[摘要] 始于长三角杭州、常州等地的楼盘降价促销，一周来备受市场瞩目。国家统计局24日发布的数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市分别为 6个和 13个，分别比去年12月份增加了4个和8个，一时间有关房地产“崩盘”或“假摔”的分析层出不穷。
七个贫困县的楼市现状:房子越来越难卖
楼市一举一动，总在牵动敏感神经。
（来源：财经网）始于长三角杭州、常州等地的楼盘降价促销，一周来备受市场瞩目。国家统计局24日发布的数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市分别为 6个和 13个，分别比去年12月份增加了4个和8个，一时间有关房地产“崩盘”或“假摔”的分析层出不穷。
除开一线和区域中心城市比较坚挺的楼市，近几年来，国家新型城镇化发展战略大幅带动了三四线县城的房地产市场，其中也包括经济基础相对较弱的贫困县。
春节前后一两个月，往往是一些县城楼市最为火爆的时期，因为外出打工人群返回，在家乡购房者不在少数。不过近日，记者连续接到开发商及返乡居民的反映，今年春节期间，我省部分县级城市的楼市遭遇一阵寒意，商品房成交量较往年同期出现下滑。
县域房地产市场果真遇冷？原因何在？连日来，本报派出7路记者，探访我省蕲春、阳新、孝昌、大悟、房县、秭归、巴东7个贫困县近年来房地产市场的发展状况，以此为样本进行调查，发现部分县城房价几年来不断走高，但库存待售量已达三成甚至更多。
有些数据显示有滞后，但出现的苗头应该引起重视，希望这份调查能够为县域房地产有序、健康、均衡发展提供借鉴。
销售
记者探访七座县城 节后楼市不容乐观
近日，记者走访蕲春、阳新、孝昌、大悟、房县、秭归、巴东等7个县级城市，发现商品房销售情况并不乐观。据多方了解，每座县城的待售商品房至少超过三成，有的甚至超过50%。
2月12日，在孝昌县城兴隆西街中段的丰乐佳苑售楼部，记者没有看到一名看房者。销售员百无聊赖地看着电脑，打发时间。他们介绍，该楼盘多为超过100平方米的大户型，每平方米价格为2700元至3300元。
官方统计数据显示，自2011年下半年开盘以来，丰乐佳苑的207套商品房，至2月12日仍有122套没有售出。
2月18日，记者来到秭归县城主干道屈原路上的小型商品房项目丰辰大厦。县房地产管理局工作人员介绍，该项目于2008年交付使用，一共只开发了40多套商品房，如今仍有一半没有售出；离其不远的锦程花园项目，于2012年交房，实际售出率目前也不到50%。
随后，记者又探访了房县县城十余个楼盘的销售部，发现大多门庭冷落，现场签约购房者难觅。该县房地产信息网统计数据表明：截至2月20日，该县在售楼盘21个，共7308套商品房，其中空房4220套，空房率达57%。空房中，有少部分已经签订协议，但尚未到房管部门备案。
在该县滨河大道的温泉·纯水岸小区，销售人员告诉记者，剩下的房源不多了，欲购从速。但房地产信息网数据显示，该楼盘共710套商品房，还有376套未售出；位于房县诗经大道的锦绣名苑，共有657套房源，于今年1月开盘，销售人员自称该楼盘销售情况很好，但记者查询该县房地产信息网，发现该项目网签并不理想。
大悟县城的情况也不容乐观。据该县房地局官方网站信息，2007年至今，登记在册的房地产开工项目39个，共开发房源9297套，目前仍有4261套待售。
开发
井喷之后开始回落 如今囤地观望者众
近年来，随着城镇化的推进，县域房地产开发普遍火热，呈现“井喷”之势。
2月10日，阳新县城中心主干道沿线和沿湖地段，座座高楼十分醒目。该县住房和城乡建设局一位不愿具名的负责人介绍，阳新县房地产业起步较晚，但发展迅猛：2009年以前，该县商住小区以多层和小高层为主；之后，高层楼盘如雨后春笋般涌现，如金色华府、御湖天下、京海大厦等，共达30余栋，都是23层以上，房价也蹿升至目前的3000元/平方米。
2月11日，记者探访蕲春县李时珍大道，一栋栋建成或在建的楼房映入眼帘，售楼广告让人应接不暇。据该县国土资源局数据，2007年至2013年，蕲春县累计批回土地指标1540.98公顷，其中房地产(6.32, 0.02, 0.32%)用地316.88公顷(包括存量土地32.82公顷)，占比18.43%。
大悟县房管局党委书记熊教育介绍，该县房地产开发从2005年起步，到2010年、2011年时已经十分火爆。去年，该县陆续有14个新楼盘开工，商品房接近7000套。
不过，由于销售势头趋缓，不少开发商不再像前两年那样信心十足，开始观望。
位于房县中心城区的诗源华府区位优越，正在进行一期建设。该楼盘销售人员称，二期何时开建，要根据一期的销售情况才能确定，目前还是未知数。
一位开发商告诉记者，他原本准备在房县投资，但发现该县房地产市场基本饱和，投资风险较大，最后决定先看看再说。
阳新县住房和城乡建设局一位负责人也表示，2010年、2011年，该县先后上马多个房地产开发项目，但房子越来越难卖。“不少朋友说要来阳新投资，每次我都告诉他们：欢迎来投资，但千万别投资房地产。”
