[摘要] 在推进城镇化过程中，部分地方以房地产先行带动“新城”建设，导致“新城”变“鬼城”的案例时有发生。此种路径如大行其道，将给地方经济发展、楼市运行、财政收支等带来难以逆转的恶果。各级政府应调整思路，要依靠市场机制释放改革红利，切勿只顾抱房地产的“大腿”。
城镇化要根除"运动式"造城 勿仅抱房地产大腿
（来源：中国证券报）在推进城镇化过程中，部分地方以房地产先行带动“新城”建设，导致“新城”变“鬼城”的案例时有发生。此种路径如大行其道，将给地方经济发展、楼市运行、财政收支等带来难以逆转的恶果。各级政府应调整思路，要依靠市场机制释放改革红利，切勿只顾抱房地产的“大腿”。
从大量商品房闲置，不难分析出其“病理”：房屋难以消化，导致房地产相关税收告急，加剧地方财政压力。而随着经济增速主动放慢，部分地区的政府财政状况更为窘迫。
“病理”易解，“病根”难除。一方面，“运动式造城”惯性难改。在熟练的“圈地—搬迁—建房—销售”操作链条背后，是片面追求城市区域扩张与重置，忽视产业支撑与人口流动。这种“运动式造城”思路由来已久，结果便是实现土地城镇化，而非人的城镇化。
另一方面，“房地产财政”魅影挥之不去。房地产开发不仅是推高GDP重要手段，还能带来大量土地出让收入和房地产税收，对部分习惯了大手大脚花钱的地方政府来说，无疑是便捷的生财之道。
不只是三四线城市，在很多城市发展过程中，这两种思路已根深蒂固。需要警惕的是：鄂尔多斯楼市崩盘的余波未平，“造城运动”具备种种相似的特征，若不及时“刹车”，这些城市是否会步鄂城后尘？
据中指研究院统计，今年1月，在100个城市中，有37个城市的(新建)住宅平均价格下跌，比去年12月增加5个城市。在房价下跌城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市。尽管房价跌幅不大，但一旦形成“多米诺骨牌效应”，下一步影响的恐怕就不仅仅是楼市，还可能危及地方经济增长、加大地方债务压力。
截至2012年底，我国城市化率为52.57%，还有巨大潜力来推进城镇化。而要实现健康、有序城镇化，需彻底治愈“房地产依赖症”，寻求更为科学有效的路径。
首先，树立产业发展先导地位。只有“乐业”，才能“安居”，扶持产业是聚集人口路径。各地需根据本地区资源优势、发展传统等，考虑产业转型和升级等因素，确立该地区支柱产业，将产业发展置于先导地位。除个别旅游城市外，切忌将房地产业作为先导产业。在此基础上，再启动后续各项规划和建设。
其次，实行最严格土地管理制度。城镇化进程与土地流转、征收和开发密不可分，目前土地制度改革的破局正加快推进，但为遏制盲目发展，仍需强化制度约束。尤其需对建设用地指标严格管理，确保各地不突破指标“红线”，控制城市规模，严防“鬼城”吞噬良田、“园区”挤占农地。
再次，合理配置城市资源。除部分资源、环境型城市外，绝大部分中小城市缺乏比较优势，难以聚集人才、实现经济平稳增长和城镇化推进。一方面，要下放权限，给予中小城市政府更多自主权，赋予其发展活力；另一方面，要把优质资源向中小城市转移，增加吸引力。建议目前正在酝酿中的城市群战略要以城市资源合理配置为重要内容。
最后，严格执行各项房地产调控政策。在历次房地产调控中，部分中小城市对政策执行力度不足，个别地方甚至置之不理，这是导致市场信号错乱、房地产投资过热重要因素。未来需在坚持差别化调控基础上，强化执行必要的楼市调控政策，遏制楼市无序发展局面。
此外，要从根本上扭转从上到下的政绩观。切勿再以GDP考核地方官，需更多关注人民生活水平、居住就业、文化教育医疗、环保减排等指标，这才是政府官员们最该办的事情。
延伸阅读：
业内时评:新型城镇化离不开房地产?
