[摘要] “调控房市”,房地产市场只是被动地处于“调整”和“控制”之中，看似没有什么问题，实则是问题的症结所在。市场的核心是价格体系，依靠价格体系来引导交易主体的行为，市场中的主体和信息都是分散的，政府不可能全知全能，也不可能知道购房者的心思。
房地产调控需明确权力边界
（来源：长江商报）中华工商业联合会房地产商会会长聂梅生近日向媒体透露：“最近参加了一系列发改委调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确。”让市场的归市场，关键还在于界定清楚权力的边界，如此，市场秩序才能生长。
十年之间，房地产调控文件一个接一个，而房价已然到中国百姓不能承受之高了。“调控房市”,房地产市场只是被动地处于“调整”和“控制”之中，看似没有什么问题，实则是问题的症结所在。市场的核心是价格体系，依靠价格体系来引导交易主体的行为，市场中的主体和信息都是分散的，政府不可能全知全能，也不可能知道购房者的心思。
已故诺贝尔经济学奖得主科斯曾有句名言：权利界定是交易的前提。中国改革开放三十多年的历史确认了这句话，。房地产市场的症结在于，政府不仅作为第三方进行监督与实施，而且参与了交易的过程，权力进入市场必然扭曲价格体系和交易过程。有关人士寄希望于政府出台一份重要的具有标杆性的文件，以此革除房地产市场的种种积弊，这可能过于乐观。“房市”与“地王”相伴相生，两者紧紧咬合在一起，因此，“房市”和“地市”需要同时改革。
最近北京出现了单价的“地王”，融创集团以21亿元拿下了北京农展馆住宅地块，楼面地价高达7.31万元/平方米，刷新了单价纪录，未来售价可能会达到15万元/平方米。“地王”不断，楼价必然飙升，“房地产市场”并非单一市场，而是两个两个市场：土地市场和房屋市场，前者市场化不够，而后者则过度市场化，二者的反差造成了中国房地产市场的种种怪现状。
既往的房地产市场调控基本集中于需求一端，通过限购的手段暂时中止市场交易，或者在交易环节增加费用，延缓交易的发生。但是城市化是中国经济发展的必然趋势，人口向城市集中就需要大量的住宅，单纯控制需求不过是扬汤止沸而已。根本出路还是增加供给和规范交易。住房除了商品之外还有公共品的属性，除了增加商品房的供给之外，政府需要为中低收入阶层和进城农民工提供基本的公共服务。除此之外，作为投资品的住房在保有环节需要缴税，持有多套房的投资者几乎不用缴税，这实则是变相的累退税，鼓励投资者将资金押在房子上。依靠行政性的干预手段，只能增加设租与寻租的机会，市场秩序更加扭曲。
现行的土地拍卖制度让政府垄断了土地交易，交易不过是讨价还价的过程，而买方不断竞价，卖方却是的。城市化必然要占用更多的农业用地，而作为福利的农村宅基地也在扩张，结果造成更多的土地浪费，用秘鲁经济学家索托的话说，产权若没有法律的表达，就是僵死的资产。改革开放以来，农村土地的使用权、用益权、转让权都逐渐确立起来，但是在农地转建筑用地这一环节，农民的权利被“隐没”，必须经过政府的“征收”。权力介入市场交易，交易主体的平等性难以保证，价格扭曲也就是必然的了。
新一届政府提出将权力关到制度的笼子里，这应该是房地产调控的核心原则，权力“止步观望”的地方就是市场自发秩序生长的地方。
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房地产调控需要政府与市场同时发
（来源：证券日报） 行业专家认为，北京等一线城市或倾向于行政干预，二、三线城市则会采用市场手段加以调控。
“房地产调控长效机制将以政府与市场明确分工为基本思路。”近日，全联房地产商会创会会长聂梅生表示，“政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其他问题则交由市场解决。在通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。”
根据某研究院的实时数据，“百城房价”已经连续15个月环比上涨，其中北京上涨幅度。此外，近期“地王”层出不穷、北京宅地楼面价创新高等种种迹象表明今年年初的新“国十条”调控政策效果非常有限，业内对出台房地产调控的新长效机制也呼声渐高。
此前，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时说：“限购、限贷是调控房价上涨的主要手段，但是依然难以遏制房价上涨，关键原因在于无法改变供需不平衡的矛盾，同时政府利益、宏观经济等均影响了政策落地的实际效果。”
业内人士分析，达到供需平衡更需要市场发力。调控政策应当厘清政府与市场的分工，诸如高端住宅、多套住房等问题应交由市场解决，而不是单纯地采取一刀切的手段。万科北京公司副总经理肖劲此前表示，高端住宅的购买者并非刚需人群，因此应当放松对高端住宅的限购。
聂梅生表示：“税收正是市场代替政府调控政策的手段。在政府与市场分工明确的前提下，对高端住宅可以通过征税来增加持有成本，而对于二套房同样可以通过征税加以解决。”
但部分业内专家指出，即使长效机制落地，市场与政府进行了明确分工，短期内长效机制的效果难以显现，因为短期内行政手段仍然难以退出，市场作用的发挥尚需时日。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，在市场与政府明确分工的前提下，北京等一线城市可能倾向于行政干预，而二、三线城市则会采用市场手段加以调控。
聂梅生表示，长效机制的意见征求已过数月，现在已经接近尾声，国家发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。“最后出台可能是由部委牵头，以国务院办公厅的名义发布。”
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