这位负责人还透露，有开发商在阳新县城东新区拍下了几块地，但都处于观望阶段，尚未决定何时开发。
楼市的低迷直接影响土地的拍卖。孝昌县国土资源局总工程师邓文涛介绍，经历了2010年、2011年的火爆之后，当地房地产市场逐步走向低迷，商品房卖不动的情况十分普遍，商住用地面积也直线下降。去年，该县共有6宗准备用于房地产开发的招投标土地流拍，这一情况在前几年从未出现。今年以来，该县没有一个新的房地产开发项目上马；同时，去年底的一项统计发现，该县房地产开发商手中目前仍有1500亩土地尚未进行任何开发。
分析
县城配套不够完善 弃小就大趋势明显
买房作为人生中的一项重大投资，各方面因素都需详加考虑。
记者在7个县采访了解到，不少居民“弃小就大”，放弃在县城购房，而是选择定居临近的地级市城区。
2月12日，在孝昌县阳光精英小区售楼部，该县邹岗镇村民黄师傅听完销售员介绍后，摇摇头离去。记者上前询问，他说：“每平方米2800元，有点贵。孝感城区的房价虽然更贵，但毕竟城市大，生活更方便，房子的增值空间也更大，而且离我们村不到30公里。这样一比较，我还不如在孝感城区买房。”
与黄师傅有类似想法的人不少。孝昌县政府一部门负责人透露，该县南部的邹岗镇、丰山镇、周巷镇、白沙镇、陡山镇等地居民，很多更愿意到孝感城区甚至武汉市购房。
秭归县一位房地产商告诉记者，该县县城仅有约10万名居民，几年间商品房总开发面积约140万平方米，售出量70%左右。“能卖出这么多，已经很不容易了。现在很多准备买房的人，都在寻思到宜昌买房，因为从秭归县城到宜昌城区仅有30公里，开车用不了半个。”
秭归县沙镇溪镇原乐兴村8组居民王祖伦说，几年前，他考虑在县城买房，但和儿子商量后，最终在宜昌市伍家岗区买了一套房。“当时宜昌城区的房价比我们县城贵2000元左右，但那里的交通、教育、医疗等条件更好，找工作也更加方便。我们村共有17户在外购房，9户选择了宜昌城区。”
秭归县房管局工作人员分析，该县县城的房价已经接近每平方米4000元，与宜昌城区部分楼盘的差距不大，让当地更多购房者将目光投向宜昌城区。
而在蕲春县城，多位市民表示，这里距江西九江不远，对购房者也有一定的吸引力。
隐忧
购买力趋于不足 供应量初显过剩
探访中记者了解到，一些县城经济总量并不算大，可房地产是苏醒并活跃起来的产业，在县城里风生水起。很多开发商眼中的县城房地产既是处女地也是香饽饽，争相去进行投资开发。
阳新县房地产管理局提供的一份数据显示，2009年到2013年间，当地商品房预售面积为170.28万平方米；孝昌县房管部门则称，2007年11月至今，房地产开工项目38个，共开发房源11310套；大悟县房管部门的资料表明，2007年11月至今，登记在册的房地产开工项目39个，共开发房源9297套；蕲春相关部门则介绍，2007年至今，当地共建房地产项目24个，共开发房屋6950套；即便地处偏远山区的房县，2007年至今年的2月20日，开发销售的楼盘达21个，总数为7308套。
三四年前，一些开发商进军县城时，正逢楼市红火期，确实大赚了一把。2007年进入阳新开发商品房的陈姓老板称，当年他开发一个小区200多套房，开盘当天，购房的人排起了约千米的长队，200多套房很快就售罄，有的人还找关系来买房。可近两年来，再也很难出现当年的火爆情景。
楼市降温除了市场逐渐饱和，价格上涨而购买力有限也是重要原因。
“能够住上好的房子，确实是我们老百姓的一个梦想，可也要让我们买得起房啊！”在薪春老城居住的王师傅表示，2013年，当地政府公布的城镇居民人均可支配收入17690元，农民人均纯收入6247元，可现在县城商品房均价已达每平方米3000元左右，收入与房价之间的差异，让不少市民感叹：想买一套房真不容易。
阳新县城的居民，这几年也明显感觉房价上涨势头很猛：2007年县城买房每平方米单价才600-700元，而现在商品房每平方米均价已达3000元，这让不少打算购房的市民也望而却步。
而在孝昌、大悟、房县、秭归、巴东等地，记者了解到，普通公务员每月扣除养老、医疗等保险，能拿到手的工资和奖金多在1500元—2500元不等，可商品房的每平方米均价少则3000元，多则达到4000元，影响到不少市民购房者的热情。
与之形成对比的却是，部分县城开发的商品房已出现供应过剩风险或已明显供大于求的现象。在蕲春、阳新、孝昌、大悟、房县、秭归、巴东等县，根据当地房管部门提供的数据，2007年至今，一些开发商的楼盘，至少还有三成以上的增量房尚未售出，而少数地方的增量房达到六成以上。
对此，业内人士称，近年，我省县域房地产发展强劲，可背后也存在商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。
延伸阅读：
楼市一线价格调查:"假摔"还是真"跳水"
（来源：新华网）在2013年的“高房价、快涨幅”前踌躇了很久的上海白领王小姐依然寄望于2014年的房价能够有所松动。然而，近期楼市的各种互相矛盾的传闻却让她有点“找不着方向”。
一方面，是多家银行叫停房地产开发类贷款以及多地楼盘降价甩卖的看跌行情；另一方面，却是重点城市房价数据的居高不下。数据是否反映楼市真相？
