[摘要] 从2014年8月中旬开始，国家审计署掀起全国首次土地审计，审计范围一直下到县级，主要针对2008年至2013年5年内土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法情况进行审计，涉及财政、国土资源、住建、发改委、林业、农业等多个系统。
叶檀:土地审计比反腐更重要的是摸底
（来源：每日经济新闻）很多人预期有大批官员的 “坏账”将浮出水面，这一预期有现实依据。中央巡视组在巡视的21个省份中，发现20个省份存在房地产腐败现象，占比高达95%，19名省部级官员在中央巡视组进驻后落马，其中不少高官落马与房地产业密不可分，土地领域为腐败重灾区。这不奇怪，土地是地方政府手中拥有的宗资产。
反腐不是指向，更不是主要指向，只是拔出萝卜带出泥的次要收获。从推测看，摸底地方公共财政，改革地方财政与公务运转系统，才是主要目标。
建立地方公共财政、摆脱土地依赖症，必须清楚在扣除腐败因素后，精减机构减少冗员后，地方到底需要多少财政收入，才能维持正常运转。未来推出弥补地方财政收入不足的房产税与消费税，是否能够维持地方公共设施与公共服务所需？地方债审计也好，土地审计也好，都是为地方建立公共财政奠定基础数据库，一旦这些数据库基本建成，对吃财政饭的机构与人员等组织架构的整顿，将迅速提上议事日程。
不建立严格的公共财政体制，必然出现地方财政寅吃卯粮，现在地方主政官员为政绩大举卖地、大举借贷，让子孙偿还欠账。一方面地方政府负债率高，另一方面土地使用效率极其低下，恶性循环屡禁不绝。一些地方大量征地，却无实体附着于上，美轮美奂的广场、剧场令人侧目，单位面积GDP却惨不忍睹，的深圳、上海也只有香港的四五倍，甚至不如印度等国家的经济中心，更不要说其他鬼城、空城。
土地出让面积多、价格高，让民间资金购买高价房的方式进入政府投资领域——2000年中国城市建成面积是2.2万平方公里，在2011年的时候达到了4万平方公里；从2000年到2011年，综合地价的水平差不多涨了297%，商业地价的水平是涨到了309%，居住用地的价格是上涨了528%，在此期间工业地价水平才提高71%。2011年土地抵押面积是420万亩，抵押金额达到4.8万亿元——一切依赖于土地，招商引资靠土地，改变面貌靠土地，金融抵押还是靠土地，但征用土地上却未形成匹配的实体经济，未完成人口同步城镇化。
出让土地收入无法覆盖成本，低价出让的工业地转化成商业地，溢价被瓜分，出让土地成为赔本生意，地方财政必须另找出路。地方债审计、土地出让金审计，一端是负债，一端是资产，就是为了核实未来到底有多少优质资产，资产的率有多少，经营费用到底有多高，有多少进入了财政口袋，有多少进入了部门小金库甚至个人口袋，这是一次总体清账过程。算清账，才能为二次分税制改革定准基调。
可以预计，此次审计会有土地相关领域贪腐官员浮出水面，但满足于看热闹是短视的，重要的是建立机制，逐渐杜绝贪污滋生的土壤。
同样可以预计，围绕土地财政的利益分配将有所调整，土地出让金可能借鉴土地基金的方式进入公众视野，接受审计之外的大众监督。但目前阶段彻底根绝土地财政是不现实的。最现实的做法是，从发达地区逐渐推出房产税、消费税，以温水煮青蛙方式改变土地财政与税收权重。
再看香港，其面积远小于上海、北京，总面积仅1100平方公里，人口高达700万。香港75%的土地仍属郊野地区，全港已开发的土地面积10%左右，新界等地仍有大量土地没有开发，为未来留下大量空间，最重要的原因是财政收支平衡，房价越高差饷税越高，政府不需要追求短期政绩，因此没有一次性卖完所有土地的疯狂。
如果改革不能落实为制度变革，所有的改革努力被会被化解于无形，审计土地只是建设新制的开端，理性人性的体制才能改变狂热的市场。
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叶檀:中国人还托不起全球楼市
（来源：每经网-每日经济新闻）资金加速外流，这不是反腐之过，而是合法财富得不到保护、非法财富通道长期无法扼制的必然结果。
2013年，中国客户是澳大利亚房地产市场的外国投资者，共获准投资房地产市场近60亿澳元（约合55.8亿美元），同比增加了41%。不仅澳在洲，美国等地同样是如此，2014年第二季度，美国房价创新高。美国房产权威网站zilow实时房价报告显示：2014年6月纽约都会区房价稳中有升，中位数为37.72万美元，环比上升0.7%，同比上涨6.3%。中国投资者去年购置房产的城市是伦敦，房价也在上升。根据RealCapitalAnalytics网站数据，今年一季度，中国内地流向境外房地产市场的投资额如下：美国7.37亿美元、中国香港6.49亿美元、西班牙4.53亿美元、英国3.2亿美元、澳大利亚2.56亿美元、韩国4400万美元，共24.59亿美元。
过去一个财年，中国人在美国购房金额约220亿美元，环比增长72%；占国际买家购房总金额的24%，环比增长5%，继续排名，70%的中国人用现金付款。美国现有房屋价格的平均价为24.7万美元，国际销售价格为39.6万美元，中国人购房的平均价从上年的50万美元增至59万美元，位居。太平戴维斯预测称，未来十年，中国的海外房地产投资料年增20%。
相比全球房地产投资总额，220亿美元并不高，全球2012年房地产投资总额9290亿美元，2013年高达9780亿美元，占比2.25％。这一数据有所低估，在欧美，购房者注册空壳公司，以公司名义购房居多，这一部分难以统计。不过，即使高达350亿美元，在全球范围内也不算什么了不得的投资额。
中国人海外购房只是全球趋势中的一环，并不是什么特有现象，不要把中国资本夸耀得有多了不起，好像发达国家房价上涨，全是咱们的功劳，这也太看得起自己了。中国即使有小部分富裕群体，维持每年20％的增长，仍然困难。应该正视的是，中国的海外投资环比急剧增长，说明这两年的资金外流加速。
高纬环球资本2月的报告显示，跨境投资活动已在各个地区逐步增加，在美洲和亚洲已达12%以上，而欧洲、中东和非洲更已 越40%，并有机会进一步上升。美洲投资物业总值迅速增长，外国投资者发挥关键作用；预测美洲投资市场于今年将有18%至20%的升幅，与去年一样成为全球增长的区域。欧洲投资额预计将会上升13%至15%。随着欧美经济复苏，中亚、中东等地动荡加剧，各国富翁源源不断进入欧美，中国高净值人群现在移民、购房，不过是在拾中东、俄罗斯大亨的牙慧。
某移民投资公司总经理总结认为：“到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。”中国人在全球房地产投资热情在两三年后如果依旧不减，就可以由此衡量出，欧美的财产安全溢价到底值多少钱。
中国的现状让人联想到阿根廷，上世纪初阿根廷庄园主的资产、家庭都在欧洲母国，那里才是他们眼中的家园，庄园主守着辽阔的庄园发财，结果可想而知，没有人对制度改进有兴趣，短期暴富成为追求，贫富差距越来越大。一个国家，如果只是某些人暴富的场所，此地必然短期行为盛行，不顾制度、环境等任何可怕后果。
即使不大力反腐，中国高净值人群移民的炽热情绪不会改变，近几年银行与资产管理机构的调查印证了这一点。相反，反腐为建立长期良性运转的制度腾出了空间，未来中国的制度、环境、教育、信用等各方面的折价，才会越来越小。
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