[摘要] 2013年，注定是房地产的丰收年。虽然全年的成绩单尚未揭晓，但“多收三五斗”已成定局——国家统计局数据显示，1~11月份，全国商品房销售额已达到69946亿元，增长30.7%。
标杆房企年末降价大促销 刚需族成为托市主角
（来源：中国房地产报）2013年，注定是房地产的丰收年。虽然全年的成绩单尚未揭晓，但“多收三五斗”已成定局——国家统计局数据显示，1~11月份，商品房销售额已达到69946亿元，增长30.7%。
光鲜的销售数据并非真相的全部。在房企普遍增收的亢奋之下，悉心者已然洞察到隐忧——房企利润率正在下滑！从11月初公布的135家上市房企三季报来看，行业利润率只有17.9%，净利润率只有13%。 而2013年上半年房地产行业利润还有19.2%，2012年则为21.3%。利润率下滑已是不争的事实。
房子好卖了，但利润却降了，这足以证明市场已发生了潜移默化的转变。能揭示原因的至少有两点：一是地价涨了，推高了成本，压缩了利润；二是高附加值的产品销量减速，拉低了房企的利润率。对此，形象比喻是：面粉贵了，面包畅销，但蛋糕滞销。
于是一场繁荣下，焦虑已现。
其实，焦虑一直在股市上蔓延，无论是A股还是H股，地产股的2013年表现始终差强人意。无论券商如何劝导股民增持或买入，都难以激发市场的热情。
焦虑者并非杞人忧天。12月上旬，恰逢中央经济工作会议召开之际，A股市场却给出九连阴的罕见回应。整个2013年，资本市场的投资者一直在用脚投票，使得中国A股成为全球最不景气的市场。由于决策层坦言“经济运行存在下行压力”，市场对来年也普遍谨慎。可屋漏偏逢连阴雨——大洋彼岸再传利空，美联储开始着手退出量化宽松。一时间，美国放缓印钞的连锁反应竟然是，中国钱荒！
经济下行的压力一直是高悬于地产界头顶的一把“达摩克利斯剑”，一个浅显的道理谁都心领神会：覆巢之下安有完卵！若宏观经济下行，作为一个分支的地产业又怎能独善其身？更何况，经济增速已经连续四年减速——GDP增速已从2008年的超过12%降至今年的7.5%左右，虽然值仍然很高，但另一个事实是：短短四年间，增速已回落了1/3。
于是，我们可以从一个看似反常的现象：早已完成年度销售计划的房企急匆匆地年末大促销，甚至降价促销，其中包括万科、保利这样的行业标杆。
唱衰房地产的声音从未歇止，且可以找到新的论据。在众多理由中，有一条颇有“杀伤力”，那就是“高端客群有退出市场之势”。一线城市在上半年还高歌猛进的高端物业市场在下半年骤然走低，甚至低得难以置信。
北京的数据显示，前11个月，总价500万元以下的新建商品住宅销量占到全部新建商品房的九成，而在高端物业中，真正称得上豪宅的总价超过2000万元以上的物业，售出不到300套，占比仅为0.57%。也就是说，地产“托市”的主角已然下沉到“刚需族”头上。高收入买家的锐减，无疑是个不良的信号。
诚然，最令业界不安的还是政策环境。2013年，早已习惯于政府行政调控的中国房地产业，突然风向大变，高层屡放信号，决定以市场调节为主。行政手段逐渐撤出，房企先是弹冠相庆继而喜中带忧。这是因为，昔日的政府调控，其实也是一种周期率，其周期可概括为：调控——抑制需求——市场转冷——需求积压——放松调控——市场回暖。在这样的周期中，政府有意无意充当了替房企捂盘和捂地的角色——这令房价上涨更加有底气。但近半年，新一届政府上台以后，没再出“国几条”，于是反而令房地产市场陷入茫然。十多年来，这个行业已适应调控，也只有调控，才能越调越涨。而一旦没了调控，也就没有政府帮助捂盘，没有政府捂地，突然间没了枷锁的行业竟无所适从。
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