[摘要] “根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资"观察期"更为合适。”
到欧洲买房已处于谨慎乐观期
（来源：国际金融报 作者：许凯）“根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资"观察期"更为合适。”
上周，有一则投资界人士颇为关注的新闻：有媒体透露，黑石房地产部门正悄悄募集一只50亿美元的欧洲房地产基金。
这则消息虽未得到黑石的正面确认，但其透露出的信号意义却不容小觑。作为一家总部设在纽约的另类资产管理机构，房地产业务部门是黑石的核心部门，也是的业务部门，管理着640亿美元资金。二季度该部门营收6.485亿美元，是黑石收入的一半。黑石的举动，很难不引起世界的兴趣。
但这并不意味着黑石的每次举措都判断准确，不过这次动作仍透露出一点颇具指标意义的选择：欧洲地产已具有选择价值，最起码已具有“潜伏”价值。黑石集团总裁托尼·詹姆斯在7月份也曾说过类似意味深长的话：“交易活动似乎正在从原先的重点美国开始向经济受困的欧洲转移。”
尽管目前还很难判断黑石的投资是进退有据还是“自我实现”，最起码有两点信息为黑石背书。首先，欧元区的消费者信心指数确实在回升，8月份的数据显示欧洲17国消费者信心指数初值为-15.6，已创下2011年7月份以来连续25个月的新高并好于市场预期。市场认为欧元区已走出史上最长衰退后正蓄势复苏。
其次，部分机构预测因新兴市场货币贬值和美国退出QE压力，会引起资金流出新兴市场，不排除流向欧洲市场的可能。法兴银行预测说将有1000亿美元共同基金和ETF基金回流欧洲。基金对新兴市场的减配，会客观上有利于欧洲股市和房地产等市场。
这两点信息，一个是欧洲自身的经济条件变化，一个是外部的金融环境变化。这两点确实会成为投资欧洲房地产的重要参照。但要想确切判断目前是否已是投资欧洲房地产资产的时机，仍需要做更深入的分析判断。笔者认为，最起码有两个问题需要深入探讨：
其一，欧洲复苏的基础是否牢靠，是昙花一现还是长期趋势的起步？从近期的数据看，亮色不少。比如欧元区二季度GDP超出预期（季率+0.3%，预期+0.2%；年率-0.7%，预期-0.8%）；又比如8月份PMI好于预期（制造业51.3，预期50.8；服务业51.0，预期50.2；综合51.7，预期50.9）。分析人士认为这些数据显示欧元区已走出衰退，下半年有望温和复苏。
在亮色的同时，笔者以为据此判断欧元区已走出危机仍有些为时过早。略举几例：希腊等重债国的债务风险仍未解除；法国尽管二季度的0.5%的GDP增速超出预期一倍多，但其制造业PMI仍低于预期，7成民众仍认为危机笼罩；西班牙经济尽管有望稳定，但复苏仍很遥远，公共债务仅半年已逼近全年目标。欧洲仍忍受着高失业率、低增长率和银行业危机等风险。尽管如此，情况看起来已比年初更为乐观。
其次，欧元区房地产是否已到大幅进场时。根据7月份的数据显示，欧元区房价已下跌至7年来水平。一季度欧元区房地产价格连续四个季度下跌，较上一季度下滑1%，同比下滑2.2%。其中，西班牙（-12.8%）、匈牙利（-9.3%）、葡萄牙（-7.3%）、荷兰（-7.2%）、意大利（-5.7%）等国房地产价格降幅较大。比如，荷兰跌至10年水平，爱尔兰的跌幅也触及2000年来水平，只有德国、奥地利等少数国家房价仍然上涨。
从这些数据能得出欧元区房地产已进入新一轮周期的谷底了吗？根据前几轮周期的持续时间来看，欧元区房价已降至7年来的谷底，处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断，个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资“观察期”更为合适。
再说句题外话。欧洲数据的好转，恐怕也与近期以来欧洲各国“居留权”的噱头炒作有关。奉劝前去“抄底”的投资客们，在乐观的同时，也多一点儿谨慎。
