[摘要] 陆逢兆说道，房地产是一个资金需求度极高的行业，尤其是在目前国内住宅领域流行滚动开发的情况下，拿地速度加快，对贷款的需求自然就会水涨船高。反观金融机构，房地产信贷因为稳定性和安全性成为其首选项目，毕竟房子作为实体是始终存在的，且价格容易估算，因此双方面的需求会导致市场层面长期处于缺钱状态。
陆逢兆：平稳均衡
（来源：东方早报）“To be,or not to be？”莎翁的这句传世名句，对于中国的房地产来说，并非危言耸听，而代表着一种抉择，是楼市如过山车一般剧烈波动，还是如细流一般平稳而汇聚力量？2009年的房地产市场给出了自己的答案。
答案的背后，政府、开发商、代理机构、购房者以其特有的视角开始重新审视“房地产”这三个字的内涵和张力。
先后经历了香港和大陆房地产发展黄金期的陆逢兆保持谨慎，作为戴德梁行华东区的掌舵手，他深知市场的大喜和大悲终究不是一种常态。近日，在恒隆广场42楼，陆逢兆接受了东方早报的专访。
成交量将收缩
东方早报：现在我们回过头再来梳理，您觉得造成去年楼市火爆景象最主要的原因有哪些？
陆逢兆：很显然，火爆的背后是一个并不完全成熟的市场。几年前，大家对于房地产的投资属性很模糊，从2007年开始，各路资本进入房地产市场，很多人发现投资房产是个保赚不赔的事情，
具体到去年的住宅市场，整体上扬的因素有很多方面。首先，宏观经济形势有好转迹象，增强了购房者对于经济发展前景的信心；其次，投资者面对通胀和人民币压力，采取购房保值增值措施。今年宽松的货币政策未变，加上供应量不足，成交量将收缩。
东方早报：提到去年的上海房地产市场，不得不提到一个热门词就是“豪宅”，光单价超过10万的楼盘就有10几个，你觉得支撑这样价格的标准有哪些？
陆逢兆：在讨论去年房地产市场整体上扬的时候，高端物业的“井喷”也是一个相当重要的因素。2008年开工面积较少，促使2009年高端物业供应紧张，标杆级豪宅带动价格走高，提升整体区域市场升级。
界定豪宅的标准，我认为主要包括地段、品质、客户群以及物业管理。以香港的豪宅为例，买家及其重视私密性，比如山顶豪宅区，私密性极强，该豪宅区的形成更多是历史的原因，我们内地的很多豪宅区更主要考虑的是地段和区域优势。
东方早报：每年初，大家都会讨论出手时机的话题，今年适合买房吗？什么时间值得出手？为什么会有这种判断？
陆逢兆：对于个人住宅消费与投资，我始终建议量力而为，相信在系列政策出台后，市场会有一个冷静期和对峙期。
在这个阶段，消费者如果是买房自住，在认真衡量自身的经济状况和还款能力的前提下，如果遇到了自己觉得地段、项目品质、开发商品牌都不错的房子，那还是可以买的；如果买房是投资用的，就要看自己的资金流怎么样，尤其是要贷款买房时，更要看率到底有多少，同时还要看目前租赁市场状况和市场的成交量。
外资重心未改
东方早报：与住宅市场相比，商业地产依旧未走出“寒冬”，商铺和写字楼依然面临着很多尴尬和窘境，是否可以结合具体的数据情况说明情况，2010年上海的商业地产将是一个怎样的格局？
陆逢兆：去年的上海楼市，总体上，住宅市场特别是高端住宅引领市场走高。而写字楼租金则依然维持低位，但已经趋于稳定。商铺租金则始终稳健，市场大宗物业交易再度活跃。
写字楼受到的打击，但去年的整体表现依然比预期的情况要好，从4季度开始，市场逐渐好转。上海甲级写字楼的租金也从2008年的10元/平方米/天降到现在的6.2元/平方米/天。总体来说，外资受到的影响较大，很多内资银行趁机整体收购或大单位租赁。2010年，将有70-80万平方米的供应量，压力依然很大。
东方早报：去年底到今年初的一段时间，很多外资机构在上海“抛盘套现”，大有“离场”的态势，但更多业内人士理解这是一个正常的周期，您对此怎么看？
陆逢兆：这些外资机构大多是基金公司，因此就有一个相当成熟的进退周期。通常来讲，3至5年是海外基金的一个“周转期”，当上升空间有限的时候，“换马”很正常。还有一个因素，就是这些外资机构自己国家的经济态势，比如很多韩国基金集中撤离，是因为韩元持续贬值。而美国的一些基金则是套现还政府的贷款。
虽然有很多消息指出，近来外资有从一线城市转向二线城市的发展策略，但我认为最近几年的重心仍将集中在上海、北京等一线城市，目前二线城市的商业环境依然不成熟。
内外平衡术
东方早报：戴德梁行在市场上所展现出来的本土化与国际化的平衡术一直被业界津津乐道，具体是如何做到融会贯通的，具体到上海市场的情况又是怎样的？
陆逢兆：1993年在上海开办分公司的时候，当时的员工大部分是香港人，引进香港的模式和经验。发展到今天，90%以上的员工来自内地。
戴德梁行之所以能超越其他国际竞争对手，原因在于其本土化；而戴德梁行之区别于其他本地公司，原因却在于其国际化。国际化与本土化的成功结合，是戴德梁行的成功之道。但国际化与本土化的界线会越来越模糊。
东方早报：上海的地产蛋糕很大，但不容忽视的是强手如云，跟其他几家大行和一些知名度代理机构比较，戴德梁行的优势和劣势分别在哪里?
陆逢兆：每家公司都有不同的背景和自身的优势，戴德梁行讲究的是均衡发展。我们充分发挥团队的优势，提供一条龙的服务，各个部门之间相互渗透，别的代理机构可能只在某一方面做到精细。
国际进的营销策略以最快速度依托我们的数据分析，进入到我们每一项业务和各个环节，包括物业、建筑、估价和投资等为客户提供国际化服务。我们通过海外庞大的业务渠道及公司的规模效应、人才优势获取进行数据调研分析，最终提供独立性和公正性各类服务，以赢得客户的信赖。
东方早报：在来上海之前，陆总主要负责华北区的市场，在负责华东区市场的这几年里，有怎样不同的市场感悟，跟华北市场的区别在哪里？接下来，华东区的主要目标和计划是怎样的？
陆逢兆：做管理其实到哪个区域都差不多。到上海之前，我主要负责华北区的业务拓展，以及北京、天津及大连公司的全面管理。华北区和华东区的商业氛围和客户群体有一定差异。
目前负责的华东区辐射长三角地区，在上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡等地开展业务。我们的业务也进一步整合，在原有的基础上提供更专业、更全面的服务。今后可能加大在宁波的业务力度，兼顾浙江以南的市场。
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