[摘要] 2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔，国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况，中等收入者在购房时的感受更为强烈，当购买一套住宅要比几个月前多付几十万，他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。
一二线城市楼市会先于三四线城市崩盘
（来源：中国新闻网）2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔，国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况，中等收入者在购房时的感受更为强烈，当购买一套住宅要比几个月前多付几十万，他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。
俗话说，“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资品都是一路高涨之后突然大幅下跌。中国的房价也不可能例外，经过2013年的“疯狂”之后，它已经出现了“灭亡”的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转，甚至可能崩盘。
房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%，同比下跌46.3%。显然，北京过高的房价抑制了需求。近几年，北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积，例如，2013年，住宅竣工面积为1692万平方米，而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说，北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况，导致待售商品住宅面积年年增长。2012年为789.5万平方米，约为半年的销售量，如果继续增长，就会成为房价下跌的压力。
房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%，10月以后降到了1%以下，今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右，全年房价涨幅只有6%左右。
目前的房价走势如逆水行舟，不进则退。当人们预期房价会快速上涨，刚性需求者才会急不可待地购房，为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位，为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售，不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓，人们的预期出现分歧，刚性需求者、投机投资者就会观望，销量就会下降；开发商占用的资金越来越多，当资金成本高于预期盈利时，他们就会降价以增加销量，加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右，他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。
现在，关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派，他们认为，房价走势会出现分歧，一二线城市会继续上涨，而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题：三四线城市供过于求的状况更严重，所以下跌的压力更大。但是，目前房价的走势其实是由预期和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向，在一二线城市房价下跌之后，人们对三四线城市房价的预期将发生改变，导致三四线城市楼市崩盘。
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楼市短期泡沫将破"崩盘说"耸人听闻
（来源：证券时报网）未来10年，由于城市化的推进，而目前人均居住面积仍处合理范围，我国地产需求仍有潜力。但人口红利的下降则给未来的需求带来了不确定性，要看本轮改革能否处理得当，从而提升劳动生产率，抵消人口红利下降的负面影响。如果能够改革成功，则未来10年需求增长确定性更强。从未来1-2年的中期来看，我国地产整体有些供过于求。
未来10年，由于城市化的推进，而目前人均居住面积仍处合理范围，我国地产需求仍有潜力。但人口红利的下降则给未来的需求带来了不确定性，要看本轮改革能否处理得当，从而提升劳动生产率，抵消人口红利下降的负面影响。如果能够改革成功，则未来10年需求增长确定性更强。从未来1-2年的中期来看，我国地产整体有些供过于求。
当前房价泡沫明显
据统计，目前平均房价在6000元上下，基本位于历史点。2014年2月末，北上广深四个一线城市的平均价格为29783元/平方米，位于历史高点，同比增幅为同比增长17.7%。从历史数据来看，目前房价收入比位于历史点。此处对房价收入比的定义为，一套100平方米的商品房相当于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我们知道，北上广深四个一线城市的房价基本上在2007年末及2010年中达到了点，这两个时间四个一线城市的平均房价收入比分别为20.5及23.3倍，而2014年2月末的房价收入比为23.4，达到了历史点。
从租金来看，2014年初，一线城市租金基本上为历史。此处的租金定义为月租金乘以12，再除以总房价。在北京、深圳及广州的市内旺地抽样调查的楼盘租金平均仅为1.9%，远低于银行理财资金率。这说明，以租金来衡量，房价非常贵，买房不如租房。
房贷紧缩抑制房价
经过多年依赖出口及投资拉动经济的发展模式，我国的货币供应量（M2）目前达到了一个惊人的高度，增加了金融风险发生的概率。而美联储QE退出导致的人民币贬值预期是国内货币紧缩的外部风险。未来，我国将经历去杠杆周期，这会导致社会资金偏紧。
我国将经历较长时间的去杠杆。美国QE退出，人民币贬值预期是可能导致国内货币紧缩的外部因素。而国家也为了调结构，防金融风险而主动降杠杆。国家降杠杆的大政策导致资金偏紧，而利率市场化又提升了银行的资金成本，再考虑到房价下跌的风险，银行逐步减少了利率较低的按揭贷款。按揭贷款收紧会降低买房者的杠杆，打击购房需求，从而起到抑制房价的作用。经验表明，银行收紧按揭贷款，则房价难有好的表现。例如2007年12月及2010年3月，受银行收紧按揭的影响，按揭贷款余额同比增速从高位下滑，随后房价表现不佳。而放松按揭贷款，则房价有好的表现。例如，2008年末及2012年终，受银行增加按揭贷款的影响，按揭贷款余额增速反弹之时，后续房价上涨。主要银行2013年下半年以来都在收紧个人按揭贷款，按揭贷款余额增速已经开始下滑，在政策性限购及限贷比较严重的情况下，这对房地产的成交量及价格有进一步的负面影响。
短期看空风险在于政策
短期看空的风险在于政府的政策。如果为了保增长又开始加大投资，势必会放松房地产，则房价仍会上涨。当然这会延缓改革，并带来经济长期的后遗症。
从未来10年来看，我国的房子还不算严重过剩。因此，长期还是有不少需求。在这种情况下，政府的房地产政策对地产的影响还是比较大。今年两会上，总理设立2014年我国GDP增长目标为7.5%，并称要守住就业以及经济增长的底线。在反腐、改革及调结构的大背景下，这是一个偏乐观的目标。而如果经济形势不好，导致此经济增长目标难以实现，不排除政府为了保经济而再次放松货币和投资。目前看，这个概率应该不是很大，但也不能排除。如果政府真这样做了，并大规模放松限贷及限购，且鼓励银行提供房地产贷款，则房价会重拾升势。这会延缓结构调整，给经济健康发展埋下严重隐患。
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