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欧洲购房移民火爆 中国申请人
（华龙网-重庆晨报）欧洲购房移民日益受到国内投资者的青睐，记者近日从重庆我市移民中介机构获悉，以葡萄牙、塞浦路斯、希腊为代表的欧洲购房移民已经成了今年实时热门门的移民项目之一。
据重庆亿通移民总经理郑克印介绍，从去年10月8日葡萄牙内政部颁布移民新法，允许非欧盟国家国民通过置地投资移民的方式移民葡萄牙，截止2013年7月份，已有147人提交了申请。申请人主要来自中国、安哥拉、俄罗斯等，其中中国申请人数，投资金额也，为130万欧元。
希腊购房移民仅需25万欧元
郑克印最近刚从欧洲考察归来，他告诉记者：“据希腊内政部员工透露，批‘金色签证’上个星期已经发给了3个中国家庭。”
郑克印所说的“金色签证”，是指今年4月18日，希腊议会通过的4146/2013号投资移民促进法案。该法案规定，非欧盟公民在希腊境内购买价值25万欧元或以上的房产，即可申请希腊居留许可签证。首次获发的签证5年有效，5年后，只要该房产所有权不出售，申请人及其受养人拥有的居留许可签证（俗称“金色签证”）可以获得延续。金色签证持有者若不在希腊，签证持有者也可以将其位于希腊的不动产用于出租。
海外投资置业助推欧州移民
“海外置业已经成为中国高端投资者向海外移民的主要方式之一。”郑克印说，以前，绝大部分投资者移民的目的地是美、加、澳或新加坡等国家和地区。近几年，中国投资者开始将目光转向欧洲。
郑克印表示，受欧债危机冲击，这两年欧洲经济一直不景气，为了吸引外资，葡萄牙、希腊、塞浦路斯等国家纷纷推出了购房移民政策。这3个国家也成为中国移民申请者高度关注的移民目的地，并被业界评为欧洲投资移民三大亮点。
葡萄牙可祖孙三代同时移民
购房移民，投资者该如何选择？嘉阳鑫资深移民顾问罗维告诉记者，从费用上看，葡萄牙的投资额要求，需要50万欧元；其次为塞浦路斯，需要30万欧元；希腊，只需要25万欧元。
“欧洲移民项目各有所长，适合的才是的。”郑克印认为，每个人的移民目的都不相同，有人为了孩子的教育，有人为了扩展海外业务，有人为了进行家庭资产配置。就欧洲项目而言，如果为了子女教育，这3个国家均可以满足欧式教育的需求；如果需要照顾年迈的父母，可以选择移民政策惠及“三代”的葡萄牙，它是全球可祖孙三代同时移民的国家；如果资产有限，可以选择希腊，只需25万欧元即可获得永居身份。
葡萄牙
申请条件：申请人必须年满18周岁以上，无犯罪记录，在葡萄牙购买价值50万欧元或以上的不动产。
特点：申请门槛低，不需要商业背景，不需要解释资金来源，不需要学历要求，不需要语言要求；办理周期短，审理速度快，3个月即可获得GV黄金居留签证；签证成功率高；无移民监；投资房产风险低，租金高；产权，房产可以出租，取得永居身份后还可以自由出售。
塞浦路斯
申请条件：申请人需年满18周岁，无犯罪记录；在塞浦路斯购买价值30万欧元或以上的房产；主申请人提供至少3万欧元的年收入证明，每增加一名附属申请人，年收入金额需增加至少5000欧元；在塞浦路斯开设个人账户，存入3万欧元的3年定期存款。
特点：不需移民监，不需面试，不需商业背景，不需每年延签，不需学历和语言，不需解释资金来源；可全家申请，可在两个月内拿到永居身份，可自由往来各申根国，可保留中国国籍，同时获得国外身份。
希腊
申请条件：申请人需年满18周岁，无犯罪纪录；在希腊购买25万欧元以上的房产；购买医疗保险；有效护照；进行健康体检。
特点：申请门槛低，不需解释资金来源，不需商业背景，不需学术背景，不需语言要求；投资额度低，只需购买25万欧元或以上的房产；办理周期短，审理速度快，两个月内可一步到位取得5年居留许可；无移民监。
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