[摘要] 在地产企业千亿军团扩容，行业龙头万科创下1709亿销售纪录之际，2014开年的地产股，以急速下跌的方式，成为上证指数跌破2000点的重要空头力量。
8万亿地产业陷中年危机 地产股成为做空主力
（来源：东地产）在地产企业千亿军团扩容，行业龙头万科创下1709亿销售纪录之际，2014开年的地产股，以急速下跌的方式，成为上证指数跌破2000点的重要空头力量。
12月以来，万科A、招商地产、保利地产跌幅均超过20%，以2013年业绩为基准的估值创下近五年新低。
如果换作是成熟市场，如此糟糕的股市表现，一定预示着不可低估的行业危机。但在投机风气盛行的中国资本市场，答案更像是放大了的新兴市场投资者情绪波动。龙头房地产企业财务稳健，销售与盈利均达创纪录水平；负债方面，品牌房地产企业资负债率好于过去两年，而现金流也处历史较佳水平；考虑到高预收帐款，大型房企2014年的业绩较为确定……种种迹象均表明，在历经2008年的金融危机以及2010年起频繁的房产调控后，龙头房地产企业运营管理水平以及应对危机的能力，已日臻成熟，行业发生系统性危机的概率微乎其微。而从外部环境上，除了那些老调重谈的行业调控，去行政化的长效调控机制，已经得到政策层面的初步印证。
深层次的原因，其实在于资本市场对于地产业中年危机的焦虑。在一个刚需主导的行业，住宅产业的天花板已经可以预见。事实上，中国的人口年年龄结构已经注定刚性需求拐点不可避免。根据据第六次人口普查数据测算，中国婴儿潮的拐点在1990年，当年新生婴儿达到2803万人，此后出现剧降，1996年后，出生人口再没超过1600万。换句话说，以27岁的平均置业年龄来看，中国房地产市场的刚性需求将在2017年迎来拐点，紧随其后刚需剧降趋势不可逆转。
这是资本市场的焦虑，也是地产业的中年危机。对房地产这个规模达到8万亿的行业，转型任务何其艰巨：传统住宅产业规模之巨，产业链之长，辐射面之广，难有产业能与之匹敌。其实，近些年来部分中小房企的转型，大多以失败告终。其中，以向矿业转型最为典型。近三年来，A股中有数十家房企涉足矿业，目前除少数仍在挣扎外，类似转型几乎全军覆没。这也预示着，在一些关联性不大的行业，开发商在失去自身优势情况下，往其它行业的多元化行不通。
以创新改变行业，随中国经济一道转型才是正道。万科往“城市运营商”的转型，恒大在文体、消费领域的布局，万达在影视地产的发力……类似的转型，成否成功仍待观察，但有两个要素值得肯定：一是转型所向的行业体量足够巨大，二是能发挥开发商优势同时契合中国经济转型方向。
事实上，作为一个先导性产业，房地产业在经济转型中重任在肩。“地产+医疗”、 “地产+物流”、“地产+旅游”， “地产+医疗”等类似“地产+X”的模式，既发挥了行业优势，又附合社会经济发展走向，是开发商的未来发展方向。不过，其中难点在于，当行业走向复合化，开发商的运营能力、人力资源团队能否随之匹配，将是考验……
这是最坏的时代，这是的时代。对面临转型，正经历中年危机的房地产业来说，福祸旦夕，或许仅在一念之间。
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