[摘要] 大盘云集的贵阳楼市备受瞩目。记者实地调查获悉，贵阳在售及在建的百万平方米以上大盘高达10多个，除花果园和中天未来方舟两个巨无霸以外，还有大川拜金城、中国铁建国际城等项目。按照这些项目公布的规划居住人口计算，其全部建成后预计可容纳约110万人。这一数字超过了贵阳市2010年490万人口总量的1/5。
贵阳楼市超大盘云集 不是造楼是造城
大盘云集的贵阳楼市备受瞩目。记者实地调查获悉，贵阳在售及在建的百万平方米以上大盘高达10多个，除花果园和中天未来方舟两个巨无霸以外，还有大川拜金城、中国铁建国际城等项目。按照这些项目公布的规划居住人口计算，其全部建成后预计可容纳约110万人。这一数字超过了贵阳市2010年490万人口总量的1/5。
外界的疑问一直聚焦在人口才400多万的贵阳能不能消化这么多大体量的大盘上，甚至有言论称贵阳会成为下一个鄂尔多斯。而对此，贵阳当地人士却极力否认，坚称楼市健康。
记者看盘
■中天未来方舟:
近千销售员布阵，4幢摩天大楼5年速成
“在贵阳，你开发的楼盘如果没超过100万平方米，你都不好意思说出口。”8月27日，贵阳一位房地产业内人士对记者这样说道。
贵阳，这座西南三线城市，正以多个“千万平方米”的大盘聚拢着的目光，而其中最为著名的就是以“花果园”和“中天未来方舟”为代表的两个超级大盘。而操盘后者的，恰恰是贵州省一家上市房企——中天城投。
当记者的车刚刚停稳在中天未来方舟售楼处外的停车场内，就有3名销售顾问围了上来，一开始记者还以为是遇到了非正规的“黑销售”，一番沟通之后，才知这样的“贴身肉搏销售战术”在贵阳早已习以为常。
“我们这里的销售人员太多了，大概有1000人以上，不抢不行啊，坐在售楼处肯定没客户，必须在停车场蹲点守株待兔。 ”接待记者的一位周姓销售喋喋不休地对记者说道。而此时，记者才注意到，未来方舟的售楼处由三个独立的展览馆组成，颇为现代气派丝毫不亚于上海的小型展馆。 “我们的售楼处是建筑，项目完结后，这里将变身未来方舟博物馆。 ”
处于云贵高原的贵阳市，大部分建筑都在半山腰，中天未来方舟以南明河为界分成了两大块，售楼处外的各个山头上，几十幢30~40层的超高层住宅密密麻麻拔地而起，在视觉上大多数都超过了周围的群山。常年受陆家嘴高楼“熏陶”的记者，也不免感到一阵眩晕。然而，在听了销售人员的一番介绍之后，记者才意识到，“神盘”的神奇才刚刚开始。
根据项目简介，“未来方舟”整体占地达到9.53平方公里，其中建设用地接近5600亩，总建筑体量720万平方米。 720万平方米是一个什么概念呢？一组可供对比的数字是：上海著名的大盘中远两湾城总建筑面积是160万平方米，而七宝附近开发周期长达20年的上海万科城市花园，建筑体量仅为120万平方米。
据悉，中天未来方舟除了住宅之外，还包括“旅游板块、生态景观板板，有五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆”等。更令人咂舌的是，四座超高层建筑——一栋540米、两栋350米、一栋200米将会在项目内部拔地而起。 540米的高度仅次于刚刚结构封顶的“上海中心”，将成为中国第二高楼。除了四栋超高层建筑，还包括一座规模堪比迪士尼的主题公园。
最“神”的则是，多位人士向记者确认，这个720万平方米的超级城市综合体，全部的建设周期仅为5年。
■花果园：
高容积率秒杀上海，这座城市只有房产广告
事实上，只有更神，没有最神。
一天后，记者在贵阳市中心的花果园发现了更加夸张的场景。销售人员指着一块已经不能用硕大来形容的沙盘对记者说道，项目靠近贵阳市西一环，占地6000余亩，其中建筑面积达到1830万平方米，配有260栋超40层高层住宅，以及学校、医院、商业等项目，规划居住35万人口数量——这一数字，甚至超过了贵阳市花溪区32.96万的常住人口数量。
而花果园的售楼处也已经不能用“大”来形容了，其实这就是一个以恐龙为主题的公园，小孩子们在里面玩得不亦乐乎，父母们则像买菜一样在买房。
在花果园的宣传海报上，其亦以“贵阳都会新中心”自居，号称要打造1830万平方米的市中心超级大盘、10大购物中心、200万平方米的商业、200万平方米的写字楼、6大主题公园……
