[摘要] 说到贵阳楼市，就不得不提其特有的“大盘现象”。广州人习惯用大盘林立形容华南板块，但是和贵阳比起来可谓小巫见大巫。近两年，有关“贵阳楼市崩盘”，“贵阳是第二个鄂尔多斯”的报道让贵阳楼市一下子名扬全国。但近四年，贵阳楼市成交量增幅达18%。
说到贵阳楼市，就不得不提其特有的“大盘现象”。广州人习惯用大盘林立形容华南板块，但是和贵阳比起来可谓小巫见大巫。近两年，有关“贵阳楼市崩盘”，“贵阳是第二个鄂尔多斯”的报道让贵阳楼市一下子名扬。但近四年，贵阳楼市成交量增幅达18%。在今年1-11月新建住宅排行榜（单盘26亿元以上）中，贵阳有两盘入榜，其中花果园以4394元/平方米的均价，拿下成交套数、成交面积和成交金额三个。而在成交套数排行上，花果园（12481套）和中天未来方舟（4921套）分列前两位，贵阳楼市真的神了？
神话1
6年现百万平方米以上大盘22个
根据贵州省房地产研究院统计数据，自2008年贵阳大盘金阳世纪城推出以来，贵阳相继出现了22个体量超百万平方米的大盘，总规划建筑面积为1.0069亿平方米。
其中1000万平方米以上的大盘有三个：花果园(1830万平方米)、大川白金城（1600万平方米）和西南商贸城（1420万平方米），500-1000万平方米的有三个：未来方舟（720万平方米）、金阳世纪城（600万平方米）和金阳新世界花园(500万平方米)。从占比上来说，花果园、大川白金城和西南商贸城三个楼盘占了大盘总规模的一半，换句话说，其余19个大盘加起来才能与这三个大盘相匹敌。
据说，2008年时，当时的金阳新区开发停滞不前，金阳世纪城的黄老板坐直升机在金阳上空飞了一圈后，毅然决定在此开发。当时项目地价100多元/平方米，开盘房价2700元/平方米，后期卖到4000多元/平方米。金阳世纪城一炮走红后，中国地产行业前十名发展商都陆续进入贵阳。
“和广州不同，广州是大企业大政府，贵阳是大企业小政府。由于贵阳政府财力有限，无力进行土地整理和市政投资，所以不得不借力企业，联合推进旧城改造、新城建设。”某贵阳业内人士告诉记者，如花果园项目投资900亿元，而贵阳市2012年的财政收入仅为488亿元，为此贵阳采取了与其他省市截然不同的土地出让方式——生地熟挂，将土地交由大盘企业进行一二级联动开发。因为贵阳平均楼面地价不到2000元/平方米，在31个省会城市中排倒数第二，所以发展商更愿意“大块拿地”。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元，仅40万元一亩。中天未来方舟的地价是6.24亿元，每亩不到60万元。
神话2
市场拼价格发展商薄利
数据显示，2013年，贵阳住宅销售金额为519.25亿元，其中仅花果园一盘的销售金额就占了将近一半，故花果园在房地产界有“中国神盘”之称。这个楼盘从2010年12月开始销售以来，将住宅销售均价定位在4000元/平方米，公寓销售均价定位在5000元/平方米，写字楼销售均价定位在6000元/平方米，远远低于同地段同品质的楼盘价格，住宅售价甚至低于郊区经济适用房。
“这几年，由于花果园等大盘上市，采取低价倾销的策略，贵阳楼价没有明显上涨。”合富辉煌贵州公司总经理李玮介绍说，2008年贵阳楼市均价为3800元/平方米，现在2014年均价为4700元/平方米，6年涨幅仅20%。
“可以说，贵阳现在的房价水平并不健康。”郑东东认为，“贵阳是贵州的大城市，但是房价水平却和地州市相差不大，贵州一些县城的房价都去到3700-3800元/平方米。因此地州市的人都被吸引到贵阳来买房，在贵阳买房可以入户，也就能享受到更好的教育和养老。这也很好理解为什么贵阳楼市有这么大供应却没有崩盘。”
“贵阳楼市面对的不是400多万贵阳人，而是4000万贵州人。”胡永清说。
“我们贵阳什么都贵，就是房价不贵。”贵阳人很爱把这句话挂在嘴边。“确实，在贵阳买房不难，贵阳房价一直保持稳定，对于老百姓来说，特别是中低阶层消费者是件好事，能买得起房。不过，发展商日子就不这么好过。”武廷方说，“1000多元的地价，加上2500元左右的建安成本，房子卖四五千元，算算就知道了。”
