[摘要] 以房养老困局，房价上涨，增值部分养老者无缘享受，房价下跌，保险机构和银行风险大以房养老，这种在美国、加拿大、欧洲和新加坡风行的养老方式正在悄然走进中国人的生活。
以房养老市场13万亿蛋糕方案2014年浮出水面
（来源：华夏时报）11月4日，山东省传出将在省内开展“以房养老”住房反向抵押养老保险试点的消息，令不少金融机构看到房地产、养老两个市场中潜含的商机。幸福人寿高层近日即表示，明年1月将推出以房养老的产品。
与通过房产进行“倒按揭”的金融产品相比，更多的投资机构和地产界更看好养老地产开发的前景。记者了解到，包括平安、泰康、人寿等一批险资企业正在北京、上海、武汉等城市跑马圈地，投资养老地产。“险资目前涉足养老地产的投资已达350亿元。”五合新力总经理张颖表示。“倒按揭”遇冷
山东省政府11月4日传出消息，山东将在省内开展老年人住房反向抵押养老保险试点。山东省政府已经明确，以房养老的试点将由省金融办会同人民银行济南分行、山东银监局、证监局、保监局、省住房城乡建设厅具体负责，并将于2013年年底前启动。
随即，幸福人寿监事会主席孟晓苏[微博]近日称，今年年前该公司有望推出房养老方案，并最快在明年1月份推出相关产品。不过孟晓苏并未对外透露该方案的具体细节和产品设计框架。
虽然不少保险公司对以房养老的金融创新寄予了相当高的期望，然而这一模式也引来多方争议。
据了解，以房养老是通过反按揭的方式将老人自有的房产进行抵押，以换得每月固定的养老金收入。然而不少专家对将房产进行“倒按揭”的这一模式，表示了疑虑。
“毕竟没有看到真正的以房养老的产品，大家根本就没有这种概念。而从推出以房养老的产品到被市场接受，还需要一定的时间。”绿城集团颐乐学院负责人薛军向记者表示，以房养老在日本、荷兰等国家也有少量的试点，但目前市场空间并不是很大。
其实，早在5年前上海就曾进行过“倒按揭”模式的以房养老试点，然而却因为市场反应的冷淡而黯然退场。
“金融机构给出的房屋剩余残值，可能会因为低于产权人预期的价值，双方很难在价格上达成共识。”九如城养老产业集团总经理王学东表示。
13万亿养老蛋糕
“当养老和房地产这两个名词结合起来的时候，这背后其实是两个庞大的市场。不管是以房养老，还是养老地产，金融机构和房企看中的都是养老这一块大市场。金融机构看到的正是这两个市场，并想通过相关的产品进入这一市场。”王学东表示。
据社科院测算，目前我国养老市场规模约4万亿元，而到2030年有望增加至13万亿元。在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求，市场空间可谓巨大。
有政府官员在近日的第二届亚太养老地产高峰论坛上指出，中国养老事业以及养老地产的市场需求已呈现出快速增长的态势。
“按照国际惯例，老龄人口当中至少有5%的人群要到机构里面去养老，2亿老龄人口的5%将产生至少1000万张床位的需求。而目前国营和民营只有400万张床位，缺口有600万张。”民政部社会福利司老年人福利处处长王辉表示。
按照王辉的计算，按10元钱一张床位，600万张床的缺口如果变成投资，这600万张床的缺口需要的投资量是6000万元。而这只是5%的人群在机构里面所需要的最基本投资，还有大量市场中高端的需求没有被计入其中。
与幸福人寿准备进行“倒接揭”的思路相反，多数保险公司和地产大佬进入养老市场所走的路线则是投资开发养老地产。
据了解，泰康旗下的人寿养老社区在北京、上海、三亚均投资了养老地产。今年6月份该公司高层高调宣称，泰康将在投资15个包括养老地产和养老医院的社区，总规模将达700亿-800亿。
绿城集团相关人士11月6日向记者透露，宋卫平下一个投资的重点可能会放在养老地产，目前正在对大量项目进行调研。“手上已经储备了很多养老地产项目，基本上每周要看好几个养老项目。”上述人士说。
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