花果园的另一神奇之处在于其超高的容积率，公开资料显示，花果园的容积率为6.4。 “中国所有的CBD，包括北京金融街、国贸中心，它的平均容积率都只有3到4之间。 ”一位房地产业内人士表示，“花果园这样一个5000多亩的项目，容积率居然可以做到6点多。有点不可思议。 ”
记者在现场看到，花果园的户型多达12种，楼栋几乎都是45层的超高层建筑，4梯9户。也就是说，一栋楼就要容纳400多户人家，以每户3人计算，一幢楼内的居民就多达1200人。
眼下，花果园项目工地上的楼群遮天蔽日。站在售楼部人工湖畔朝四下看，那些已经封顶、将要封顶的高楼叠错穿插，往往上十栋就连成一座“山”。从“山”的正面看过去，视线几乎无法直线通透“山体”，这也就意味着，小区光线和通风只能局促于楼群中间“弯道行驶”。
更疯狂的是，这个1830万平方米的航空母舰，也同样计划在5年之内完工，而不可思议的是目前所有住宅楼已经全部开工。另一方面，花果园的宣传攻势也令人咋舌，机场、公交站，甚至街头的流动宣传点可谓海陆空联动。随便打开一份贵阳晚报，满眼几乎全部都是房地产广告，贵阳市民大街小巷谈论的话题也始终离不开房产，。
有意思的是，贵阳很少看到二手房中介公司。 “这么多新盘一手房都卖不光，谁还会去买二手房呢？ ”刚刚在花果园购买了一套88平方米户型的周先生对记者说道。而在贵阳地产内部看来，二手房市场的萎缩恰是贵阳地产消费刚需为主的一个佐证。
记者思考
■超级大盘：
不是造楼而是造城
早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司（下称“金世旗”）便已介入该片区土地一级开发，并通过其后一系列运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。
2006年11月，金世旗与贵阳市云岩区人民政府签订《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》，成立“贵阳云岩渔安安井片区开发建设有限公司”，负责该片区土地一级开发。
同年12月，金世旗与香港华润集团签署合作协议，次年贵阳云岩渔安安井片区开发建设有限公司更名为 “华润贵阳城市建设有限公司”（下称“华润贵阳”）。
2009年，中天城投分别收购了原股东华润汉威城市建设（香港）有限公司及金世旗所持有的华润贵阳83.33%和16.67%的股权，华润贵阳更名为“中天城投集团城市建设有限公司”（下称“中天城建”），渔安安井片区土地一级开发项目于是落入中天城投囊中。
经过中天城建5年的土地一级开发，2010年10月，中天城投开始筹备在二级土地发力，对全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（下称“贵阳房开”）进行增资，注册资本由5500万元增至5亿元。
2010年11月，贵阳房开通过公开挂牌竞买方式获得渔安安井片区四地块，总占地面积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积接近194万平方米。2011年3月，贵阳房开在渔安安井片区继续拿下六块地，总占地面积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元，规划总建筑面积约165.6万平方米。
而花果园则脱胎于贵阳旧城改造。 “我们先期帮助贵阳市政府解决了彭家湾片区和五里冲片区的拆迁问题，并修建了道路，规划了商业，甚至在我们的项目中，还包括八所中小学，总投资达到900亿元”，宏立城一位内部人士表示，“正如我们项目的广告语所说，我们是在‘建设城市繁华’，而修建住宅仅仅是其中一部分”。
花果园项目位于贵阳市南明区，地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块，是二环四路城市带建设的重点项目之一。花果园项目还是贵州省的旧城改造项目，政府扶持力度之大不言而喻。