“贵阳大盘比比皆是，竞争可谓白热化，除了对拼价格，现在房地产市场上能用的营销策略、手段，在贵阳都能见到。同时，由于竞争的激烈，人才成本也非常高。贵阳也属于人才输出的城市，招聘基本靠挖人。像花果园人时有2000多人卖楼，而售楼人员的底薪达到7000多元/月。目前一些楼盘的如营销总监、营销副总等年薪也是上百万元。”李玮表示，“贵阳的楼盘相比其他城市真的非常薄利，迫于销售压力甚至一些楼盘的利润率仅为5%-7%，远远低于行业平均水平。”
神话3
棚户区改造拆迁补偿高过一手房价
陈明（化名）在贵阳某政府机构工作，他还有一个标签是“拆二代”。陈明原来住在彭家湾，也就是花果园项目改造的棚户区内。陈明家是自己修的房子，面积有800多平方米，自己一家和爷爷奶奶、叔叔婶婶一起住。拆迁时，陈明家是批签协议的，除了每平方米大概7000元的拆迁补偿，三家人还各得到一套100多平方米的原地回迁房。按照花果园销售新房均价50万元/套计算，他们一大家子人共计获赔710万元，相当于每平方米近9000元/平方米，是花果园的一手房售价一倍。
据了解，在贵阳两城区范围内，类似花果园这种棚户区改造项目不少。特别在贵阳一环内，由于基本没有可供应土地，都是靠拆迁获得土地，这些拆迁户获得的赔偿更高，可达1.8万元/平方米，也远远高于贵阳一环内的楼盘均价1.2万元/平方米。
“贵阳的棚户区不同于广州的城中村，可以用低密度的城中村来形容。贵阳人比较难谈判，钱出不够就搞不掂，所以拆迁补偿比较高。发展商一般用做高容积率来平衡。”某发展商告诉记者。
据资料显示，近几年，贵阳市老城区推出的住宅项目，容积率一度超过6，甚至有的达到7.9。而如花果园这样一个6000多亩的项目，容积率也达到6点多。原来花果园片区居住人口为10余万人，规划建成后将容纳30万人居住和20万人办公。“30万人是什么概念？相当于贵州一个地级市的人口，这对将来楼盘的出行、配套等将是一个考验。”
神话4
高空置率令人担心
据了解，花果园目前已经进入尾盘销售阶段，按照目前的销售速度，预计明年上半年就能销售完毕。但由于贵阳大盘数量多、建设周期长，未来5-7年内大盘的影响力仍将持续。
“可以预计，花果园销售完毕后，贵阳的楼市成交量会有一定下降。毕竟该买房的都买得差不多了，花果园已经提前透支了部分购买力。贵阳楼市供应量依然巨大，市场明显供过于求，市场压力仍大。”某业内人士表示。
“我现在比较担心的是空置问题。”武廷方表示，近年外地人在贵阳购房比例很高，来自地州市的占了近一半，而且六七成都是买来投资的。“这些房屋大量没人住，就是对社会资源的极大浪费。”而根据贵阳市住房和城乡建设局数据，在新建商品房集中的观山湖区，从2006年以来销售的住宅总量已经达到1140万平方米，加上之前销售的，初步估计在1200万平方米左右，足够30余万人居住，但是该区入住率并不高。并且随着在售项目陆续交房，空置问题会进一步加剧。“对此，我们在推进社会公租房项目，准备收集1万套房源做试点，把这些空置房源利用起来。”武廷方表示。
针对大盘有可能带来的风险，贵阳市政府也在进行控制。今年1月1日，贵阳出台了《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》、《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见(试行)》、《关于进一步优化规划工作职能的意见(试行)》的楼市“新政”，规定从今年开始，在容积率上，老城区原则上不得突破3.5，老城区以外的其他区域不得突破2.5。住宅类房地产项目，单宗用地不得超过20公顷，已批用地面积在20公顷以上，或规划建筑面积100万平米以上的住宅区建设，必须编制修建性详细规划，并充分论证其功能配套、城市基础设施承载力、交通影响评价、环境影响评价，方可按程序报批。经营性用地禁止采取“政府收取纯”、“生地熟挂”等方式出让，推行“净地”出让。
可以说，贵阳的大盘时代将渐行渐远。
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