[摘要] 如果用一个字描绘楼市的特点，“涨”字可能首当其冲。但同样的房价上涨，原因却是多种多样。全面理性地看待房价上涨的动力，有助于认识房地产调控的复杂性。后市调控必须注意“远近结合”，综合施策，精准发力，实现市场平稳健康运行
上海房价"涨"原因至少有七 业内:应综合施策
（来源：新华网）如果用一个字描绘楼市的特点，“涨”字可能首当其冲。但同样的房价上涨，原因却是多种多样。全面理性地看待房价上涨的动力，有助于认识房地产调控的复杂性。后市调控必须注意“远近结合”，综合施策，精准发力，实现市场平稳健康运行。
以上海为例，采访相关部门和业内人士，发现房价上涨至少有七方面原因：
供求关系。近年来上海楼市供应量变化不大，但需求加大。统计数据显示，2011年、2012年上海新建商品住房新增供应均在1100万平方米左右，今年预计也能达到这一水平。需求方面，前两年市场化新建商品住房成交面积分别为682万平方米、863万平方米，但今年以来需求明显增加，前三季度成交面积已达825万平方米，预计全年将达到1100万平方米。
货币供应。上世纪90年代日本房地产泡沫破灭、2008年美国“两房”危机等，均与货币供应量有关系。据统计，以2012年9月为基数，今年9月我国M2增长14%、M1增长9%、M0增长6%;若以2012年1月为基数，则今年9月M2、M1和M0的增长率分别为26%、16%和-6%。不少业内人士认为，本轮热点城市房价上涨，与货币供应量关系密切。
市场预期。住房从民生属性看是生活必需品，从经济属性看又是投资品。目前我国资本市场不活跃，居民投资渠道单一，居民将购房作为应对货币贬值、物价上涨和资产增值的渠道。同时，市场对未来房价上涨预期较为强烈，加上部分媒体炒作的放大效应，加剧了一部分购房者的恐慌心理。
刚性、改善性需求较旺盛。据统计，近年来上海每年新增结婚家庭近14万户，其中相当部分需要购房。另外，目前上海常住人口人均住房居住面积为17.3平方米，仍有相当部分的居民家庭住房面积较小、住房不成套、配套设施差。随着收入增加，这部分居民家庭改善住房需求强烈。抽样调查显示，每年上海有住房改善性需求的家庭占全部家庭的12%。
地价上涨。上海市统计局数据显示，前两年上海居住用地交易价格指数分别上涨13.4%、3.7%，而今年前三季度上涨20.2%。上海中心城区土地价格上涨，主要是由于旧改拆迁成本上升较快。据抽样调查，按拆除面积计算，市中心一些区旧改征收补偿标准3年间上涨了80%。
房屋均价上升及住宅品质提高。去年年底以来，上海中心城区一些高档楼盘加大推盘力度，带动均价上扬。均价上升对房价指数影响不大，但会对居民购房心态造成直接影响。另外，上海今年加快推进住宅产业化，外环内、外环外的全装修房比例分别要求达到60%和30%，节能环保门槛也在提高，带动了建安成本上升。据统计，去年上海住宅每平方米平均造价达到4304元-6651元。
租赁市场影响，近年来上海住房租金涨幅有加快趋势。据上海市二手房租赁指数办公室统计，去年上海全年住房租金上涨3.7%，今年前三季度同比上涨6.6%，这反过来也会推动房价上涨。
日前，上海出台了抑制房价过快上涨的七条措施。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系。
“房价上涨原因的复杂性，决定了调控的复杂性。既要坚持房地产调控改革不动摇，让市场在资源配置中起决定性作用，也要更好发挥政府作用综合施策，构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”上海市房地产科学院副院长严荣说。
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房价“军令状”咋成了“逗你玩儿”
（来源：中国新闻网） 11月18日，国家统计局公布前10月70个大中城市房价。同比来看，在70个大中城市中，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%，还有26个城市涨幅在8%至10%之间。距年底不足2个月，从不少城市房价涨幅看，离年初设定的房地产调控目标相去甚远。
2013年3月，面对公众对商品房价格尽快回归理性的强烈期盼，国务院出台了楼市调控“国五条”细则，明确提出，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。在这样的大背景之下，相关城市相继亮出了自己的调控目标，多数城市将目标定为“新建商品房价格涨幅低于居民人均可支配收入增幅”。按照常理，既公开作出承诺，就犹如立了一份“军令状”，应想尽一切办法来实现目标。
可令人遗憾的是，“军令状”最终成了“逗你玩儿”，多数热点城市已根本无力兑现承诺。这不仅让老百姓倍感失望，更严重损伤了政府的公信力，真不知那些曾经信誓旦旦高调表态的地方官员，面对扶摇直上的商品房价格，对照年初的调控目标，会作何感想？
我们并不否认，当初这些热点城市的官员在制定本年度商品房调控目标时，可能也曾痛下决心要给百姓交上一份满意的答卷。可谁又敢保证，这当中就一定没有人是在想糊弄公众，应付上级和民意？要不然，他们在出台调控目标的同时，为何不再痛痛快快地加上一句：如未达目标，就主动辞职，拿我是问？
对于多地调控目标的失败，现在的普遍看法是，在土地财政没有得到根本纠偏的情况下，在房地产税费没有得到合理削减和有效规范下，调控就只能玩“严控需求和流通”这样的老“游戏”，根本起不了作用。如果不切断地方政府对土地出让金的依赖，而让地方政府自己设定目标来调控房价，就好比让人自己拿刀砍自己的左膀右臂一样，怎么下得了手？但这并不代表着地方政府在调控房价上就一点劲儿也使不上。那么，未完成调控目标的城市，在这一年当中是消极怠工，还是竭尽全力呢？到底都做了哪些工作呢？我们期望能有答案。
调控目标一时未完成也许不是什么大事，毕竟影响商品价格的因素特别多，譬如北、上、广、南京等城市，面对几近疯狂的刚需购买族，就是神仙也没办法。除非你逆市场而动，强制限价。但如果一些城市并没有把自己定下的调控目标当回事，根本没有努力而为，甚至什么事也没做，那还能原谅他吗？国务院办公厅在3月份下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中，还有这么一句话：“对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”我们不指望问责所有房价上涨过快的城市主政者，但对于那些纯属是在“逗你玩儿”的城市，岂能放过？
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