[摘要] 房地产市场呼唤政府顺应市场经济规律转换角色，将调控之手还给市场，简政放权，进行弹性调控、分层次调控、科学调控。
房地产市场呼唤政府顺应市场经济规律转换角色，将调控之手还给市场，简政放权，进行弹性调控、分层次调控、科学调控。
回顾过去十年，市场在政府调控之下颠簸前行，尤其是房地产市场在“一时收一时放”的调控之下经历了几次过山车式的折腾，房价上涨之势却没有得到改变。
在此背景下，人们盼望已久的三中全会终于召开并提出：宏观调控要全面正确履行政府职能。因此，必须用三中全会精神反思十年调控，总结教训，完善法律制度，规范政府行为。
房价为何总是屡调屡涨？根本原因是过度的政府干预打破了市场的供需调节机制，加大了市场供需之间的不平衡，导致一二线城市房源紧张、三四线城市库存积压的“冰火两重天”现象。“要把错装在政府身上的手换成市场的手”，国务院总理李克强的这句话道出了市场的心声。今年以来中央反复强调房地产业必须建立长效发展机制，这也正是当下民众的期盼。
健全房地产法律制度是当务之急。要正确履行政府职能，当务之急是要健全房地产法制，通过法律法规界定、规范和约束政府职能，让政府在法定的范围内行使职能。前十年房地产业的失误是行政干预不断升级，而相关的立法却举步不前，错失了建立依法监管市场的法律制度体系的机遇期。
这样一来，弊端丛生：一是“去市场化”，消费者权利被剥夺，市场无法合理调节房价，企业失去公平竞争的环境；二是“一刀切”，误伤刚改需求，抑制高端需求，损害国民经济；三是“治标不治本”，供求与价格关系难以理顺，地方财政失衡，税收制度缺失，投资工具匮乏。其结果大大限制了市场资源配置，限制了市场自由竞争，限制了优胜劣汰，也限制了市场化的活力。
要综合运用市场化、差别化的调控手段。如何确保政府正确履行职能，核心问题是要处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用。同时又灵活而又弹性地发挥政府作用。这就意味着，之前以行政手段为主的房地产调控，在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代。
这就要求政府做到：一是调控不再是人为打压市场，逐步取消限购、限贷、限价之类的行政调控，而是以市场自我调节为主，并辅之于必要的经济杠杆调节；二是政府必须转变职能，超脱于市场，而不能过度作为，更不能越界作为。
具体操控将是以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系，推进宏观调控目标制定和政策手段运用机制化，要综合运用体现市场化、差别化的法律、税收、金融、土地、规划等多种手段进行调控。
调控的目的其实是实现经济总量平衡和市场供需平衡，保持住房价格平稳。当市场良性运行时，政府可以不作为或少作为；当市场出现异常或波动时，政府应巧妙地综合地运用以上各种手段在市场外向市场内间接发力，即让法律法规所确立的市场规则套住“笼头”，迫使市场遵循经济规律沿着法制轨道运行。
与此同时，政府还应该加强市场的战略研究和预期研究，超前采取应对措施，增强宏观调控的前瞻性、针对性、协同性。避免市场出现大起大落。当下，行政调控与市场调控将是一个此消彼长的过程，现行的限制性措施，尤其是一线城市短期内仍会继续执行。长远来看，以市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境以及以法律法规为依托的制度性保障。
要建立以地方政府为主体的多层次调控体系。省情、市情千差万别，调控的体系必须转换，中央政府不能面对的市场一个声音喊到底，一个雷声轰。十八届三种全会公报提出，科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制优势的内在要求。必须切实转变政府职能，深化行政体制改革，创新行政管理方式，增强政府公信力和执行力，建设法治政府和服务型政府。
因此，政府必须转换角色，必须把调控体系由过去的“倒三角形”改变为“正三角形”，即中央、省、市三个层面，调控权逐步向下放，中央管方向、原则、基本政策，省一级根据中央的要求管省一级层面的方向、原则、基本政策，中央和省两级政府都不出手干预市场，大幅度减少政府对市场的直接支配。
唯有城市一级政府是调控的主体，负责因地制宜地制定地方性法规政策，出台具体的以市场手段为主的调控政策，对本城市的房地产调控负总责。即便是地方政府调控，也仍然应以法律与市场手段为主。
为探索建立这一调控体系，当前可参照上海自贸区的做法，在一、二、三线城市各选择一二个城市进行以放权为前提的综合性试点，中央政府授权试点城市通过地方立法，建立地方性法规政策，允许他们在房产税、城镇化、财税、金融、房屋租赁、房屋普查、住房信息系统等方面做一些突破性的尝试。在试点有成效后再向面上复制和推广。
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