[摘要] 一线城市的刚性需求更强烈。如北京，每年新增户籍人口约60万，新增常住人口约50万，新增结婚家庭也有10多万户。仅2013年，北京新增常住人口50.7万。但新房和二手房叠加，北京市每年的供应量只有20多万套。上海每年新增人口达到60万至70万。广州和深圳每年新增人口在30万至60万之间。
我国房价不会普遍暴跌 杭州南京等二线城市最脆弱
（来源：中国经济周刊）不久前，笔者写了一篇《中国不会发生房价暴跌》的文章，发表在第22期的《中国经济周刊》，结果被疯狂转发，引发了一场争议。尽管如此，笔者没有回应，只是想让未来的事实说话。
不幸的是，事实很快站出来说话了。6月23日，北京市推出了1882套自住型限价商品房，每平方米价格为2.2万元，有172563户家庭申购，供求比例为1:68。初步审核通过165514户，其中有北京户口而无住房的优先户达127638户。据媒体报道，凡中签户还要先交10万元作为买号款，即保证金。1800多套房子，竟然有17万户家庭申购，并且价格并不便宜，还要交保证金。这说明庞大的住房刚性需求的存在。房价能暴跌吗？北京是这样，其他城市呢？
当然，各个城市必然有所不同，甚至有很大的不同，体现在刚性需求的强与弱、多与少。无论如何，刚性需求普遍存在，哪怕是温州、鄂尔多斯这类已经出现房产泡沫的城市，也有刚性需求的存在，只是程度不同而已。
一线城市的刚性需求更强烈。如北京，每年新增户籍人口约60万，新增常住人口约50万，新增结婚家庭也有10多万户。仅2013年，北京新增常住人口50.7万。但新房和二手房叠加，北京市每年的供应量只有20多万套。上海每年新增人口达到60万至70万。广州和深圳每年新增人口在30万至60万之间。据媒体报道，广州市有50%的白领没有购房。所以，一线城市房价下降的可能性比较小。
二线城市的住房刚性需求弱一些，以此类推，一、二、三、四线城市住房刚性需求呈递减状态。但刚性需求的递减，并不是意味着刚性需求在三四线城市就不存在，而是随着人口规模的递减而递减，人口规模越小，住房的刚性需求就越容易满足。反之，人口规模越大的城市越难以满足住房的刚性需求。
根据这种住房刚性需求的递减规律，中国房价是否具有暴跌的可能？按照一线、二线、三线、四线城市来分，四线城市由于人口少，城市规模小，住房需求容易掌握，房价相对理性，无暴跌的可能；三线城市是吸纳农村人口的重点区域，个别三线城市房价有暴跌的可能(如温州、鄂尔多斯)，但绝不是全部；一线城市更无崩盘的可能，因为一线城市的房地产市场已经开始进入以二手房为主的房地产市场时代，不可能还供应大量的土地资源去开发大批新楼盘。北京的土地资源已触及红线，更何况面临着水资源紧缺的状况，无法承受更多的人口。
从整个房地产市场的区域与链条来看，二线城市的房价最脆弱。因此，房价是否暴跌，关键要看二线城市，如果二线城市房价坚挺，或降幅较小，中国房地产就不存在暴跌的可能性。如果二线城市房价暴跌，则会产生传导效应，引发三线城市房价暴跌，因为二线城市房价暴跌将引导三线城市的住房需求向二线城市转移，导致三线城市住房供需失衡。之所以说二线城市房价最脆弱，是因为二线城市住房供需关系改变的可能性。比如杭州、南京、武汉等二线城市就存在着住房需求转移的可能性。
中国的房价，不同的城市和区域将是有涨有跌，但涨幅有限，下跌幅度也有限，房价不会普遍暴跌。
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陈志龙:中国的房价现在已经触及到了天花板
（来源：国际金融报）5月份北京住房租金同比上涨1.2%，环比涨幅为零。4月份，北京住房租金环比下降0.1%。北京住房租金连续两个月环比未出现上涨，为多年所未见。
今天，中国房地产市场上涨的停止，类似2006年的美国，房地产价格泡沫在这一年停止了膨胀，房价无法再通过成本和人口增长等经济因素驱动上涨。待售房屋存量和房屋空置存量显示，房屋价格已经高到无法出清的程度，房价停止上涨，意味着资金实力差的业主通过房屋上涨作为提款机的美国梦的终结，本来可以通过房价上涨过上轻松生活的人群陷入困窘。而随着房价下跌，业主发现房屋价值缩水，高位入场者直接触发了“尾部风险”，高价买入房产者丧失了抵押品赎回权。这导致空置和待售房屋库存持续增长，持续压制房价。这一负面影响的过程在2007年的深度经济衰退中被强化，伴随着失业率上升、家庭收入锐减，难以持续支付房贷。经济衰退、失业、房价下跌和止赎比例形成提高了恶性循环，成为沉没的螺旋。过剩房屋储量的继续累积，难以出清并持续压制房价，直接导致金融灾难的升级。
2008年以后，海量资金加杠杆进入房地产市场，就像危机前的美国，房地产泡沫与货币狂潮“永远是一对连体儿”。但是，正如央行副行长潘功胜近日所说，国民如果以买房的方式来储藏财富，可能导致房地产泡沫破裂甚至经济危机。近几年，大量热钱和社会资金通过“影子银行”和商业银行的表外通道业务进入房地产，于是大型综合体漫山遍野，大城市周边鬼城迭出，为之输血的主渠道高能货币堆积，经济金融风险和社会风险都不可小觑。
当“美国梦”与房地产长期陷入“爱河”，华尔街的金融大佬们欣欣然与高杠杆的房地产抵押债券“调情”，“蜜月”时光美好而漫长，光一个房利美为1.6万亿美元的次级抵押债券担保。美国的房价2006年三季度见顶，这时供应过剩，新建和已有待售空置房存量持续增加的风险已现。愿意赌房价继续上涨的人虽意犹未尽，但已裹足不前。他们已显然不足以吸收去化如此高的库存量。房价虽然停止了上涨，但各利益相关者，美国政府、美联储、财政部和华尔街的大佬们却隐瞒实情，继续向全世界推销有毒资产，直到风暴不期而至。
“奇怪的浪漫”最终差点让华尔街彻底崩溃。美国人反思次贷危机与房地产的关系时说，就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素，人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里，华尔街通过泛滥的金融创新向市场注入了太多的兴奋剂。它刺激的棒球明星们创造过辉煌，但人造财富泡沫随着华尔街的“创造性毁灭”而历史性崩溃。伴随着银行大面积地去杠杆化，对发放房贷日益谨慎，购买力进入观望，大批抛售房产转入租赁市场，市场进入沉没的螺旋。这趟失控的高速列车似乎悲剧般驶向卡桑德拉拉大桥。
中国式的“奇怪浪漫”已持续多年，房价向纵深挺进过程中已触及天花板，能支撑市场安全边际的收入房价比与租金售价比越来越离谱地进入外太空，甚至出现荒诞的“宇宙峰值”，这种“双速脱轨”是现代房地产史上的“奇迹”。房价持续冲高已经到了类似当年日本地产危机前信贷枯竭、购买力断流的程度。
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