[摘要] “两会”前夕，杭州、常州的个别楼盘扇动降价的翅膀，在资本市场引发一场风暴，不少悲观人士甚至喊出了楼市“崩盘”的声音。随着美国逐步退出QE，热钱撤离中国将导致流动性降低，人民币将不再继续升值……一时间各种唱空的观点甚嚣尘上。
分流人口减轻房价压力
2013年房地产市场出现了两极分化的迹象：一、二线城市土地价格和房价出现大幅上涨，三、四线城市大面积楼盘空置，不时出现“崩盘”、“鬼城”的新闻。
欧阳捷认为，造成上述现象的根本原因还在于城市人口分布的不平衡。一方面，大量的人口涌入一流城市；另一方面，部分三、四线城市因为缺少人口导入而出现大面积的空置。如果中小城市能主动吸引人口，在很大程度上可以减轻特大城市的压力，也促进自身城市的发展。一些优质的公共资源应该向三、四线城市倾斜，中央可以通过财政转移支付，支持中小城市的建设，使他们能吸引到更多的产业和人口流入。
大城市和特大城市要解决房价和城市病，可以让一些如造船、钢铁等高聚集人口的产业逐渐退出，以缓解一线城市的人口压力。此外，随着城市规模的越做越大，势必会面临土地级差的效应，推高市中心土地的价格，也会推动周边房价的梯次增长，因此控制人口增长和向中小城市转移人口是非常必要的。
除了解决人口分布的不平衡，另一个平抑房价的关键是使土地来源多元化，及早开放城市企业土地和集体建设用地流转，显然有利于实现土地来源的多样化。当土地供应出现竞争之后，地价会因为竞争而得到平抑。
与此同时，供地信息的透明也有利于土地价格的平稳。由于供地信息的不透明，开发商会因为恐慌和误判而疯抢土地，造成土地价格的疯涨。如果让开发商和社会对供地信息有清晰了解，那么土地价格的大幅暴涨发生的可能性就会减少，一定程度上有利于地价的平稳。
判断：行业整体不缺钱
此前，兴业银行暂停部分房地产类贷款引起资本市场的极大恐慌，但欧阳捷判断，行业整体资金面应该不会有太大问题。
目前M2的增长应该还是比较平稳的，虽没有再大幅增加，但增加的幅度应该也不低，从这个角度来看，国内应该是不缺钱的。整个房地产市场供求的格局没有变，还是比较平稳的。
另外，2013年国内进出口是增长的，随着欧美经济逐渐复苏，整个经济形势也会比较平稳，进出口还是会增长的，国内的外汇顺差也会逐渐增加，反过来也会刺激流动性的增加，抵消QE退出对流动性的影响。
从上述几个方面来看，整个金融环境是平稳的。
欧阳捷认为，还是银行资金错配和互联网金融异军突起导致流动性偏紧，不存在金融业对整个房地产业的不看好。
前期的地产股之所以出现大跌，是因为投资者担心新的调控政策会在“两会”前后出台。虽然整体资金面不会有太大问题，但欧阳捷认为，不排除小企业日子难过。
他表示，2014年也会是一个收购房地产项目公司的好机会。
记者观察
房企利润下降不代表房价会跌
在过去的十二年里，开发商们从来没有像3月3日天这样悲观。
他们的悲观并不是因为他们赞同外界的看法——认为房价即将崩盘，也不是因为他们觉得2014年的利润率会比2013年低，而是他们开始同意房地产大规模造房时代将在五到十年后结束，这也意味着房地产行业的真正黄金期的终结。
当房地产行业的利润率开始大幅收缩时，房价会不会大幅下跌？过去五年的例子已经很清楚地让很多人知道，这种可能性几乎不存在。事实上，从2011年开始，房地产行业就终结了暴利行业，行业平均净利润开始以每年一个百分点的幅度往下降。到2015年房地产行业的净利润率将跌至10%以内。但房地产价格却并没有因为开发利润的不断下滑而出现下降，尤其是在一、二线城市，去年房价涨幅相当可观。
这不仅仅是像华远集团董事长任志强说的，是因为土地供应的垄断造成地价的上涨，进而造成房价的暴涨，也有城市布局的原因。当大量人口流入一线城市后，一线城市因为没有足够的房屋承载这些涌入的人口，也促成了房价的快速上升。于此同时，很多三、四线城市，则由于土地的大量供给，出现了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解决房价问题，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承载，无疑是的办法。事实上，全世界很多的特大城市都经历过郊区化的过程，这也几乎是城镇化的必经阶段。
2月26日，习近平总书记在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报时强调，努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起做，并提出包括着力调整优化城市布局和空间结构，促进城市分工协作，提高城市群一体化水平，提高其综合承载能力和内涵发展水平在内的七点要求，显然为减轻特大城市的承载和房价上涨压力提供了新的思路。
以特大城市为核心的城市群协同发展，也许将是未来解决“北、上、广、深”等特大城市房价居高不下的办法。借助上述方式，特大城市的人口承载压力得以减轻，中小城市则迅速实现了产业发展和人口吸引。
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