[摘要] ）据经济之声《天下财经》报道，深圳市龙华新区城管执法局对一个企业开展堵路式执法，围绕着国有化后的土地使用权之争，区政府和企业之间展开了博弈，这背后放大的是深圳十年前集体土地国有化的历史遗留问题。
农民土地财产权的实现还有很长路要走
（ 来源: 东方早报）近期，关于农村宅基地流转的政策，在一些地方似乎有松动。8月22日，浙江温州发布《温州市农村产权交易管理暂行办法》，规定自10月1日起，包括农村房屋所有权在内的十二类产权可在农村产权交易所公开交易。
很多媒体以为，依据这个办法，农房以及附带的宅基地可以在本县非城镇户籍人口中流转，但仔细研读温州的官方解读会发现，这个理解是错误的。依上述办法的规定，温州仍和其他地方一样，农房的直接交易只允许在本村居民内部进行。但创新之处在于，允许农房可在县域内抵押贷款，在农民不能偿还贷款时，抵押权人就可处置成为不良抵押的农房，比如拍卖这些农房，而购买者可以是本县范围内其他集体经济组织里的农民。
这就给出了一个变通的交易方式。如果农户手里有多余或者希望交易的农房（包含隐藏在其中的更主要交易对象即宅基地使用权），他可以拿这个农房去抵押贷款，然后故意不偿还，使其成为被处置物，只要抵押贷款的金额足够。这种弯弯曲曲的交易方式，应该还是开辟了宅基地交易的一条新道路。
比这个更直接的交易方式将出现在广东。8月5日开始公开征求意见的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》规定，符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇政府或街道办同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。可以看到，虽然交易的范围是本镇农民，相比温州的办法来讲缩小了，但是交易方式就是直接买卖，而不是如温州一样以抵押权处置来实现。
从浙江温州和广东出台的政策中可以看出，地方政府希望能盘活农村多余的宅基地，给它更大的流转空间。
之所以本镇、本县范围就称为更大，是因为在过去，宅基地的退出渠道基本是没有的。各地的政策基本都规定，宅基地只能在本集体经济组织成员之间交易。实际上，随着这些年城镇化的发展，农村人口逐年减少，从总量上看，可以退出的宅基地数量应该大于宅基地的需求量。另外，由于政策规定合乎条件的农村居民都可以从本集体无偿获得一块宅基地，又规定宅基地只能“一户一宅”，使得流转的土地在本集体内部基本没有需求。
当然，农民可以自愿把手里多余的宅基地无偿退还给集体，由集体重新安排配置，但农民也朴实地知道土地是一种资产，不甘心无偿放弃，所以即使自己进城，也会以适当的方式宣示实质的占有。
由于上述限制条件的存在，合乎条件的新增宅基地需求只能靠新增用地来满足，最终的结果就很奇特：从1997年到2007年的十年间，我国农村人口减少了13%，而村庄用地却增长了约4%，呈人减地增的逆向发展趋势。之所以会如此，根本原因是宅基地缺乏退出渠道。
而与此同时，缺乏用地指标的地方政府则希望找到一条新道路，既能在存量宅基地中解决新增需求，又能实现建设用地的“城乡统筹”目标，把富余宅基地上的建设用地用于城市发展。所以才有这几年来的一些尝试，如浙江嘉兴的“两分两换”（农民宅基地退出给政府，政府提供集中居住的住宅）、成都的“双放弃换社保”（农民放弃宅基地，可以换到入住政府出资统一建设的集中居住点）。
在缺乏合理退出渠道，农民宁愿闲置宅基地也不退出的情况下，宅基地的退出在现实中就以政府项目的方式来实现。但是恰恰在工程项目的掩盖下，农民宅基地权利的实现变成了一笔糊涂账。
在农民权利意识强烈的沿海发达地区，农民对这种产权退出方式抵触较大，更希望以自主方式来处置宅基地产权。浙江温州和广东的改革可看作是地方政府在农民土地权利诉求和缓解政府用地压力的双重要求下采取的创新。但这种创新还是一团混沌，因为它充满了功利的变通，而没有清晰的原则。
功利与缺失原则恰恰是一体两面。农民真正要实现自主处置宅基地，需要一个市场化运作的交易空间。在这个交易市场，供给是清晰的，就是农民可以退出宅基地用于交易，关键在于政策如何限定需求者的范围。确定的范围大，需求者多，宅基地的交易价格就会提高，交易自然容易成立。如果把需求者限定在狭小的范围，需求不旺盛，交易必然萎缩，就难以建立起一个真正由供求关系推动的市场来自我运转。当前各地的尝试，恰恰是不敢去触碰一个市场交易所追求的主体平等原则。政策三令五申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，所以就规定农村居民才可购买。但“农村居民”放多宽呢，本集体内部显然难以支撑，就放到本镇试试，或者通过抵押物处置的方式放到本县看看。
其实，任何改革都应该基于长久来看立得住脚的理论基础，才能保证其短期的效果和长期的有效。那种看似渐进、实际功利的做法，随便几个问题就可以问倒。比如：为什么本镇的农民可以买，本县、本市或者本省、本国的农民就不可以？为什么农民可以买，城镇居民就不可以？为什么非要通过抵押来实现最终的产权转移，而不能通过直接的买卖？
很多人会说，城镇居民可以购买，就会让很多农民在不理性的情况下让自己的土地被城里人买走。这也太不相信农民对真正属于自己的财产权利的理性考量了，这是典型的以保护为名行剥夺之实的说辞。其实，如果允许城镇人群购买农村宅基地，一定会产生巨量的农民财产性收入。湖南冷水江市2012年试验过，市民只需支出50万元，便可落户农村，获得购买地皮、兴建房屋的资格，很多市民都参与其中。这说明，农民宅基地的使用权在市场上有很高的价值。
要真正保护农民的土地财产权利，增加农民的财产性收入，就要把土地上被各方假想赋予的福利职能去掉，让农民可以在市场中处置自己的土地财产。要想土地财产产生市场效益，就必须建立市场主体平等原则，不能歧视性地将城镇人口隔离在购买人群之外，进而无原则地去试探可以放开的购买人群范围。宅基地流转改革，一定要以“物尽其用，地尽其利”为原则，真正提高宅基地的利用效率，而不是任其荒废。当然到这一步，已经不是地方政府可以解决的，必须有高层思路的转变与法律体系的改进。
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