[摘要] 9月30日出台的房贷新政策，对首套房贷的认定以及开发商的融资等做了调整。首套房贷利率下限为7折，拥有1套住房并已还清贷款的，可按首套房贷标准贷款。
9月30日出台的房贷新政策，对首套房贷的认定以及开发商的融资等做了调整。首套房贷利率下限为7折，拥有1套住房并已还清贷款的，可按首套房贷标准贷款。
此番“大尺度”调整会否引发市场“大变局”？我们请来一线房企、房产营销机构、高校专家，进行深度解析。
人物名片：严佳华
现任中梁地产集团市场总监，长期工作在上海、苏州等一二线城市的大型房地产企业，对温州楼市走向有着独到而专业的预判。
观点：新政力度出乎市场预期。
严：自限购放松后，楼市又迎来了限贷放松，这样密集出台的新政力度出乎市场的预料之外。而且值得关注的是，央行此次还一并推出了鼓励银行业金融机构通过 发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这一举措 有望在几年内给楼市提供近10万亿元的信贷新鲜血液。
回到温州本地，经过30多个月的环比下滑后，温州楼市的价格稳定性已大大增强。从 商品房成本的角度考虑，目前很多项目都是在薄利销售，甚至是保本销售。如2013年的地王项目温州大公馆，截至目前的销售率超过80%以上，其价格基本是 贴近成本价，16000元/平方米的地价，加上建安费用、税费、财务费用、管理费用等，综合成本接近26000元/平方米，其销售价格也仅比成本价格略 高。再如新开盘的滨江九里项目，同样是以成本在定价，超乎市场预期的新政力度，估计很快就能产生市场反应。
观点：新市场格局或在第四季度形成。
严：目前来看，新政的短期影响已经显现，自从9月30日政策出台，多个一线城市的周成交量环比上涨达到29%。
再看一下温州市的一些主力项目的新政后表现，据相关市场部统计，滨江九里、温州大公馆、香缇国际、壹品国际、金域传奇、大诚金庭等项目均有数倍于往常的看房量，并且也伴随着较高的成交量。
此外，根据经验我们预判，新政后或将形成新市场格局，而这个时间，从经验上来说，大致在一个季度左右，从历史上数次房地产市场调控表现来看，如2008年的国十条、2011年的国八条等，无论是利空还是利好政策，影响力一般滞后一段时间才会出现。
购房者的心态将经历：预期改善、观望破冰、加速入市这三个阶段。目前成交的提升，多来自信心的变化。
人物名片：倪洪柱
现任温州启源房地产顾问有限公司副总经理，从事房地产行业超十五年，历任温州天浩置业有限公司项目总监等职务，有着丰富的房产销售经验。
观点：新政或引导楼市走向更理性。
倪：个人判断本次新政主要目的是通过刺激、释放合理的需求，来促使楼市发展更为理性。
而这点该如何理解呢？从大背景来看，本次新政出台的导向性非常强，即通过放松限购以及限贷松动政策，缓解整个行业的高库存压力，带动固定资产投资增速，并进一步保证地方财政收入的稳定性，释放一部分楼市的理性购买力。
限贷解除的最直接对象为家庭合理的改善需求及刚性需求，即家庭已有一套住房并结清存量贷款的，可以认定为首套，且首套房贷款利率是鼓励下浮的，多项举措可以引导最合理的市场需求发挥作用。
观点：改善性购房者是受益群体。
倪：据不完全统计，温州本地购房的客户中，多数是为了改善目前的居住环境。2013年的商品住宅成交中，60%的需求集中于100~140平方米的首次 改善人群，30%的客户为刚需购房者，10%的客户为面积更大的改善群体。本次政策的受益群体首先是改善居住环境的这一类人，改善居住有机会享受首套住房 的信贷支持。
再看今年一些项目的成交：滨江九里首期开盘劲销7亿元，看房的客户近4000组；大公馆开盘销售率达到80%多，看房的客 户达到4000组；瓯海大诚金庭今年已经销售近800套，香缇国际、金域传奇、壹品国际等新项目的日看房量均有几十组。这些都表明，温州的购房需求还是大 量存在的。目前的新政出台，有望结束这部分意向购房人群的观望态度。
温州当前的购房需求及需求结构，会使温州市区的房产市场成为政策的受益者，改善性购房群体则是受益者。
人物名片：潘安平
温州大学建筑工程学院副教授
观点：楼市将逐步实现市场化调控。
对于此次新政的出台，社会上不少人认为，这仅仅是政府又一次的救市行为。对此，潘安平却有不同的认识。他认为，限购政策的一系列变化，可理解为政府的行政干预将渐渐退出房地产市场，逐步实现市场化调控。
政府此次新政出台并不出人意料，透露出一个信号，就是政府对楼市的调控，会逐步淡出行政色彩浓厚的“限”字头举措，让市场因素来主导房地产市场。为最终达成这个目标，今后政府必将在合适的时机推出新的去行政化调控的政策。
政府从当初以房价高低为调整目标，逐步转变为如今的以市场需求为抓手，更多地从资源配置的角度考虑楼市调控。从近几年调控的经验和教训看，以行政之手调 控效果并不好，治标不治本，造成价格信号失灵以及供需关系的扭曲。想当初政府为抑制房价，不得不进行全面限购。虽然该限购政策在抑制房价方面取得了较好的 效果，但却违背市场化调整的规律，因其一刀切，并不科学，损害了现实生活中人们对住房的客观消费需求。
其实房价的高低只是矛盾的表现，并非矛盾的本质。楼市的核心矛盾在于资源配置的不合理。而房价调控是一个长期过程，依赖于资源配置趋于合理以及调控长效机制。
观点：住宅产品今后将呈现多样化发展。
目前，随着房地产行业市场化进度的加快，将导致住宅市场走向微利时代，不再产生暴利的产品，所以必须创新产品、提高品质，根据不同的消费群体需求，提供合适的住宅产品，才可能获得利润。
他认为，住宅市场在经过之前的快速发展阶段后，将迎来健康稳健的发展格局。这期间，住宅产品也将经历从单一向多元化的变革，越来越多不同建筑品质、建筑 类型、服务品质的产品进入市场，房产开发商将通过逐步提高综合实力、开发多样化住宅产品来赢得市场。目前，房地产企业无论是企业融资能力、开发能力以及后 续服务能力等都在不断提升，这是自楼市调控政策以来，房地产企业为迎合市场自主调整最迅猛的一年。
今后房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，而房价也将受住宅产品多样化的影响，从当初的普涨、普跌模式，产生分化，根据市场化调控，在同一时期呈现多样化。今后市民买房，将不是单纯地看房价高低，而是根据自身消费需求，选择性价比高的房子。
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