[摘要] 美国的房地产泡沫是金融泡沫，日本房地产泡沫是城市化停止后，金融驱动和产业过热的混体泡沫。拿它们说事儿，反而证明了中国房地产市场相对的安全性，或者说，距离泡沫还比较远。
上期说到，美国的房地产泡沫是金融泡沫，日本房地产泡沫是城市化停止后，金融驱动和产业过热的混体泡沫。拿它们说事儿，反而证明了中国房地产市场相对的安全性，或者说，距离泡沫还比较远。
首先，与美国不同，中国的杠杆率极低。家庭住房按揭贷款余额与GDP 比值不到20%，贷款年限平均不到10 年。中国还有着全球主要经济体中的首付：首套房30%，大部分地区第二套房要60%，帝都北京则要70%，第三套(含)以上请你付全款。
除非房价出现超过一半以上的跌幅，否则出现大面积断供的风险不大。
再比日本。日本在四十多年前已达到76% 的城市化率，随即停滞。而二战后到此前的二三十年，成为日本房地产发展史上的黄金岁月。而中国目前的城镇化率只有53%，人口7.6亿，而且水分不小，大部分进城打工者没有完成“市民”身份的转化。如果按日本城镇化标准取齐的话，中国房地产发展的空间和时间还是有理由乐观的。
先别着急。这么说并不意味着中国房地产就没有风险。只不过，这些风险都是结构性和阶段性的，尚未构成系统性和全局性风险。不信你看。
首先，如果说中国房地产一定有泡沫，就是“政绩泡沫”导致的“土地泡沫”。这话不是媒体的原创，而是差不多十年前，房企(现已是房企)的亲口所言。
虽然金融杠杆不如美国，城市化亦远逊日本，但中国官员们的政绩诉求却是全球，这已足够将我们拖上那条风雨中疾驰的GDP 之舟。
官员们达到政绩诉求的首要手段就是卖地、搞房地产。卖完老区卖新区，卖完城市用地卖集体用地，卖完本城市用地，又将原有的郊县甚至周边的中小城市“重组兼并”过来接着卖。生命不止，“双规”不至，就卖地不止。
所以，当市场出现周期性变化，地方政府融资平台就会马上遭受压力。因为政府借债，主要还款来源是增量土地出售，而市场调整首先影响的是土地市场。
其次，中国没有整体泡沫，但有局部泡沫，代表是温州和鄂尔多斯。温州是美国翻版。“炒房团”的目的完全是获取投资，手段是高杠杆融资，后果是弃房和跑路。
鄂尔多斯是日本翻版。它透支了城市未来的发展愿景，造成房地产业脱离实际，过快过热。其后果，按专业说法，叫做住房套数/ 家庭户数的比值过大，按媒体的标题党说法，则是“一座叫康巴什的鬼城拔地而起”。
再次，与其说有行业风险，不如说有企业风险。
特别是部分中小房企前路维艰。因为房企的资金来源主要是银行贷款，而商业银行是名单式管理，能进入名单的是大企业和国企。中小企业资金来源比较复杂，成本也比较高。市场调整时，他们受到的压力。
不信，看看硬币的另一面。今年上半年，销售额超500 亿元的企业有7 家，正向增长了20%。在市场转熊时，大企业仍然牛气十足。大者恒大，马太效应催化市场集中度。
以上可见，中国的整体泡沫还没有形成；但需警惕的是，我们正走在通向它的路上。中国房地产之舟是否会变成“泰坦尼克”，要看我们如何应对。
面对风险，有两条不同的路。一条费力但有用，一条省事但危险。前者如改变GDP 思维，做好实体经济，发展以产业和人为主导的城镇化，使风险软着陆。后者为救市而提高金融杠杆，如降低首付，发放购房补贴，对于政府融资平台债务束手无策之余，开始“货币放水”，通货膨胀抬头，最终走到美国次贷的老路上去。
现在看来，可能的应对似乎是后一条。这不是危言耸听。前不久网络上有一则这样的新闻：中国某大型国有银行否认将印制和发放500 元和1000 元面值的人民币现钞。在中国的新闻语境中，“否认”意味着什么？你懂的。
你是否感觉到了蝴蝶翅膀的扇动？
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