[摘要] 就在金九成色大失之际，央行和银监会的一纸通知，似乎扭转了低迷的楼市情绪。此次房贷新政，不仅执行“认房不认贷”的新规，久违的7折利率政策似乎也将重回市场，这意味着购房者的首付、还贷压力有望减小。不过，信贷的利好短期内并不会令楼市逆袭。
就在金九成色大失之际，央行和银监会的一纸通知，似乎扭转了低迷的楼市情绪。此次房贷新政，不仅执行“认房不认贷”的新规，久违的7折利率政策似乎也将重回市场，这意味着购房者的首付、还贷压力有望减小。不过，信贷的利好短期内并不会令楼市逆袭。
即便各家银行的执行政策还没出台，但在近日中国人民银行上海分行召集十八家银行的房产新政通气会上，上海新政的执行标准已有一套还清贷款后新增一套算首套，其中有附加条件，就是新增的一套必须是上海普通住宅，利率各家银行都倾向于执行基准，至多9.5折。
虽然最终细则还未出台，但从目前各家银行的态度来看，此次房贷新政效果不会立竿见影。在首套房的认定上严格按照央行口径，即必须是普通住宅，那么从上海一手商品住宅成交情况来看，普通住宅交易比重仅在4.6%，可见即便细则落地对市场影响力也相当有限。
另外，购房者对利率7折的期待或将会落空。据了解，当前房贷基准利率是6.55%，打7折后连5%都不到了，这比银行理财产品的率还要低。而这一利率的实施甚至还会产生“用房贷买理财产品”的套利空间。因此，个人认为，银行在落实细则上充分执行新政的可能性并不大，贷款利率和首付比例或将出现一定程度的下降，但下降的幅度很可能是低于预期的。
即便新政效应有限，但市场多少还是释放了回暖信号，原先还处于犹豫中的心态转化为入市的冲动。
不过值得注意的是，政策的利好还是为刺激需求尽快入市，市场要想能有真正的起色价格仍是王道，尤其是对于地产商而言，要想摆脱目前新房销售举步维艰的窘境，指望“央妈”再度出手恐怕没有希望了。
以上海10月首周为例，商品住宅成交面积为24.73万平方米，环比9月最后一周上涨110.11%，商品住宅新增供应面积为23.54万平方米，环比上涨48.14%。其中，成交量创出了3月以来最近28周的新高。
而降价促销仍是市场的热点。近期，位于周浦康桥路上的绿洲康城金邸，推出原均价46000元/平方米直降至均价28800元/平方米、总价直降约400万元的限额20套巨幅优惠促销活动，促销的大平层公寓在短短几天便有80%以上被订购一空。
以市场现状来看，降价跑量仍是上策。短期内市场“空窗期”带来的交易紧迫感还会继续释放，但从库存及去化时间看，房企去库存仍是首位，当然这就需要真正地落实到价格上，价格到位成交量自然上涨。换言之，此时开发商则需要借着政府“救市”、银贷利好的时机，借机“出货”，看得远些，风险估计足些，才是比较明智的做法。
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