[摘要] “未来三到五年，中国地产行业的重构是必然的，今天地产行业的站位，某种意义上是重新站到一条新的起跑线上，可能之前的顺序将会被改变。”
三四线城市将成土地市场新增长点
(来源:每日经济新闻)“未来三到五年，中国地产行业的重构是必然的，今天地产行业的站位，某种意义上是重新站到一条新的起跑线上，可能之前的顺序将会被改变。”在年末的一场活动上，世茂房地产副总裁蔡雪梅预言：地产行业的新一轮变革即将启动。2013年房地产业内出现的一系列新生事物，则可视作商业生态、商业模式变革的预兆。
海外地产、房地产金融、云平台、财经足球乃至低碳交易……一系列房地产行业的新业务正在提前预演这场重构。《每日经济新闻》房产周刊将从本期起，对2013年房地产行业进行系统性回顾。“鬼城说”，成为首期盘点的关键词。
2012年10月开始，“崩盘说”、“鬼城说”充斥了媒体和网络。营口、鄂尔多斯(7.40, 0.05, 0.68%)等城市的大面积住宅空置和房屋滞销现象被诸多媒体的报道所证实。《每日经济新闻》记者实地调查发现，“鬼城”现象蔓延，与地方经济转型走偏、过于依赖土地财政、城镇化过程中产城融合度不高等因素确有关系。
“鬼城说”在2013年继续成为喧嚣一时的话题。2013年3~6月，一线城市的土地市场持续升温，北京、上海等地连续出现高价地块。一些开发商公开表示，即使一线城市土地价格高涨，也不会考虑在三四线城市买地。个别开发商甚至在2012年报中悄悄把原来的 “以二三线城市拓展为主”的战略，改为“一二线城市开发为主”。
“鬼城说”甚至给整个地产行业生态带来一连串影响。为了防范一线城市房价过高的风险，开发商们开始出海卖房；为了能增强业主黏性，开发商推出了云服务和云平台，并从中看到了以地产作为平台发展线下“淘宝”的新机会；同样，也是因为担心“鬼城说”和楼市调控的再度加码，开发商们开始把业务向上游的金融产业延伸。
2013年7~8月，三四线城市仍然笼罩在“鬼城说”的阴影下，一些开发商已经悄悄改变态度。在博鳌房地产论坛上，包括新城控股、景瑞地产为代表的多家开发商认为，三四线城市受影响的只是那些人口流出的城市，而有大规模人口流入的城市，比如兰州、泉州等，仍然非常有机会。
然而，到了2013年9月，网上曝出深圳大学当代金融研究所所长国世平在清华资本总裁班上讲课的内容，提及营口、鄂尔多斯、丽江、烟台、北海、宁波等多个三四线城市楼市将崩盘。
戏剧性的是，《每日经济新闻》记者发现，实时统计数据显示，这一年里，即便“鬼城说”甚嚣尘上，三四线城市并未真正受到冷落。无论是土地成交价格、成交面积还是成交金额，均较去年有较大幅度的增长。而包括世茂、恒大、碧桂园、新城在内的诸多地产商更是赚得钵满盆满。2013年12月，主要在三四线城市布局的碧桂园宣布，其今年前11月的累计合同销售金额达到了967亿元，有望成为继万科、中海、保利之后，又一家进入销售额千亿俱乐部的房企。
这样看来，“鬼城说”似乎并未如之前业内预测的可怕，机构报告所指的“三四线城市高风险”，多少有些以偏概全的意味。误读了三四线城市风险的结果，不仅让开发商们错过了抄底掘金的机会，也间接推高了一线城市的地价和房价。
住建部政策研究中心主任陈淮[微博]说，“鬼城”是暂时的，从一个城市开始建设，到最终成熟，必然会经历“鬼城”的阶段。世茂房地产品牌总监孙静更是坦言，一线城市利润薄，反倒是三四线城市的房地产更有机会一些。
从人见人怕，到销售重地，“鬼城”一词折射出国人对房地产业复杂的心态与情感：既厌恶过高房价，抱怨买不起房，又担心出现大量 “鬼城”，经济崩盘影响自身生活，更期望房地产市场能走向平稳和健康。
刚刚结束的十八届三中全会，对城乡一体化、户籍改革方向作出了明确界定，并允许农村集体经营性建设用地进行流转。种种迹象表明，即将到来的2014年，三四线城市将成为土地市场上新的增长点。
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三四线城市料成2014年土地市场的主战场
(来源:每日经济新闻)十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制等一系列政策。
可以预见未来三四线城市将因为农业人口的大举入城而出现一轮需求洪峰。在这一背景下，三四线城市2014年或许会成为地产企业争夺的主战场。
未来向三四线城市要利润
“一线城市的地价高，利润薄，而且由于房价不断走高，正在凝聚新的风险。相比之下，三四线城市利润要高得多。”世茂房地产品牌总监孙静说，开发商高价在一线城市拿地，很多时候就是看中一线城市的品牌。但要想获得不错的开发利润，还是要去二三四线城市。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲也提出类似的观点，虽然一二线城市的房价在涨，但是土地成本高，真正的投资回报利润已经不高。三四线城市才是中国新一轮城镇化的主战场。一方面，北上广的高生活成本和高房价，正在迫使一部分人迁往邻近的三四线城市购房，比如很多无法享受北京自住商品房的非京籍人士就选择在河北省燕郊、涿州买房。另一方面，三中全会提出推进农业转移人口市民化，也在促进三四线城市购买需求的产生。与此同时，这些城市本身也在进行大规模的旧改，市场的容量在短期内有大规模膨胀的空间。
范小冲告诉 《每日经济新闻》记者，三四线城市正处于城市化的过程中，趋势是向城市中心集中而不是郊区化。他认为，有些房企去三四线城市拿郊区的土地，这就和新城镇化的方向是相悖的，是布局错误，没有解读好新城镇化的布局和发展的方向。
三四线城市土地供应将增长
判断2014年三四线城市成为房企拿地主战场的另一原因，是目前一线城市的房价已经过高。普华永道的有关报告披露，一线城市目前的高房价，正在令部分资金转向二三线城市。因为这些城市的房价相对较低，风险也较小。
普华永道中国合伙人孙颖说，由于房价过高，一线城市的风险正在把一部分资金挤到其他城市。
这些资金在三四线城市的核心地段显然能找到更多高的机会。有业内人士认为，三四线城市在新型城镇化的带动下，部分被压抑的市场需求将激发出来。在三四线城市农地入市、农业人口市民化等进程下，需求结构有望得到改变，而房企也将在区域及产品布局方面做出调整。
对于调控常态化的楼市而言，城镇化作为发展经济的重要引擎，被视作发展房地产的潜力。业界普遍认为，城市化进程的加快、城市人口的增加，从土地释放、基础建设到住房需求，尤其是每年1000多万农民转变为城镇居民，将为房地产带来坚实的需求支撑和重大的发展机遇。
其中，三四线城市不仅孕育着大量的购房机会，也是未来土地供应的主战场。机构数据显示，三四线城市开发用地供应要比一线城市高很多。同时，这些城市普遍有旧改的需求，未来的城市土地供应还将进一步增长。
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