[摘要] 房地产市场调控思路正在发生根本性转变。从近期中央高层表态及十八届三中全会决定看,楼市调控应加速去行政化,取而代之的是以长效调控机制为主轴的市场化调控手段。
楼市调控应加速去行政化
（ 来源：经济参考报 ）房地产市场调控思路正在发生根本性转变。从近期中央高层表态及十八届三中全会决定看,楼市调控应加速去行政化,取而代之的是以长效调控机制为主轴的市场化调控手段。
一直以来,有关政府在房地产市场调控中的“缺位”与“越位”质疑并存,理顺政府在房地产调控中的位置至关重要。近十年楼市调控实践充分表明,以行政手段为主导的房地产调控政策,往往难以顾全房地产市场的典型区域性特征,容易造成“一刀切”且缺乏长效性,实际效果也欠佳。目前正在显露出“副作用”,如停止高档住宅供地等意在遏制房价上涨的干预措施,使得多层次的市场化供应机制受到抑制,不仅没有缓解房价上涨,反而加剧了供求矛盾,造成了供应的实际紧缩和房价持续上涨的预期。
毋庸置疑,与行政调控手段相比,依靠法律、制度等手段约束,限度地发挥市场规律作用,要比行政主导的调控更为有效,也更有利于房地产市场的稳定和健康可持续发展。
事实上,从本届政府执政以来,在多个领域强调了市场化、规范化的思路,尤其是对房地产市场的应对策略来看,去行政化的大体思路已然明了。尽管今年以来各地市场持续升温,热点城市再现量价齐升的局面,但中央层面并未出台新一轮全局性的调控新政,而是更多地将问题交给地方政府,交给市场自行调整,这与以往的调控路径明显不同。
就现实情况而言,当下正是在部分地区退出行政化调控手段的有利时机。与2007年那一轮房价普涨、城市间涨幅差距不大不同,目前市场上的分化特征十分明显,北上广深等一线城市大幅领涨、日光盘频现,而大部分三、四线城市则出现了滞销、房价上涨乏力的情况。正是在这样的大背景下,多地对楼市调控政策进行了微调,也就出现了温州等城市楼市调控出现放松的迹象。
这从一组数据中也可以得到印证,中指研究院调查显示,2010年至2012年,调查的61个三四线城市中60个供销比大于1,商品房供应量相对较大,市场消化能力不足,供过于求态势显著。在这种情况下,楼市调控方式应因地制宜地做出调整,采取“分而治之”的对策既现实又必要。
短期来看,去行政化不可能一蹴而就,而只能采取逐步落实的方案。因为在缺乏有效的、市场化替代政策情况下,不能贸然大规模放开限购,否则对市场有害而无益。尤其是在房价偏高的一线城市及热点二线城市,限购、限价等举措依然会在局部地区维持执行。
不过,随着三中全会决定的贯彻落实,多个经济领域的改革将步入快车道,有关房地产调控长效机制的出台也令人期待。可以预见,伴随着更多地采用税收、信贷等经济和法律的长效手段来调控楼市,行政手段势必将退居次席,甚至彻底退出历史舞台。坚持市场化改革方向,转变政府职能,通过科学、有效的宏观调控,才能充分激发市场活力,真正构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
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房地产调控须避免"一刀切"楼市或短暂降温
（来源：经济参考报）据媒体报道，继一线城市出齐新一轮楼市调控政策后，武汉、沈阳、南昌、厦门等二线城市紧随其后将楼市调控升级加码。与此同时“停贷缓贷”现象开始向二三线城市全面蔓延，停贷产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。
网民表示，年底地方政府“突击”调控，或将带来楼市短暂降温。但大面积的地方调控俨然成为一线城市调控的综合“翻版”，恐有“跟风”之嫌，还可能误伤刚需。网民认为，在楼市走势出现分化的情况下，调控政策须因地制宜，避免“一刀切”思维。
楼市或短暂降温
相关报道显示，年底新一轮地方版楼市调控已经来临。截至26日，北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门等9个城市出台地方调控新政。
网民“谢逸枫”认为，年底地方政府“突击”调控，将带来楼市短暂的降温。目前房地产调控已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现多城市调控收紧的局面。年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策，将使购房者转向短期观望，稳定了市场预期。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量将跟着放缓，调控房价效果就达到了。
存“作秀”之嫌
不少网民认为，多地“突击”调控可能是受年度调控任务所迫。网民“谢逸枫”指出，郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门等城市房价涨幅远高于年初制定的房价控制目标，为了确保完成房价调控目标，在没有性调控措施出台的情况下，各城市需要结合当地的实际情况，运用行政手段才能完成目标。
但也有网民质疑，各地此时频出新政，到底是跟风还是真要解决问题？有网友指出，二三线城市所谓调控新政策仍然以限购、限贷为核心，“俨然是一线城市调控的综合‘翻版’，毫无新意”。网民“zkdyy”揶揄道：“有些地方房子都卖不出去了，还收紧，就是作秀。”
有网民认为，依照目前几个二线城市新政的内容和力度来看，楼市调控象征意义大于实际调控效果。网民“马光远”则指出，突击式、运动式的调控会打乱市场秩序，造成市场恐慌，加剧供需矛盾，带来市场的紊乱。
恐误伤刚需
针对“停贷缓贷”向二三线城市全面蔓延的现象，网民认为，除了和政府加码调控有关，也和银行已“无款可贷”、“囊中羞涩”有关。
网民“不执著”认为，除了房产税呼之欲出、保障房加快入市步伐，各一线城市继续收紧原有的调控篱笆，银行看到房价的调整风险外，也和上半年金融机构透支了信贷额度，下半年必须收紧有关。此外，利率市场化改革放开了贷款利率限制，银行在房贷中利差缩小，基本处于微利或无利可图的情况。因此，银行不肯过度冒险，将极为有限的信贷额度投放在房贷上。
有网民担心此轮停贷潮将误伤刚需“对于刚需，限制再多就是推高房价，因为买房的成本随限制增加了。”网民“散户牛牛”说。
应因地制宜
网民“顾云昌”表示，目前国内楼市区域差别化形势严重，一线城市供求关系紧张，但是部分二三四线城市的房子却卖不掉“在楼市出现差别化的情况下，调控政策也需要差别化，不搞一刀切”。
网民“天之娇子———天马”也认为，跟风式的暂停房贷政策不妥，大中城市可以这样做，中小城镇不应该限制，应因地制宜。网民“金寨那湾”也表示，“暂停房贷是不妥的。首套房还是应该提供房贷的，以确保百姓的刚需”。
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