房贷从紧无碍一线房价“高烧”
国家统计局24日发布的1月份70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示，1月份，70个大中城市房价虽然涨幅有所缩窄，但依然延续了2013年的涨势。一线楼市的房价上涨幅度依然凶猛。
记者走访多家上海中介机构及楼盘发现，刚需及改善型住房需求依然旺盛，房价水平只增不减。科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，春节之后，上海二手房价格普遍上涨。
本打算在徐家汇周边买房的周先生告诉记者，“年前看好一套房子，房主出价280万元，当时犹豫了一下。年后房主跳价305万，当天下午来了30多位竞争者，最后加价20万才成交。”
一手房方面，新推的楼盘基本没有降价空间。一些楼盘仅是“礼节性”的给予优惠：如位于中外环间的项目上和园只对付全款的“大客户”给予98折，万科悦城根据房型、朝向、楼层的不同优惠5万－6万元不等。而如非毛坯公寓凯德茂名公馆等位于中环以内的楼盘均价几乎难以撼动。
在2月加推的外郊环新楼盘甚至已经开始提价。如位于松江区的金地艺境1月成交均价为18665元／平方米，2月同批房源的成交价每平方米上涨超过1000元。
北京、广州等一线城市与上海情况相似，虽然成交量因春节假期及停贷等因素影响大幅下挫，但科威国际不动产数据显示，北京住宅的整体成交价格依然保持在2.8万元／平方米的区间内，且有微涨；广州方面，虽然成交量惨遭“腰斩”，但截至24日，2月新房成交均价为13282元／平方米，相比1月均价总体持平。
记者询问了上海十余家银行网点了解到，目前房地产相关贷款依然偏紧，除个别外资行对首套房贷款给予基准利率下浮5%－10%的优惠外，多数银行均保持基准利率，甚至略有上浮。但是这并未阻止购房人的热情，一家股份制银行个贷经理告诉记者，“现在许多客户在排队等待贷款下来。银行现在没钱，但是过一阵子会陆续放款。”
二线楼市首现冷热不均
相较于一线城市的火热，我国中小城市房价却呈现房价回落、新房销售乏力的态势。
国家统计局数据显示，1月房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加。从个数看，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为6个和13个。
以杭州、哈尔滨为代表的二线标杆城市的新房价格首现下跌，更是引起市场恐慌。近日，杭州、常州等城市传出楼盘打折甩卖的消息。然而，记者采访了解到，降价幅度较大的两个楼盘均位于郊区，由于其售价较高，因此对于本地居民来说，物并不及其所值。
除了售价高于市场价，杭州楼盘降价的城市特征更为明显。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房库存达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。
世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟分析称，杭州待售库存较大、本土开发商急于回笼资金，以价换量是楼盘降价的主因。而杭州、哈尔滨两地的二手房价格并未出现下降，也在一定程度上佐证了房价下降仅是个案而非普遍现象。
房地产开发宜配套城市发展规划
作为官方的房价发布平台，国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据颇受外界关注。然而，在楼市愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映各个具体市场的走势。
据中指研究院统计，2014年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。
我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市。未纳入房价统计的广大中小城市的市场容量并不大，但总体规模却相当可观。不断披露的“空城”“鬼城”“公务员售楼”等案例说明，在中小城市，供大于求的风险在不断积聚，房价下行压力极大，其当务之急应是促进消化库存。
土地财政的驱动下，城市规划的无序使“新城”遍地。三、四线城市大量供地，在近期形成海量房屋供应。出现六折楼盘的常州等地即是以新城建设带动房地产开发的典型案例。
仲量联行上海研究部总监周志锋认为，许多城市大建“新城”，然而其周边配套、尤其是交通却不能给予后续保障，结果造成现在供应过剩、房屋滞销的尴尬局面。
住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青表示，目前某些城市虽然出现了供应过剩的情况，但我国城镇化水平较发达国家仍有差距。因此，大多数城市并不存在供应过剩的问题，只是当地房地产市场发展先于经济的发展，短期内房地产“崩盘说”并不成立。
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