（来源：中国经济时报）近日闭幕的中央城镇化工作会议持续引发社会关注。据分析，新一届政府在未来城镇化发展的思路上已有所转变，不再强化僵硬的行政命令，而是更注重市场规律。
对此，接受中国经济时报记者采访的专家和企业家认为，中国的新型城镇化离不开房地产业，并且新型城镇化首先应该是市民化和产业化。
房地产未来将调整？
就在上个月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。今年来房价普遍上涨，房产成交大增，土地市场火爆，房企业绩飙升，房地产调控面临全面失控的危险。作为与民生关系最紧密之一的房地产行业备受关注。
上述《决定》出台了多项举措，将会对房地产行业和市场产生重要影响。《决定》中提到：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。
对此，国务院发展研究中心农村部巡视员、研究员谢扬日前在接受中国经济时报记者采访时表示，现在可以明确的是，《决定》中提到的建设城乡统一的建设用地市场并不意味着小产权房将会合法化，因为《决定》中只提到在符合规划和用途管制的大前提下，才可以允许农村集体经营性建设用地上市交易，这里应该注意的是“经营性”建设用地的字眼，这里所说的经营性并不包括农村的宅基地等集体土地，而是指类似乡镇企业用地之类的建设用地。
“所以说，小产权房从《决定》的内容来看，并不存在合法的基本条件。”谢扬告诉中国经济时报记者，因为目前绝大部分的小产权房用地性质属于农民的宅基地和农用地，因此并不具备转为合法的基础。如果这些小产权房要合法化，国家层面首先会进行修法才有合法的前提。从目前的情况看，小产权房依然难以合法化，并且难以对现有的房价和房地产市场产生冲击。
同时，上周闭幕的中央城镇化工作会议，主要任务包括推进农业转移人口市民化、提高城镇建设用地利用效率等。这标志着新型城镇化的全面启动，未来对于房价会有什么样的影响呢？同时，对于当下调控压力巨大的一线城市来说，这次会议会起到怎样的作用呢？
兴业银行首席经济学家鲁政委表示，即便是一线大城市，考虑国际环境的变化和过去钢筋水泥城镇化基本结束，房地产的风险已经值得高度警惕，2017—2022年中国房地产业可能出现一波剧烈调整。
新型城镇化离不开房地产？
对于新型城镇化，企业界人士有着不同的看法。
12月15日，在刚刚完成计划投资240亿元建设桂林万达文化旅游城项目签约仪式后，万达集团董事长王健林对中国经济时报记者抛出自己的观点：中国的新型城镇化离不开房地产。
“什么是新型城镇化？新型城镇化是非常复杂的，需要我们在实践当中去完善和认识。”王健林表示，他对新型城镇化的理解首先应该是市民化，“现在不要讲增量，仅仅是现在2.2亿的农民工问题怎么解决？如果不把农民工变为市民，这个城镇化叫新型旧型都没有意义。这个怎么解决？所谓城镇化最重要的就是要市民化，只要进城居住的人都要成为市民，所谓市民应该都有保险（放心保），有养老等社会保障。”
王健林说，其次，新型城镇化还应该是产业化。现在中国已经公布了130多个资源枯竭型城市，这就是老问题了，和美国底特律一样，如果一个城市的资源枯竭了或者只有单一产业支撑，将来出问题了怎么办？还有的城市以钢铁产业为主，但这个产业萎缩后连城市的财政都会出现问题。
“所以说，我们就是要研究能持续发展的产业，把这个解决了，就有了就业，一个地方的产业才可以持续，才不是单一的。当然，还有其他很多内容，例如配套设施、文化、医疗等等，但是无论怎么讲这个化那个化，城镇化是一定离不开房地产的，但是不能说城镇化就是房地产化。我对城镇化的理解首先是市民化、产业化。”
那么，作为行业龙头企业和中国首富，王健林对目前的楼市调控和一线城市未来的房价走势是怎么看的呢？
“我们行业里面对目前的调控不满意，主要是因为，楼市调控"一副药"，一个地方的病却给开一样的处方。”王健林对本报记者表示，经过五六年的博弈和实践发展，大家终于认识到中国房地产是一个区域化的市场，不同区域是有不同特点的。现在基本可以肯定中国只有一线和少数二线城市是需要调控的，而其他城市是不需要调控的。
王健林举例说，万达在进入了大约100个城市，但并不是所有的城市项目都卖得特别好，有不少地方都是低利润，还得搞促销，房子并不好卖。这样的城市其实根本不需要调控。
“房地产是一个分化的市场，只有北上广深等一线城市和杭州等少数二线城市的房地产市场估计在相当长的时间会供不应求。”王健林表示，如果再往小了说，北京、上海这两个城市的房地产市场可以预见20年内都会处于供不应求的状态。
王健林说：“以英国伦敦为例，今年上半年伦敦市政府发布了一个房地产市场的报告，下的结论是伦敦房地产市场的供求比大概为1∶2，供应是1，需求是2，老牌资本主义国家这么多年过来，房地产市场还供不应求，什么原因？就是因为伦敦是世界的伦敦。北京和上海将来也是这样，北京不是中国人的北京，可能会是全世界的北京，上海可能也是全世界的上海。这种城市根本不可能缓解供需关系，而是要在相当长的时间内坚持调控。”
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