目前，贵阳在售及在建的百万平方米以上大盘高达10多个，除花果园和中天未来方舟两个巨无霸以外，还有大川拜金城、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝城、中国铁建国际城等项目。按照这些项目公布的规划居住人口计算，其全部建成后预计可容纳约110万人。这一数字超过了贵阳市2010年490万人口总量的1/5。
■一个支点：
低价拿地，高负债造城
8月20日，中天城投集团股份有限公司发布2013半年度报告，今年上半年该公司实现营业收入27.37亿元，较上年同期增长96.73%。据中报披露，在经营上，截止报告期末，中天城投实现房地产合同销售面积132万平米，合同销售金额约70亿元，其中未来方舟项目实现合同销售金额逾30亿元。
不过，记者注意到，中天城投今年上半年销售离全年207亿元的销售目标相去甚远。资料显示，中天城投今年上半仅实现70亿元销售额，完成全年销售目标的三成。
券商的研报认为，中天城投的半年报显示“合同销售额如期增长,负债率仍偏高”。研报认为，从负债角度看,公司今年年中的负债水平并未较2012年底有明显改善,净资产负债率仍在300%左右,后续公司如何盘活现有资产并降低负债水平仍是公司走出去的先决条件。记者查阅公司2012年报也显示，报告期末，公司资产负债率虽高达89.72%。
一位内部人士告诉记者，未来方舟项目的现金流以及融资问题不会出现外界担心的紧张情形，“未来方舟5000多亩土地，目前市价接近400万元/亩，而中天城投的拿地成本只有100万元/亩，一亩地就已经赚了250万到300万元”。
在低地价的利润诱惑与高投入的资金压力下，在长远回报与眼前风险之间，中天城投“未来方舟”项目的谜底尚待揭开。
同样的问题也出现在花果园项目上，据记者了解，花果园项目的开发商宏立城集团在开发花果园之前的十数年中，宏立城地产业务履历仅显示为在贵阳开发过一个楼盘。 2010年，宏立城从政府手里取得总建筑面积达560万平方米的花果园彭家湾棚户区改造项目，项目投资规模300亿元。 2011年，宏立城再次拿下五里冲片区改造项目，该项目毗连彭家湾片区，系彭家湾项目的延续性项目，投资规模600亿元。至此，宏立城的花果园项目成为一个总投资达900亿元的巨无霸，拿这一投资规模与当时30亿元级的企业总资产相比，投资杆杠不言而喻。
花果园销售形势看上去颇为乐观。自2010年11月27日开盘以来，它已连续多个月蝉联贵阳楼市销售。被房产营销界称为“中国神盘”。
然而公开资料显示，当花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳本地媒体披露其“价格多在8000元/平方米左右，单价达17000元/平方米”，而不到3年工夫，现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米。
对此，销售人员向记者解释说，这不是降价措施，“一期（均价）7000多元的（楼盘），位于花果园湿地公园旁边，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回迁房剩余房源，然后3800元开盘的是五里冲，各个产品位置不一样，开发周期也不一样。 ”
■贵阳模式：
充当融资平台，是创新还是泡沫？
中天城投总资产只有200多亿元，如何啃得动这600亿元巨额投资？
前述房地产业内人士向记者分析，中天城投在很大程度上充当了当地政府的融资平台。年报显示，该公司去年收到政府补贴4亿元，该人士表示，帮政府做项目，获得政府补贴，已成为地产公司常见的获利模式。
这些楼盘显著的特点是：在土地整理阶段便先期介入，地产企业完成诸如征地、拆迁、市政基础设施等本该政府财政出资的建设项目，此后再经过“招拍挂”阶段取得二级开发资格。
这种被称为“政府出规划，企业出资金”的贵阳操作模式，令常住人口规模仅490万的贵阳市，上述已规划和在建的超过200万平方米的楼盘超过10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人。
