产的企业也面临着这一问题。7月15日，云南白药发布公告称，为深入贯彻执行“新白药大健康”战略，更加专注主业，拟挂牌转让全资地产子公司云南白药置业有限公司100%股权，并退出房地产业务。这成为继羚锐制药、中恒集团、西南药业、人福医药等11家公司明确表示退出或计划退出房地产领域之后，又一家决定退出房地产领域的上市药企。无独有偶，此前高调进入地产领域的雅戈尔集团近日也宣布退出杭州申花地块的开发。
“随着房地产行业的发展，行业细分越加明显，此前期望进来赚‘傻钱’发现难度越来越高，不得已退出。伴随着大房企的进一步发展，房地产业的深度整合开始，这不同于2008年迫于外力的整合，而是内部的优胜劣汰。”一位地产专家向记者表示。
大房企加速扩张
在中小房企举步维艰之时，大房企却进一步扩张。
上市房企大举拿地源于上半年业绩的暴涨。已经公布销售业绩的20家房企上半年合计销售额高达4399.5亿元，同比2012年同期的3185.3亿元涨幅高达38.1%。6月单月20家房企销售额也达到了847.7亿元，标杆房企的销售业绩明显领先整体市场。
在此背景下，房地产业的集中度进一步攀升。中原地产研究部统计数据显示，2013年上半年标杆房企销售额占商品房销售额的比率为12.3%，增速为19%，增速环比2012年增16%，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。
对此北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，虽然一二线城市出现明显的量价上涨，但三四线很多城市基本平稳，部分甚至下调。这明显影响了不同布局的房地产公司，布局一二线较多的企业在这一轮上涨中涨幅较快。在整体市场平均利润率下降的情况下，大房企通过周转速度获得了更高的。
特别是今年6月的“钱荒”，大房企的优势明显显现，日前龙湖地产公布消息说，其与13家本地及国际银行签订了一项76.72亿港元等值的四年期俱乐部式筹组贷款，刷新了内地房企单笔贷款融资规模新纪录。
中原地产数据显示，除龙湖的本次融资外，截至目前，赶在有利窗口前，已经有近30家房企海外融资总额度接近800亿元。
深度整合开始
伴随着绿地、万达的借壳上市房企掀起了新一轮的融资潮，而与以往不同，在IPO无望的前提下，大房企把目光投向了中小房企手中的土地，而一轮新的深度整合正在拉开序幕。
日前有媒体报道称，若国土资源部在7月30日内未向证监会给出核查意见，就表示国土资源部对在审房企再融资申请没有异议，在审房企的再融资申请就可以继续推进，时隔三年后房企上市融资的大门再次打开。
随后，宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股、中天城投先后均以“筹划重大事项”为由停牌。业内人士认为其中不少企业谋划定向融资。“这些企业虽然早已进入房地产业并且上市，但是近年来的业绩一般，通过这一次融资大门敞开，可以一改多年的资金瓶颈。”一位分析师向记者表示。
5月，国内销售排名前五的地产开发商绿地集团发起了今年以来中资上市地产企业中的一笔交易，出资30亿港元收购了高端住宅建筑商盛高置地60%的股权。受政府打击投机活动调控举措的影响，近年来盛高置地的处境一直不乐观。
中型开发商融创中国今年从其他房企手中购买了价值人民币59亿元的土地，万科今年3月以人民币6.92亿元从凯德置地手中收购了后者位于北京市东城区一个住宅项目90%的权益。
来自Dealogic的数据显示，今年上半年国内企业的房地产并购交易规模达到155亿美元，较上年同期的84亿美元增长近一倍。中国房地产调控政策是促使并购交易增多的原因所在，因为2010年实施的一系列调控政策令小型开发商陷入了困境。
著名财经评论人叶檀直言：“房地产重大结构调整的窗口期已经到来，随着决定性不动产信息联网、房产税等政策出台预期的明确，大规模的结构调整已经到来。”
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投资商业地产 首先要看
(来源：温岭日报) 当前，商业地产市场投资前景被看好，不少从未买过商铺的投资者也加入了买铺大军。那么，初次买铺该注意什么？如何选择较高的项目？
专家表示，就选铺而言，商业地产的租金和地段决定了商业地产的价值，其买卖价格一般是商业地产年租金的18倍~30倍之间，故购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施、目前的租金等；若购买的是一手商业地产项目，则更要慎重，避免发生买进的商业地产交房后长期无人承租或者租金过低的情况。
在购买商业地产之前，购买者需要对商业地产进行权属调查，验看房产的房地产权证原件、交易中心出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件（若不是房地产权利人本人，则应出具有效的委托证明），若该房产存在租约，则应该要求出让方提供租赁合同，并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。
从买铺预算的制定方面而言，在二手商业地产买卖中，出让方缴纳的税费较多，总计为本次买卖合同价与上次买进合同价差额的50%左右。而一般情况下，个人出售商业地产会要求净到手价，即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此，买受人购买商业地产，要对承担的税费心中有数，以免购买商业地产超出自己的预算和承受能力。
此外，商业地产的物业管理费用较高，若该物业长期闲置，则会累计较高的物业管理费，有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此情况产生，买家在签署合同时应保留足够的尾款以覆盖出让方应支付的费用（包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用），从而避免后期纠纷。
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