事实上，贵阳市政府在依靠地产企业“造城”的背后，除了资金缺乏，更深层次的原因是，整个贵州省对于发展城镇化的迫切要求。以高原山地居多的贵州省，由于工业发展缓慢、建设用地指标稀少等要素制约，数十年来，城镇化发展一直相对滞后，并呈现出“城市数量少，规模等级低，城镇化容纳空间小”等特点。
根据贵州省2010年第六次人口普查数据显示，该省城镇化率为33.81％，而同期的城镇化率为49.68％。而根据《贵州省城镇化体系规划（2011~2030年）》，到“十二五”期末，贵州的城镇化率要达到41%，而2020年城镇化率达到50%。
贵州省社科院区域经济研究所所长黄勇认为，作为省会城市的贵阳，其城镇化兼具了数个功能：即改造城中村，疏散中心城镇的人口密度，以及吸纳农村进城人口、消化工业化过程中聚集的外来人口，以及旅游人口落户的功能。
根据贵阳市的规划，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。但是在财政羸弱的情况下，贵阳市政府难以支付高昂的旧城拆迁以及市政基建费用，于是出现了政府联合地产企业推进旧城改造、新城建设的方式。
2009年，贵阳市共有17块地块打包出售，而体量1830万平方米的花果园棚户区改造项目，以及占地15000亩的未来方舟正是诞生于此时。但随着贵阳市超级大盘的接连出现，贵阳和鄂尔多斯迅速联系在了一起。担忧者认为，贵阳楼市的供需平衡将很快被打破，出现类似鄂尔多斯一样的崩盘情况。
■大盘效应：
推进城镇化，客观上平抑了房价
贵阳模式是西部城市推进城镇化的一个缩影。它的隐忧在于，是否会出现楼市供需失衡，甚至重蹈鄂尔多斯覆辙？“贵阳楼市没有泡沫，原因很简单，现在贵阳的房价很低，低价的原因恰恰是因为有这些超级大盘的存在。”记者采访的一位政府融资平台内部人士对记者坦言，“花果园确实在客观上平抑了房价。如果没有花果园的开发建设，这两年贵阳核心一环内房价肯定集体过万。”而现在，由于有未来方舟等的存在，这些超级大盘的房价被牢牢锁定在5000元/平方米左右。
贵阳住建部门公开的楼市月度监测数据显示，花果园一个项目的销量常常占到全市一半左右的份额，有时达七成以上。2011年度，花果园销量则占到全市成交量20%以上的份额。因此，花果园房价的风吹草动，对贵阳楼市可谓举足轻重。
而崩盘论者则言之凿凿。中国企业资本联盟主席杜猛评论称，“贵阳官方网站上已批的在建工程10000万多平方米，三口或四口之家可住500万人，而贵阳目前（城镇人口）仅340万人，这是地道的鬼城”。著名财经评论人吴其伦则更加直接了当，“贵阳楼市会面临崩盘的命运，会出现大幅度下跌，跌幅可达30%至40%左右”。
他打了一个比方：“花果园一盘容纳人口35万，在西南地区，35万相当于一个县的城乡人口总数，现在把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。可以吗？不可以呀。 ”“60万人到你这里来干嘛，到哪里就业，到哪里发展？你有没有大型的制造业、纺织业？劳动密集型产业全都没有，没有产业支撑，来了以后就是一座空城呀。 ”
贵州社科院副院长宋明则认为，城镇化进程所带来的刚性需求，以及工业化将带来大批的进城务工者，将支撑贵阳市的房价。此外，作为省会城市，“贵阳是综合性城市，是贵州的政治、经济和文化中心，同时将会成为西部的交通枢纽。而鄂尔多斯是以煤炭和化工业为主，当这两者的价格出现下滑，自然不能支撑鄂尔多斯的经济。
对于贵阳超级大盘的出现，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“贵阳超级大盘主要原因是城市规划与土地规划调整的结果，但是不排除地方政府因无力承担旧城改造与城镇化的推进的工作，必须靠借助外来资金与技术，利用社会与民间资本去完成。 ”
一位分析人士向记者表示，城镇化目前确实是一个炙手可热的词汇，而中央媒体近期密集地批评“鬼城”现象，矛头直指地方政府寅吃卯粮，靠赊借展开摊大饼式的城市扩张。有分析指，此举显然是要为城镇化蓝图即将登场作准备，警示地方勿误读政策，导致城镇化滑入“造城运动”的歧途，更引发地方债进一步膨胀的危机。
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